Een vrouw verkoopt haar onderneming – een paaldansclub – voor € 500.000. Daarnaast sluit ze met de koper een huurovereenkomst met een looptijd van tien jaar voor € 650.000 per jaar voor het pand waarin de paaldansclub is gevestigd. Het Hof ziet – hoewel beide partijen als onafhankelijke derden hebben gehandeld – aanleiding om van de overeengekomen huurprijs af te wijken. Het Hof stelt de huurprijs en goodwill meer in overeenstemming met de economische realiteit vast. Verder moet de contante waarde van de goodwill in één keer worden belast als verkoopwinst van de onderneming.
Feiten
Een vennootschap vormt gedurende het gehele jaar 2007 een fiscale eenheid met een dochtermaatschappij. Twee heren zijn voor ieder 50% aandeelhouder van de vennootschap. De dochtermaatschappij exploiteert een paaldansclub annex bar. De paaldansclub wordt verkocht. Hierbij is overeengekomen dat de verkoper het pand aan de koper zal verhuren en dat de koper de onderneming zal overnemen voor een prijs van € 500.000 onder de opschortende voorwaarde van medewerking van de gemeente. Er is ook een huurovereenkomst met betrekking tot het pand. Het pand is gemeenschappelijk eigendom van de twee vennoten. In de jaren tot en met 2010 wordt het pand door de vennoten verhuurd aan de paaldansclub. In 2007 bedraagt de huurprijs € 72.822. Op grond van een huurovereenkomst tussen koper en verkoper van de paaldansclub wordt het pand verhuurd aan de koper voor een periode van 10 jaar, met de mogelijkheid van stilzwijgende verlenging. De huur is ingegaan vanaf mei 2007. De huurprijs bedraagt € 54.167 per maand (ongeveer € 650.000 per jaar).
Geschil
Vraag is of: (i) in de jaarlijks door de koper verschuldigde huurprijs van € 650.000 betalingen voor aan de onderneming toe te rekenen goodwill zijn begrepen en, zo ja (ii) wat de omvang is van dat bedrag en of ter zake daarvan uitstel van winstneming geoorloofd is.
Oordeel Hof
Het Hof acht het niet aannemelijk dat de tussen koper en verkoper overeengekomen huur en koopsom zakelijk zijn. Het Hof baseert zich hierbij op het grote verschil tussen de tussen aandeelhouders en de eigenaresse van de paaldansclub enerzijds en de eigenaresse en de koper van haar club anderzijds overeengekomen huurprijs en – wat kan worden gekwalificeerd als – de wanverhouding tussen de tussen koper en verkoper overeengekomen prijs voor overdracht van de onderneming en de in de jaren 2004 – 2006 met die onderneming behaalde winsten. Dat betekent volgens het hof echter niet dat voor de bepaling van de zakelijkheid van die vergoedingen zonder meer kan worden uitgegaan van de tussen de aandeelhouders en de eigenaresse gebaseerde huur van € 72.822. Volgens het hof moet rekening moet worden gehouden met onder andere de omstandigheid dat in de gesloten koopovereenkomst en huurovereenkomst het doorgaan van de koop en de huur is gekoppeld aan de opschortende voorwaarde van een voorlopige toestemming van de gemeente continuering van de seksbestemming van het pand. Hof schat dat een zakelijke jaarlijkse huursom voor de verhuur van het pand € 150.000 bedraagt. Hieruit volgt een goodwillcomponent in de overeengekomen jaarlijkse huur ten bedrage van € 500.000 (€ 650.000 minus € 150.000).
Verder oordeelt het hof dat uitstel van winstneming niet is toegestaan. De contante waarde van de vergoeding voor goodwill moest in zijn geheel in één jaar worden belast als verkoopwinst van de onderneming.
Geef een reactie