Veel gestopte boeren zullen hun land verpachten aan andere agrariërs die het land gaan gebruiken. Verpacht je als natuurlijk persoon handbouwgrond aan een agrariër? Dan moet je goed letten op de belastingheffing die je over de grond betaalt – en op wat je dus uiteindelijk netto binnenkrijgt. De forfaitaire spaarvariant voor box 3 per 1 januari 2023 maakt het er niet beter op voor verpachters.
Het rendement op pachtgrond wordt veelal gemaximeerd door de pachtprijsnormering. Hierdoor wordt een concreet plafond aangebracht in de pachtprijs van 2% van de vrije verkeerswaarde. Die pachtprijs ligt regelmatig lager. Overigens is bij een geliberaliseerde pacht van zes jaar of korter de pachtprijsnormering niet van toepassing. De pachtprijs is momenteel niet hoog, zoals straks in het rekenvoorbeeld naar voren komt.
Heffing in box 3
Normaal moet je voor grond jaarlijks de waarde in het economisch verkeer in box 3 aangeven en na toepassing van het forfaitaire rendement belasting betalen. Dat zou een jaarlijkse taxatie vereisen. Gelukkig is goedgekeurd dat mag worden aangesloten bij de waarde die is gebaseerd op de agrarische grondprijsmonitor in het kadaster. Voor elk van de 66 landbouwgebieden wordt een normwaarde vastgesteld.
Op basis van de looptijd van het pachtcontract mag er nog een waardedruk op deze normwaarde worden toegepast, zodat de heffing in box 3 iets wordt beperkt. De waarde van verpachte landbouwgrond is niet gelijk aan vrije landbouwgrond, dus mag er bij tijdelijke pacht een waardedruk van 2% per pachtjaar worden toegepast. Voor niet-eindige pacht (20 jaar of langer) wordt een waardedruk van 40% toegepast. De insteek van het forfaitaire rendement in box 3 is om zowel de genoten opbrengst in de vorm van geldstromen te benaderen als de waardestijging. Deze waardestijging zal voor grond vaak de inflatie zijn en pas na zeer lange tijd worden gerealiseerd. In de tussentijd betaal je al wel jaarlijks belasting.
Verpachter ook de klos bij forfaitaire spaarvariant
Door het kerstarrest gaan we over op de forfaitaire spaarvariant voor box 3. Vanaf 2023 zal dat het enige systeem zijn voor box 3. De forfaitaire spaarvariant werkt met een forfaitair vastgesteld rendement uit drie categorieën vermogensbestanddelen; voor spaargeld, schulden en overige bezittingen. Deze forfaits worden toegepast op de werkelijke vermogensmix van belastingplichtigen. Doordat er slechts één categorie is met overige vermogensbestanddelen, is de verpachter met een beperkte opbrengst nog meer de klos dan in de huidige box 3. Een rekenvoorbeeld geeft aan wat de fiscale consequentie is voor de verpachter.
Voorbeeld
Stel, we pakken het gebied Midden-Noord-Brabant. De regionorm voor landbouwgrond lag rond de € 365 per hectare in 2022. De normwaarde op € 68.800 per hectare. Laten we ervan uitgaan dat de verpachter 10 hectare grond verpacht. Wat levert het dan op?
De bruto-opbrengst is vrij simpel: € 3.650. De box-3-heffing is wat complexer. Box 3 (2023): heffing uitgaand van overig vermogen, waarbij de vrijstelling volledig voor spaargeld wordt gebruikt. Forfait: 6,17%[1], met een tarief van 32%. Dit resulteert in de werkelijke heffing van 1,9744% over het vermogen. Uitgaande van een 20-jarige pacht wordt de waarde in box 3: € 688.000 * 60 % = € 412.800. De box-3-heffing wordt dan dus € 8.150.
Van de bruto-opbrengst van € 3.650 zullen naast de box-3-heffing ook nog kosten af moeten. Denk aan de watersysteemheffing en beheerskosten. Het nettorendement zal – afhankelijk van het gebied – vaak negatief zijn. Uiteraard is hier de eventuele latere onbelaste verkoopwinst van uitgezonderd. Menig verpachter zal een jaarlijks negatief nettorendement niet aantrekkelijk vinden, zelfs als een latere verkoopwinst onbelast kan worden genoten. De vraag is dan ook waarom je jarenlang landbouwgrond zou verpachten tegen een netto negatief rendement? Verkoop zou dan veel logischer zijn, omdat het forfait op spaargeld immers veel lager is.
De vraag is ook of deze forfaitaire spaarvariant bij de rechter stand houdt. De Hoge Raad heeft immers geformuleerd in het kerstarrest dat: “het stelsel degenen benadeelt die wel overgaan tot het risicovol beleggen van hun vermogen, maar die – door gebrek aan inzicht of fortuin – hun keuze moeten bekopen met een laag rendement of met vermogensverlies. Door niettemin de heffing van inkomstenbelasting mede te baseren op het gemiddelde rendement op risicovolle beleggingen creëert het stelsel een relatieve ongelijke behandeling op basis van een omstandigheid die de betrokkenen niet zelf in de hand hebben”.[2] Mensen met een zeer laag rendement, zoals de pachter, worden nog steeds benadeeld doordat overige bestanddelen slechts één forfaitair rendement hebben.
De bv maar in?
Een oplossing zou zijn om verpachte grond in de bv in te brengen. Dan is er namelijk sprake van belastingheffing over de werkelijke opbrengsten bij de bv. De vraag is wel of de extra administratieve kosten hiervan opwegen tegen de baten. Bovendien moet niet worden vergeten dat dan ook de werkelijke waardestijging belast zal worden, net als op termijn de waardestijging door het eindigen van de pachtovereenkomst.
Maatschap
Een andere methode om belastingheffing over de werkelijke opbrengsten te forceren, is om het geheel in de winstsfeer te houden. Een samenwerking in de vorm van een maatschap met de pachter ging in deze zaak voor Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden goed met het oog op bedrijfsopvolging. Een dergelijke samenwerking zou als voordeel kunnen hebben dat er in box 1 heffing over het werkelijke rendement plaatsvindt en er mogelijk gebruik kan worden gemaakt van de landbouwvrijstelling voor de waardeontwikkeling van de grond.
Breng de mogelijkheden in kaart
Voor de agrariër die zelf niet meer het land opgaat en slechts de grond wil verpachten is het zo goed als onmogelijk om een netto positief rendement te behalen na belastingheffing. De opbrengst is gemaximeerd en de belastingheffing hoog. Heb je klanten bij wie dit speelt? Breng dan samen met je klant de verschillende mogelijkheden goed in kaart. Een samenwerkingsverband met de pachter of verkoop van de grond zal vaak lucratiever zijn dan het gaan verpachten van grond. Dit dient bij voorkeur voor de staking van het bedrijf goed inzichtelijk gemaakt te worden. Ook is bezwaar tegen een box-3-heffing bij verpachte grond op basis van het kerstarrest niet op voorhand kansloos.
Martijn Paping MSc is als fiscalist en trainer verbonden aan Fiscount
[1] Indicatie op basis van de bijlage bij ‘Vergelijking vermogenswinst- en vermogensaanwasbelasting en andere toezeggingen toekomstig stelsel box 3’, 29 september 2022, 2022-0000206548
[2] HR 24-12-2021, ECLI:NL:HR:2021:1963, r.o. 3.3.5
Geef een reactie