De prijzen van agrarische grond zijn in de afgelopen jaren behoorlijk gestegen. Daarnaast ligt de landbouwvrijstelling al enige tijd onder vuur. Voor veel adviseurs is die combinatie van factoren reden om hun agrarische klanten te adviseren de grond te herwaarderen, om zo de landbouwvrijstelling veilig te stellen. Maar herwaardering mag niet zomaar.
Allereerst moet er sprake zijn van een (gedeeltelijke) overdracht van landbouwgrond. Voordat hiertoe wordt overgegaan, moeten er enkele controles worden gedaan. Een fout is daarbij zo gemaakt. Hierna omschrijf ik enkele valkuilen én kansen. Meer over de ontwikkelingen rond de landbouwvrijstelling lees je in deze Fiscount publicaties.
Valkuil 1: aanwezige pachtersvoordelen
Een pachtersvoordeel ontstaat door gebruik te maken van een voorkeursrecht tot koop in verpachte staat. Hierdoor ontstaat er een latente boekwinst, die niet onder de landbouwvrijstelling zal vallen bij verkoop. Hierbij is onderzoek nodig naar onder andere de aankoopdatum. Is de grond overgenomen in de familiesfeer (tot en met de derde graad)? Dan kan het pachtersvoordeel nog wel belastingvrij zijn indien de overdracht van de grond heeft plaatsgevonden voor 30 juni 2019.
Valkuil 2: voortzettingstermijn BOR nog niet verlopen
De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) heeft een strenge voortzettingstermijn van 5 jaar. Indien de voortzetter binnen 5 jaar de activiteiten vervreemdt of staakt, vervalt de BOR. Stel dat vader en zoon een maatschap hebben waarbij de vader en de zoon beiden 50% van de jaarwinst en stakingswinst hebben. De vader draagt in 2022 zijn winstaandeel over aan zijn zoon, met toepassing van de BOR. Wanneer zijn zoon zou besluiten een samenwerkingsverband aan te gaan met zijn vrouw om te herwaarderen, dan kan dat problemen opleveren.
Indien in dit nieuwe samenwerkingsverband de stakingswinstverdeling wordt opgesplitst in 60% voor de vrouw en 40% voor de zoon, zal de zoon te maken krijgen met een staking. Artikel 35b, lid 2 SW geeft immers aan dat indien je winst daalt beneden het percentage voor de schenking, je ophoudt om winst te genieten. De verdeling van 60% van de winst bij de zoon en 40% bij zijn vrouw gaat uiteraard wel goed. Het aandeel van de zoon in de winst is immers niet gedaald ten opzichte van de winstverdeling met vader voor de schenking.
Valkuil 3: in het verleden afgeboekte HIR
Wanneer men landbouwgrond verkoopt voor een hogere waarde (de WEV) dan de agrarische waarde (WEVAB), is de landbouwvrijstelling niet van toepassing op het deel van de koopsom boven de WEVAB. Voor het gedeelte van de opbrengst dat boven de WEVAB ligt kan men de herinvesteringsreserve toepassen indien men aan de voorwaarden voldoet. De HIR zal dan op de vervangende landbouwgrond worden afgeboekt. Bij verkoop van deze grond zal de afgeboekte HIR weer in de belaste winst vallen. Zeker als het om aanzienlijke bedragen gaat, is het van belang om te onderzoeken of de voordelen van het herwaarderen wel opwegen tegen de belastingheffing die zal ontstaan.
Valkuil 4: grond niet meer in gebruik bij eigen landbouwbedrijf
Wil de landbouwvrijstelling van toepassing zijn, dan moet de grond in gebruik zijn bij het eigen landbouwbedrijf. Bij verpachting gebruikt een andere agrariër bijvoorbeeld de grond, waardoor deze dus niet meer onder de landbouwstelling valt. Het is onvoldoende dat het onroerend goed tot het bedrijfsvermogen van een landbouwbedrijf behoort; er moet sprake zijn van exploitatie door het eigen landbouwbedrijf. Bij het tijdelijk uit gebruik geven van grond in het kader van vruchtwisseling blijft de landbouwvrijstelling wel van toepassing.
Valkuil 5: WEV hoger dan WEVAB
Indien de waarde van de grond op het moment van herwaardering hoger is dan de WEVAB-waarde, zal er uiteraard belaste winst ontstaan. Deze problematiek zal voornamelijk spelen in gebieden met ‘warme grond’. Een mogelijke toekomstige bouwbestemming kan de werkelijke waarde boven de WEVAB brengen. Deze bestemmingswijzigingswinst is niet vrijgesteld.
Kansen
In de afgelopen periode zijn er ook nieuwe mogelijkheden aan het licht gekomen. Het herwaarderen door een vof aan te gaan met de eigen bv is in opkomst bij agrariërs zonder samenwerkingspartner. Overigens moet men wel goed kijken naar wat er allemaal in de bv wordt ingebracht. Als men grond inbrengt, levert dat een toekomstige aanmerkelijkbelangclaim op met betrekking tot de waardestijging van de grond. Deze waardestijging is normaal volledig vrijgesteld tot de WEVAB. Deze structuur past overigens niet bij iedere ondernemer. Dat is dan ook de reden dat er wel goed moet worden gekeken naar eventuele herfinancieringsaspecten.
Dure fouten
Door de gestegen grondprijzen en alle onzekerheid rond de landbouwvrijstelling wordt er flink geherwaardeerd. Hierbij dient de adviseur wel goed op te letten om ongewenste gevolgen te voorkomen. Het gaat in de landbouw namelijk al snel om grote bedragen, dus een foutje kost je agroklant ook al snel veel geld.
Martijn Paping MSc is als (agro)fiscalist en trainer verbonden aan Fiscount.
Meer informatie? Volg de webinar Duurzaamheid in de agropraktijk.
Geef een reactie