De afgelopen tijd hebben zich veel btw-ontwikkelingen voorgedaan met betrekking tot vastgoed. Daarbij gaat het om btw-ondernemerschap met betrekking tot levering van kavels, maar ook om ontwikkelingen op het gebied van bouwterreinen en de verbouwing van onroerende zaken. Deze brengen zowel risico’s als kansen met zich mee.
Ondernemers die over percelen grond beschikken die niet zijn verworven in het kader van de onderneming, zijn zich vaak niet bewust van het risico dat zij mogelijk toch btw zijn verschuldigd in verband met de levering van deze percelen. Die levering kan namelijk onder omstandigheden als btw-ondernemer worden verricht – ook al behoorden de percelen voor de levering voor de btw tot het privévermogen van de ondernemer.
Btw-ondernemerschap bij levering kavels
Wanneer de als btw-ondernemer geleverde percelen voor de btw zijn aan te merken als bouwterreinen, is er btw verschuldigd in verband met de levering van die percelen. Ondernemers kunnen in die omstandigheden worden geconfronteerd met een naheffingsaanslag waarmee btw wordt nageheven. Onder omstandigheden kan daarbij belastingrente in rekening worden gebracht en kunnen zelfs een of meer boeten worden opgelegd.
Bij particulieren is het verrassingselement vaak nog groter, omdat zij het risico van verschuldigdheid van btw wegens de levering van een perceel grond in grotere mate niet onderkennen. Zij veronderstellen namelijk vaak dat zij het perceel als particulier leveren en niet als ondernemer. Die veronderstelling is juist als louter het eigendomsrecht van dat perceel wordt uitgeoefend. Als een particulier daarentegen soortgelijke activiteiten als een projectontwikkelaar gaat verrichten, kan ook hij met een naheffingsaanslag, belastingrente en boeten worden geconfronteerd.
Gelet op het vorenstaande is het daarom zowel voor ondernemers als particulieren zeer verstandig om zich tijdig voor de levering van percelen grond te laten adviseren over de btw-gevolgen. Op die manier kan het risico van naheffingsaanslagen met eventuele belastingrente en boeten worden beperkt. Of leveringen als btw-ondernemer plaatsvinden hangt af van de omstandigheden van het geval en blijft maatwerk. Incidentele leveringen van percelen kunnen alleen belast zijn met btw als de percelen als bouwterrein zijn aan te merken.
Bouwterreinen
In de praktijk lopen financiële adviseurs, accountants en belastingadviseurs vaak tegen de vraag aan of de te leveren onroerende zaak een bouwterrein is voor de btw. Voor een bouwterrein moet onder andere sprake zijn van onbebouwde grond. Dat wil niet zeggen dat de grond op het moment van juridische levering onbebouwd moet zijn. Er kan voor de btw namelijk ook sprake zijn van onbebouwde grond als de grond op het moment van levering nog bebouwd is. Dit hangt echter af van wat partijen met elkaar hebben afgesproken. Feitenrechters (hof en rechtbanken) hebben uitspraak gedaan met betrekking tot de vraag of sprake was van de levering van een bouwterrein. In deze zaken bevond zich op de grond nog (resterende) bebouwing. De vraag die onder andere moest worden beantwoord was of deze bebouwing voor de btw als een gebouw moest worden aangemerkt.
Oordeel gerechtshof en rechtbanken
Het gerechtshof was van oordeel dat de grond waarop zich een gedeeltelijk gesloopt gebouw bevond en waarop nog constructies aanwezig waren, voor de btw nog steeds als bebouwde grond moest worden aangemerkt. Van een bouwterrein kon daarom geen sprake zijn.
Rechtbanken kwamen in de aan hen voorgelegde zaken tot dezelfde uitkomst, maar de weg ernaartoe verschilde. De ene rechtbank was in twee afzonderlijke uitspraken van oordeel dat het betreffende perceel voor de btw was bebouwd. In de ene zaak bevond zich op het perceel een beklinkerd parkeerterrein en een in beton verankerde fietsenstalling en in de andere zaak een met klinkers bestraat parkeerterrein. De andere rechtbank was van oordeel dat er – aangezien de resterende bebouwing niet meer de functie van een gebouw kon vervullen – sprake was van onbebouwde grond en op basis van de btw-wetgeving een bouwterrein was geleverd. Als gevolg van gewekt vertrouwen door de staatssecretaris van Financiën kreeg de belastingplichtige echter alsnog gelijk en was de levering vrijgesteld van btw.
In alle zaken wilden de belastingplichtigen dat bebouwde grond – en daarmee geen bouwterrein – werd geleverd. De grond was namelijk bestemd voor bewoning van woningen door particulieren en daarmee voor niet-aftrekgerechtigde activiteiten van de afnemers. De overdracht van de grond zonder btw en met overdrachtsbelasting biedt kansen voor de verkoper en/of de koper al naar gelang wat zij precies over de verkoopprijs met elkaar hebben afgesproken. Als afnemers de grond daarentegen gaan gebruiken voor aftrekgerechtigde activiteiten, zoals de realisatie van een kantoorpand dat vervolgens btw-belast wordt verhuurd, dan heeft het de voorkeur om de grond als bouwterrein en met btw aan de afnemer te leveren. Ook hier ontstaan kansen voor de verkoper en/of de koper.
Verwaarloosbare bebouwing?
Onder omstandigheden is bij de beantwoording van de vraag of grond voor de btw bebouwd is, ook van belang of de aard en de omvang van de bebouwing in verhouding tot de omvang van de onroerende zaak zo gering zijn, dat deze bebouwing als verwaarloosbaar moet worden beschouwd. Als de bebouwing als verwaarloosbaar moet worden aangemerkt, is voor de btw sprake van onbebouwde grond. Dat die grond feitelijk is bebouwd doet hier niet aan af.
Grond kennelijk bestemd voor bebouwing?
Een ander belangrijk aspect bij de beoordeling of sprake is van een bouwterrein, is of de grond kennelijk is bestemd om te worden bebouwd. Aan deze open norm heeft een rechtbank onlangs invulling gegeven. Kortom, door een goede planning vooraf kan de belastingdruk op de grond aanzienlijk worden beperkt. Uiteraard hangen de mogelijkheden om de belastingdruk te beperken af van de omstandigheden van het geval. Indien al sprake is van een bouwterrein, is beperking van de belastingdruk minder eenvoudig maar nog steeds mogelijk.
Let op: van tevoren moet goed worden afgekaart of een bouwterrein moet worden geleverd of niet. Hier moet ook feitelijk naar worden gehandeld, zodat het risico op discussie met de Belastingdienst en daarmee gepaard gaande naheffingsaanslagen met belastingrente en boeten wordt beperkt. Gelet op het vorenstaande is het zeer verstandig om voorafgaande aan leveringen van percelen (on)bebouwde grond advies in te winnen. Zo beperkt u het risico van naheffing van btw met belastingrente en boeten zoveel mogelijk en wordt de kans op belastingbesparing zoveel mogelijk benut. Of een bouwterrein wordt geleverd, blijft maatwerk en moet dan ook per situatie worden beoordeeld.
Verbouwing onroerende zaken
Ook ten aanzien van verbouwingen van onroerende zaken hebben zich ontwikkelingen voorgedaan. Zo komt het in de praktijk met enige regelmaat voor dat bijvoorbeeld oude kantoorgebouwen worden verbouwd tot appartementen. Als zulke verbouwingen hebben geleid tot een vervaardigd goed, is die levering belast met btw. Zo niet, dan is de levering vrijgesteld van btw. Stel dat een kantoorpand wordt verbouwd tot appartementen die btw-vrijgesteld worden verhuurd, dan heeft het de voorkeur om de onroerende zaak zonder btw en met overdrachtsbelasting over te dragen. Of door de verbouwing van een onroerende zaak een vervaardigd goed wordt voortgebracht, moet per situatie worden beoordeeld.
Nadere invulling door Hoge Raad
Onlangs heeft de Hoge Raad nader ingevuld wanneer verbouwde onroerende zaken zijn vervaardigd. Deze arresten leiden ertoe dat de discussie over de vraag of er door de verbouwing een vervaardigd goed is ontstaan is verplaatst naar situaties waarin wijzigingen in de bouwkundige constructies hebben plaatsgevonden. Maar ook voor situaties waarin geen wijzigingen in de bouwkundige constructies hebben plaatsgevonden, blijven mogelijkheden bestaan om de situatie vanuit btw- en overdrachtsbelastingoogpunt te optimaliseren.
Belastingdruk verlagen
Indien een kantoorpand wordt verbouwd tot te leveren appartementen en er is geen sprake van een vervaardiging, kan de belastingdruk op de aanneemsom onder omstandigheden worden beperkt. Dit geldt ook voor situaties waarin de verbouwing niet leidt tot een vervaardiging en de verbouwde onroerende zaak voor btw-belaste doeleinden wordt aangewend. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de levering van een tot kantoorpand verbouwde fabriek, waarbij die verbouwing niet heeft geleid tot een vervaardiging en het kantoorpand btw-belast wordt verhuurd. Daarmee kunnen in elke situatie kansen worden benut en risico’s van te veel betaalde belasting worden beperkt. Ook hier blijft maatwerk geboden en is het verstandig om u tijdig te laten adviseren en begeleiden.
Heeft u behoefte aan advies over btw en vastgoed dan wel behoefte aan een (inhouse) cursus op btw-gebied? Neem dan contact op via m.soltysik@fiscount.nl of via 038 – 45 6 1 9 00.
Mr. M.W.C. Soltysik is als btw-specialist verbonden aan Fiscount.
Meer weten? Zesmaal per jaar presenteren de fiscalisten van Fiscount de voor jouw praktijk relevante fiscale ontwikkelingen in wetgeving, standpunten fiscus en jurisprudentie tijdens de Vaktechnische Actualiteiten.
Geef een antwoord