• Nieuws
    • Accountancy
    • Fiscaal
    • Vaktechniek
  • Blog
  • Thema
    • AV3: ICT en Kengetallen
    • AV2: Bedrijfsoverdracht
    • Checkpoints
    • Corona
    • AV1: Lifestyle en carrière
  • Partners
  • Software
  • Opleidingen
  • Vacatures
    • Kantoren
  • Kennisdocs
  • Events
    • Nationale salarisdag
  • AV Top 50
    • AV-Top 50 | 2022
    • AV-Top 50 | 2021
  • Over ons
  • Adverteren
  • Vrienden
  • Contact
  • Nieuwsbrief
  • STAP-budget
  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn
  • Mail
  • Spring naar de hoofdnavigatie
  • Door naar de hoofd inhoud
  • Spring naar de eerste sidebar
  • Spring naar de voettekst
  • Over ons
  • Adverteren
  • Vrienden
  • Contact
  • Nieuwsbrief
  • STAP-budget
Accountancy Vanmorgen

  • Nieuws
    • Accountancy
    • Fiscaal
    • Vaktechniek
  • Blog
  • Thema
    • AV3: ICT en Kengetallen
    • AV2: Bedrijfsoverdracht
    • Checkpoints
    • Corona
    • AV1: Lifestyle en carrière
  • Partners
  • Software
  • Opleidingen
  • Vacatures
    • Kantoren
  • Kennisdocs
  • Events
    • Nationale salarisdag
  • AV Top 50
    • AV-Top 50 | 2022
    • AV-Top 50 | 2021
Home » Wat zijn de laatste btw-ontwikkelingen op het gebied van vastgoed?

Wat zijn de laatste btw-ontwikkelingen op het gebied van vastgoed?

Accountancy, Fiscaal

26 januari 2023 door Fiscount

De afgelopen tijd hebben zich veel btw-ontwikkelingen voorgedaan met betrekking tot vastgoed. Daarbij gaat het om btw-ondernemerschap met betrekking tot levering van kavels, maar ook om ontwikkelingen op het gebied van bouwterreinen en de verbouwing van onroerende zaken. Deze brengen zowel risico’s als kansen met zich mee.

Ondernemers die over percelen grond beschikken die niet zijn verworven in het kader van de onderneming, zijn zich vaak niet bewust van het risico dat zij mogelijk toch btw zijn verschuldigd in verband met de levering van deze percelen. Die levering kan namelijk onder omstandigheden als btw-ondernemer worden verricht – ook al behoorden de percelen voor de levering voor de btw tot het privévermogen van de ondernemer.

Btw-ondernemerschap bij levering kavels

Wanneer de als btw-ondernemer geleverde percelen voor de btw zijn aan te merken als bouwterreinen, is er btw verschuldigd in verband met de levering van die percelen. Ondernemers kunnen in die omstandigheden worden geconfronteerd met een naheffingsaanslag waarmee btw wordt nageheven. Onder omstandigheden kan daarbij belastingrente in rekening worden gebracht en kunnen zelfs een of meer boeten worden opgelegd.

Bij particulieren is het verrassingselement vaak nog groter, omdat zij het risico van verschuldigdheid van btw wegens de levering van een perceel grond in grotere mate niet onderkennen. Zij veronderstellen namelijk vaak dat zij het perceel als particulier leveren en niet als ondernemer. Die veronderstelling is juist als louter het eigendomsrecht van dat perceel wordt uitgeoefend. Als een particulier daarentegen soortgelijke activiteiten als een projectontwikkelaar gaat verrichten, kan ook hij met een naheffingsaanslag, belastingrente en boeten worden geconfronteerd.

Gelet op het vorenstaande is het daarom zowel voor ondernemers als particulieren zeer verstandig om zich tijdig voor de levering van percelen grond te laten adviseren over de btw-gevolgen. Op die manier kan het risico van naheffingsaanslagen met eventuele belastingrente en boeten worden beperkt. Of leveringen als btw-ondernemer plaatsvinden hangt af van de omstandigheden van het geval en blijft maatwerk. Incidentele leveringen van percelen kunnen alleen belast zijn met btw als de percelen als bouwterrein zijn aan te merken.

Bouwterreinen

In de praktijk lopen financiële adviseurs, accountants en belastingadviseurs vaak tegen de vraag aan of de te leveren onroerende zaak een bouwterrein is voor de btw. Voor een bouwterrein moet onder andere sprake zijn van onbebouwde grond. Dat wil niet zeggen dat de grond op het moment van juridische levering onbebouwd moet zijn. Er kan voor de btw namelijk ook sprake zijn van onbebouwde grond als de grond op het moment van levering nog bebouwd is. Dit hangt echter af van wat partijen met elkaar hebben afgesproken. Feitenrechters (hof en rechtbanken) hebben uitspraak gedaan met betrekking tot de vraag of sprake was van de levering van een bouwterrein. In deze zaken bevond zich op de grond nog (resterende) bebouwing. De vraag die onder andere moest worden beantwoord was of deze bebouwing voor de btw als een gebouw moest worden aangemerkt.

Oordeel gerechtshof en rechtbanken

Het gerechtshof was van oordeel dat de grond waarop zich een gedeeltelijk gesloopt gebouw bevond en waarop nog constructies aanwezig waren, voor de btw nog steeds als bebouwde grond moest worden aangemerkt. Van een bouwterrein kon daarom geen sprake zijn.

Rechtbanken kwamen in de aan hen voorgelegde zaken tot dezelfde uitkomst, maar de weg ernaartoe verschilde. De ene rechtbank was in twee afzonderlijke uitspraken van oordeel dat het betreffende perceel voor de btw was bebouwd. In de ene zaak bevond zich op het perceel een beklinkerd parkeerterrein en een in beton verankerde fietsenstalling en in de andere zaak een met klinkers bestraat parkeerterrein. De andere rechtbank was van oordeel dat er – aangezien de resterende bebouwing niet meer de functie van een gebouw kon vervullen – sprake was van onbebouwde grond en op basis van de btw-wetgeving een bouwterrein was geleverd. Als gevolg van gewekt vertrouwen door de staatssecretaris van Financiën kreeg de belastingplichtige echter alsnog gelijk en was de levering vrijgesteld van btw.

In alle zaken wilden de belastingplichtigen dat bebouwde grond – en daarmee geen bouwterrein – werd geleverd. De grond was namelijk bestemd voor bewoning van woningen door particulieren en daarmee voor niet-aftrekgerechtigde activiteiten van de afnemers. De overdracht van de grond zonder btw en met overdrachtsbelasting biedt kansen voor de verkoper en/of de koper al naar gelang wat zij precies over de verkoopprijs met elkaar hebben afgesproken. Als afnemers de grond daarentegen gaan gebruiken voor aftrekgerechtigde activiteiten, zoals de realisatie van een kantoorpand dat vervolgens btw-belast wordt verhuurd, dan heeft het de voorkeur om de grond als bouwterrein en met btw aan de afnemer te leveren. Ook hier ontstaan kansen voor de verkoper en/of de koper.

Verwaarloosbare bebouwing?

Onder omstandigheden is bij de beantwoording van de vraag of grond voor de btw bebouwd is, ook van belang of de aard en de omvang van de bebouwing in verhouding tot de omvang van de onroerende zaak zo gering zijn, dat deze bebouwing als verwaarloosbaar moet worden beschouwd. Als de bebouwing als verwaarloosbaar moet worden aangemerkt, is voor de btw sprake van onbebouwde grond. Dat die grond feitelijk is bebouwd doet hier niet aan af.

Grond kennelijk bestemd voor bebouwing?

Een ander belangrijk aspect bij de beoordeling of sprake is van een bouwterrein, is of de grond kennelijk is bestemd om te worden bebouwd. Aan deze open norm heeft een rechtbank onlangs invulling gegeven. Kortom, door een goede planning vooraf kan de belastingdruk op de grond aanzienlijk worden beperkt. Uiteraard hangen de mogelijkheden om de belastingdruk te beperken af van de omstandigheden van het geval. Indien al sprake is van een bouwterrein, is beperking van de belastingdruk minder eenvoudig maar nog steeds mogelijk.

Let op: van tevoren moet goed worden afgekaart of een bouwterrein moet worden geleverd of niet. Hier moet ook feitelijk naar worden gehandeld, zodat het risico op discussie met de Belastingdienst en daarmee gepaard gaande naheffingsaanslagen met belastingrente en boeten wordt beperkt. Gelet op het vorenstaande is het zeer verstandig om voorafgaande aan leveringen van percelen (on)bebouwde grond advies in te winnen. Zo beperkt u het risico van naheffing van btw met belastingrente en boeten zoveel mogelijk en wordt de kans op belastingbesparing zoveel mogelijk benut. Of een bouwterrein wordt geleverd, blijft maatwerk en moet dan ook per situatie worden beoordeeld.

Verbouwing onroerende zaken

Ook ten aanzien van verbouwingen van onroerende zaken hebben zich ontwikkelingen voorgedaan. Zo komt het in de praktijk met enige regelmaat voor dat bijvoorbeeld oude kantoorgebouwen worden verbouwd tot appartementen. Als zulke verbouwingen hebben geleid tot een vervaardigd goed, is die levering belast met btw. Zo niet, dan is de levering vrijgesteld van btw. Stel dat een kantoorpand wordt verbouwd tot appartementen die btw-vrijgesteld worden verhuurd, dan heeft het de voorkeur om de onroerende zaak zonder btw en met overdrachtsbelasting over te dragen. Of door de verbouwing van een onroerende zaak een vervaardigd goed wordt voortgebracht, moet per situatie worden beoordeeld.

Nadere invulling door Hoge Raad

Onlangs heeft de Hoge Raad nader ingevuld wanneer verbouwde onroerende zaken zijn vervaardigd. Deze arresten leiden ertoe dat de discussie over de vraag of er door de verbouwing een vervaardigd goed is ontstaan is verplaatst naar situaties waarin wijzigingen in de bouwkundige constructies hebben plaatsgevonden. Maar ook voor situaties waarin geen wijzigingen in de bouwkundige constructies hebben plaatsgevonden, blijven mogelijkheden bestaan om de situatie vanuit btw- en overdrachtsbelastingoogpunt te optimaliseren.

Belastingdruk verlagen

Indien een kantoorpand wordt verbouwd tot te leveren appartementen en er is geen sprake van een vervaardiging, kan de belastingdruk op de aanneemsom onder omstandigheden worden beperkt. Dit geldt ook voor situaties waarin de verbouwing niet leidt tot een vervaardiging en de verbouwde onroerende zaak voor btw-belaste doeleinden wordt aangewend. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de levering van een tot kantoorpand verbouwde fabriek, waarbij die verbouwing niet heeft geleid tot een vervaardiging en het kantoorpand btw-belast wordt verhuurd. Daarmee kunnen in elke situatie kansen worden benut en risico’s van te veel betaalde belasting worden beperkt. Ook hier blijft maatwerk geboden en is het verstandig om u tijdig te laten adviseren en begeleiden.

Heeft u behoefte aan advies over btw en vastgoed dan wel behoefte aan een (inhouse) cursus op btw-gebied? Neem dan contact op via m.soltysik@fiscount.nl of via 038 – 45 6 1 9 00.

Mr. M.W.C. Soltysik is als btw-specialist verbonden aan Fiscount.


Meer weten? Zesmaal per jaar presenteren de fiscalisten van Fiscount de voor jouw praktijk relevante fiscale ontwikkelingen in wetgeving, standpunten fiscus en jurisprudentie tijdens de Vaktechnische Actualiteiten.

Categorie: Accountancy, Fiscaal

Geef een antwoord Reactie annuleren

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Meest gelezen

  • Geheel terugbetalen voorschot zorgtoeslag onevenredig
  • Box 3-heffing na toepassing rechtsherstel bij hof verder verminderd
  • Verhuurders verkopen huizen om middenhuur en box 3
  • Definitieve percentages box 3 bekendgemaakt

Partnercarrousel

Als accountant afscheid nemen van ‘uurtje-factuurtje’?
Data is de sleutel voor minder werkdruk bij accountantskantoren

GAC is leverancier van Microsoft Dynamics 365 …  

Het cybercrime-abc
Yuki logo 042021
In vijf stappen een efficiëntere backoffice
Het Cloud document management systeem, speciaal voor de accountancy
Een tekort aan medewerkers, hoe los je dat op? | 5 tips
AV-Top 50 | Boekhoudsoftware met een ziel
Hoe krijg je als controller grip op de uitdagingen van de huidige arbeidsmarktcrisis?
Oriënteert je klant zich op nieuwe software? Alarmbellen!
Onderzoek: veel bedrijven niet klaar voor verplichte EU-duurzaamheidsrapportage
Exact logo
Risicogericht samenstellen: hoofdpijndossier of ultieme kans?
Fiscount en Markus Verbeek Praehep gaan opleidingsaanbod combineren
Cybersecurity? Ook buiten kantoortijden!
Uitbreiding NT Middelgroot faciliteert aanleveren van één dataset aan KvK en bank voor middelgrote ondernemingen
Samen een bedrijf runnen? Doe dit nooit zonder een aandeelhoudersovereenkomst
Add-on in KING Software maakt bestandsuitwisseling tussen accountant en klant eenvoudiger
Koen Scheepers adviseur bij Credion
Caseware nieuw aug 2022
CaseWare komt met nieuw product AUDIT+
Ondernemers verwachten meer van hun adviseur, is ‘dropshipping’ de oplossing?
Het belang van ID-verificatie in de accountancy
Drie trends in HR- en salarisland
Ondersteun je klanten optimaal door online samenwerking
7 tips om het jaar goed te starten met je bedrijf
Help de DGA met pensioen in eigen beheer bij echtscheiding
Gijzelsoftware grijpt accountantskantoren (zo verklein je de kans op een aanval)
Hoe bereid je je als accountant voor op een toezichthouder van de WWFT?
PSD2, wat moet je ermee?
Niet melden van nevenwerkzaamheden? Not done!
Visma Pinkweb logo
Vijf redenen waarom een onzekere tijd vraagt om het vergroten van efficiency
Wijzigingen in Arbowetgeving: de belangrijke veranderingen op een rij
Vier salarissoftware trends voor 2023
Open brief | Ondernemer, zorg dat je niet uit de betalingsregeling loopt

Klop & Partners is opgericht in het jaar 1982 als …  

Checkpoints van Fiscount en AV

Abonneer nieuwsbrief AV

Vacatures

Junior Tax Consultant | Employer Tax Advisory Services. – Amersfoort, Arnhem, Ede, Hoofddorp of Utrecht
CROP
Assistent Accountant Agro
Flynth
(senior) Medewerker aangiftepraktijk
Scab
Vennotabel RA external auditor te Amsterdam
Klop & Partners
Beginnend assistent-accountant MKB
Moore MTH
Accountant RA (Nijmegen)
Konings & Meeuwissen
Belastingadviseur BTW – Venlo
Flynth
Traineeship Accountancy Alphen aan den Rijn
Lansigt
Relatiebeheerder MKB
Moore MTH
Data-Scientist (medior)
Coney Minds
Controleleider
Lansigt
Director accountancy & advies
Baker Tilly
Director accountancy & advies
Baker Tilly
Voorzitter en een lid Raad van Commissarissen Countus Groep B.V.
Countus Groep B.V.
Accountant manager audit in Rotterdam
Moore DRV
Gevorderd assistent-accountant / beginnend controleleider
KRC Van Elderen
Senior Supervisor Assurance- Amersfoort, Arnhem, Hoofddorp en Utrecht
CROP
Staff Assurance- Amersfoort, Ede en Utrecht
CROP
Relatiebeheerder/teamleider agro • Kesteren
WEA Deltaland
Gevorderd Assistent Accountant
Moore MTH
Assistent Accountant (24 – 40 uur)
Flynth
Ondernemende Belastingadviseur (32-40 uur)
Boon Accountants Belastingadviseurs/ Boon Registeraccountants
Assistent-Accountant (gevorderd) / aankomend adviseur mkb – Zwolle
KRC Van Elderen
Senior manager Accountancy general practice samenstelpraktijk te Arnhem
Klop
Controleleider Audit (Zwolle)
KRC Van Elderen
Assistent Audit
Lansigt
Intern Controller/ Auditor
Gemeente Heerde
Relatiebeheerder Accountancy & Advies | 24-40 uur per week
CROP
Manager audit
Moore MTH
(Junior) Accountant
Lansigt
Senior Assistent Accountant Audit
Flynth
Accountant Agro
Flynth
(Senior) Manager Accountancy & Advies
HLB Witlox Van den Boomen
Externe Accountant
Coney Minds
Senior accountant relatiebeheerder mkb in Rotterdam.
Moore DRV
Beginnend Belastingadviseur (32-40 uur) – Beverwijk of Haarlem
De Hooge Waerder
Belastingadviseur Agro
Flynth
Fiscalist (24-40 uur) – Alkmaar
De Hooge Waerder
Supervisor Assurance – Amersfoort
CROP
Docent Accountancy (1,0 fte)
Hogeschool van Amsterdam
Junior Assistent Accountant Samenstelpraktijk ( min. 24 uur per week)- Amersfoort, Ede, Hoofddorp en Utrecht
CROP
Relatiebeheerder / Accountant MKB
Moore MTH
Assistent Accountancy en Advies
HLB Witlox
Supervisor audit in Brabant
Moore DRV
Opdrachtmanager Accountancy & Advies
Witlox van den Boomen
Beginnend assistent-accountant MKB duaal
Moore MTH
Ervaren assistent-accountants samenstelpraktijk (dit betreft meerdere vacatures)
WEA Gouda
Vennotabel AA/RA manager te Aalsmeer
Klop & Partners
Gevorderd Assistent Accountant Gouda
Lansigt
Officemanager
van Helder
Vennotabel Directeur audit RA
Klop
ASSISTENT-ACCOUNTANT (24 – 40 uur)
Jongejan & Partners
Senior Manager Samenstelpraktijk
RSM
Controleleider
Moore MTH
Ervaren Assistent-Accountant (32 – 40 uur)
Jongejan & Partners
Werkperiode Junior assistent accountant samenstelpraktijk
Scab
Assistent-Accountant (gevorderd) – Wezep
KRC Van Elderen
Financieel administratief medewerker
Scab
Vacature accountant
WEA Deltaland
Assistent Accountant Samenstel
Lansigt
Assistent Accountant
Marshoek
Relatiebeheerder / Accountant MKB
Moore MTH
Senior financial auditor
Gemeente Haarlem
Manager Accountancy en Advies
HLB Witlox Van den Boomen
Assistent Accountant (24 – 40 uur)
Flynth
Allround vennotabel accountant RA – Den Haag
Klop & Partners B.V.
Gevorderd assistent-accountant MKB
Moore MTH
Adviseur Corporate Finance (32-40 uur) – Alkmaar
De Hooge Waerder
Vaktechnisch Profesional – Amersfoort
CROP
Controleleider
WEA Gouda
Manager audit
Moore MTH
Supervisor audit in Oud-Beijerland
Moore DRV
Assistent Accountant Audit
HLB Witlox Van den Boomen
Cost Accountant
Top Onions
Tax Consultant | Employer Tax Advisory Services – Amersfoort, Arnhem, Ede, Hoofddorp of Utrecht
CROP
Medewerker Belastingadvies
Flynth
Aankomend Accountant-Administratieconsulent
Yours Accountancy
(zelfstandig) Assistent-accountant
van de Kamp & van Gelder
Meewerkstage Accountancy
Flynth
Controleleider Audit
Flynth
Gevorderd assistent Accountant Samenstelpraktijk (min. 24 uur per week) – Amersfoort, Ede, Hoofddorp en Utrecht
CROP
Staff Assurance | WO starter- Amersfoort
CROP
Relatiebeheerder / Accountant MKB
Moore MTH
Vacature gevorderd assistent accountant
WEA Deltaland
Vacature Manager Assurance
CROP
Medewerker Facturatie
Flynth
Medewerker Aangiftepraktijk
Yours Accountancy
Werkstudent accountancy MKB
Moore MTH
Assistent-Accountant
Yours Accountancy
Senior accountant relatiebeheerder mkb in Bergen op Zoom
Moore DRV
Senior assistant audit in Zeeland
Moore DRV
Accountant AA (Nijmegen)
Konings & Meeuwissen
Floormanager / Assistent – Accountant
Jongejan & Partners
Senior external auditor/aankomend vennoot
Klop
Senior Assistent Accountant Audit
HLB Witlox Van den Boomen
Zelfstandig assistent accountant
CROP

Accountancy Vanmorgen (AV) is het platform voor accountants en iedereen die geïnteresseerd is in nieuws, trends, ontwikkelingen, achtergronden en wetenswaardigheden in en rond accountancy en ondernemerschap.

Accountancy Vanmorgen is een uitgave van MOCuitgevers.

 

Categorie

  • Nieuws
  • Blog
  • Partners
  • Software
  • Opleidingen
  • Vacatures
  • AV-events

Info

  • Over ons
  • Adverteren
  • Vrienden
  • Contact
  • Shop
  • Algemene voorwaarden MOCuitgevers
  • Annuleringsvoorwaarden
  • Privacybeleid
  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn
  • Mail
Cookies
Om u beter van dienst te kunnen zijn, maakt Accountancy Vanmorgen gebruik van cookies. Klik op instellingen om de cookie instellingen te wijzigen.
  • Ik ga akkoord
  • Instellingen
  • Functionele cookies zijn noodzakelijk voor de werking van deze website.
  • We gebruiken Google Analytics, netjes geanonimiseerd.
  • We gebruiken de marketing cookies om gepersonaliseerde advertenties te tonen.
  • Annuleren
  • Ik ga akkoord

Instellingen