Waardering van vastgoed: commerciële jaarrekening
Voor de commerciële jaarrekening kun je vastgoed op twee manieren waarderen: middels de actuele waarde, of de kostprijs. De actuele waarde hangt af van waar je vastgoed voor gebruikt; in eigen gebruik (wat onder materiële vaste activa valt) of voor verhuur aan derden (vastgoedbeleggingen.) Kies je voor de waardering van de kostprijs? Dan wordt daar geen onderscheid in gemaakt.
Waardering tegen kostprijs en waardering van vastgoed in eigen gebruik
Wanneer je vastgoed waardeert tegen de kostprijs, moet er elk jaar stelselmatig afgeschreven worden tot restwaarde, ook wanneer de boekwaarde van het gebouw lager is dan de WOZ-waarde. Grond wordt niet meegeteld. Het verschil met de boekwaarde wordt op de balans steeds groter, wat alles te maken heeft met de flinke waardestijging van de afgelopen jaren. Dat verschil voelt wat onnatuurlijk, maar is een direct gevolg van waardering tegen kostprijs.
De jaarlijkse afschrijvingslast wordt berekend aan de hand van de verkrijgingsprijs. Daarbij moet je rekening houden met de gebruiksduur en restwaarde. De gebruiksduur van een pand is meestal tussen de 30 en 50 jaar. De waarde die daarna over is, wordt restwaarde genoemd. Dat is bijvoorbeeld de sloopwaarde. Het is goed om te weten dat de WOZ-waarde nooit als restwaarde kan worden gezien. Ook mag je niet afschrijven over grond. Is de grond onderdeel van de kostprijs? Dan moet de waarde daarvan apart worden bepaald, voordat de jaarlijkse afschrijving wordt berekend.
Als er een groot verschil is tussen de boekwaarde en de actuele waarde, is het toegestaan om een incidentele herwaardering toe te passen, die plaats moet vinden in overeenstemming met het Besluit Actuele Waarde (BAW, zie volgende alinea). Er wordt dan een herwaarderingsreserve gemaakt. Bij voorkeur wordt er ook een voorziening voor toekomstige belastingverplichtingen gemaakt, maar dat is optioneel. Daarna worden de afschrijvingen berekend over de hogere actuele waarde.
Waardering vastgoed in eigen gebruik, tegen actuele waarde
Heb je vastgoed in eigen gebruik, en wil je waarderen tegen de actuele waarde? Dan heb je in eerste instantie te maken met de actuele kostprijs. Dat is de actuele inkoop- of vervaardigingsprijs min de cumulatieve afschrijvingen. Maar let op: als de bedrijfswaarde lager is, dien je die lagere waarde toe te passen. De bedrijfswaarde is de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen die je met het vastgoed gaat genereren.
Ook bij deze manier van waarderen hou je weer rekening met afschrijving op basis van de gebruiksduur en de restwaarde die daarbij komt kijken. Hou er rekening mee dat de keuze tussen waarderen tegen actuele inkoopprijs of actuele vervaardigingsprijs past bij de manier waarop je het pand gekocht hebt. Als je het pand gekocht hebt, gebruik je de inkoopprijs. Als het pand voor je gebouwd is, gebruik dan de vervaardigingsprijs.
Zorg dat je die keuze regelmatig heroverweegt. Als de waarde van het pand erg verandert in vergelijking met wat in de boeken staat, moet je de gekozen methode mogelijk herzien om een goede weerspiegeling van de waarde te behouden. De meeste erkende taxateurs bepalen de actuele kostprijs betrouwbaar.
Waardering van vastgoedbeleggingen tegen actuele waarde
Om vastgoedbeleggingen tegen actuele waarde te waarderen, bepalen we de reële waarde (ook wel marktwaarde). Meestal doen twee onafhankelijke, goed geïnformeerde partijen dat middels een vrijwillige transactie. Zij bepalen de waarde meestal aan de hand van een taxatieverslag van een onafhankelijk taxateur.
Let op: de WOZ-waarde kan hiervoor niet worden gebruikt, omdat deze rekening houdt met fictieve cijfers en niet met de werkelijke situatie. De waarde moet jaarlijks gebaseerd worden op de marktsituatie en omstandigheden van de balansdatum. Niet een datum in het verleden of de toekomst.
Vroeger werd er soms maar eens in de 3 à 5 jaar getaxeerd. Tegenwoordig moeten jaarlijks kosten gemaakt worden voor een nieuwe taxatie of het herrekenen van een eerdere taxatie.
Waardering van vastgoed: fiscale jaarrekening
Kleine of microrechtspersonen kunnen in de jaarrekening fiscale waarderingsgrondslagen toepassen. Om activa en passiva te waarderen en de belastbare winst te bepalen, wordt aansluiting gezocht bij de aangifte vennootschapsbelasting. Voor de waardering van vastgoed betekent dit dat de waardering tegen kostprijs (zie eerder) plaatsvindt.
Er wordt net zo lang afgeschreven tot de bodemwaarde bereikt is. Door herinvesteringsreserve bij boekwinst van verkocht vastgoed (en vervolgens benutting bij investeringen) toe te passen, wordt de boekwaarde eerst verlaagd.
De bodemwaarde is gelijk aan de WOZ-waarde die voor dat kalenderjaar geldt, met als peildatum 1 januari van het vorige boekjaar. Ook is de WOZ-waarde niet afhankelijk van eigen gebruik of verhuur aan derden. Wees er alert op dat je de overgang van waarderingsgrondslagen misschien wel met je financier moet bespreken.
Conclusie
De waardebepalingsregels voor vastgoed zijn dus behoorlijk complex. Hoewel waardering tegen actuele waarde veel inzicht geeft in je actuele eigen vermogen, is dat inzicht door de snelle waardestijgingen al gauw weer achterhaald. Daarnaast kijkt een financier of investeerder niet altijd naar de huidige waarde. Tot slot moet vastgoed jaarlijks getaxeerd worden en ontstaat er door de waardestijging een herwaarderingsreserve in het eigen vermogen, waar we in dit blog nog niet eens bij hebben stilgestaan.
Overweeg daarom eens om over te stappen op fiscale waarderingsgrondslagen. Wil je daar meer informatie over? Neem bij vragen over het waarderen van vastgoed contact op met Stefan Schipper, senior adviseur accountancy bij Joanknecht, per e-mail op sschipper@joanknecht.nl of per telefoon op +31 040 240 9565.
Geef een reactie