De kennisgroep boog zich over percelen landbouwgrond die deel uitmaakten van een onderneming. Een projectontwikkelaar sloot een koopovereenkomst met de eigenaar, met het voornemen de grond te ontwikkelen tot woningbouwlocatie. De percelen hadden op dat moment nog een agrarische bestemming, waardoor bebouwing niet was toegestaan.
Later diende de projectontwikkelaar bij de gemeente een verzoek in voor de herontwikkeling van de percelen ten behoeve van woningbouw en een bedrijventerrein. De grond werd vervolgens geleverd voordat het omgevingsplan was gewijzigd.
Volgens de kennisgroep staat het ontbreken van een bouwbestemming op het moment van levering niet in de weg aan de kwalificatie als bouwterrein.
Objectieve gegevens bepalend
De Wet op de omzetbelasting omschrijft een bouwterrein als onbebouwde grond die kennelijk is bestemd om met een of meer gebouwen te worden bebouwd. Een omgevingsplan dat bebouwing al toestaat, is volgens de kennisgroep niet noodzakelijk.
Als bebouwing op grond van het geldende omgevingsplan nog niet mogelijk is, moet worden nagegaan of er op het moment van levering voldoende objectieve gegevens aanwezig zijn die erop wijzen dat het omgevingsplan zal worden gewijzigd. Ook kan sprake zijn van een bouwterrein als voldoende aanwijzingen bestaan dat een omgevingsvergunning wordt verleend voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, een zogenoemde BOPA.
Bij die beoordeling kunnen verschillende omstandigheden worden meegewogen. De kennisgroep noemt onder meer een omgevingsvisie, een stedenbouwkundig plan, een intentie- of samenwerkingsovereenkomst met de gemeente en correspondentie over de bouwplannen.
Ook uitlatingen van de gemeente, interne ontwikkelingsplannen van de koper, een architectplan, gemaakte architectkosten en de prijs van de grond kunnen aanwijzingen vormen. De bedoeling van de koper kan eveneens worden meegewogen, mits die door objectieve gegevens wordt ondersteund.
Gemeente stond positief tegenover woningbouw
In de voorgelegde situatie waren de percelen opgenomen in een eerder door de gemeente vastgestelde omgevingsvisie. Daarin waren op hoofdlijnen de ambities voor de ontwikkeling van het gebied vastgelegd. In de loop van de jaren waren andere percelen binnen dat gebied al ontwikkeld tot woningbouwlocaties.
Na het sluiten van de koopovereenkomst liet de gemeente weten positief te staan tegenover de ontwikkeling van woningbouw. De gemeente wees daarbij op de voorwaarden waaraan moest worden voldaan voordat de procedure voor de noodzakelijke wijziging van de agrarische bestemming kon beginnen.
In december van het jaar voorafgaand aan de levering bevestigde de gemeente opnieuw positief tegenover woningbouw op de locatie te staan, eventueel in combinatie met maatschappelijke voorzieningen. De levering vond in april van het daaropvolgende jaar plaats.
Volgens de kennisgroep waren op dat moment voldoende objectieve gegevens aanwezig die erop wezen dat het omgevingsplan zou worden gewijzigd om bebouwing mogelijk te maken. De percelen kwalificeerden daarom voor de btw als bouwterrein, hoewel het omgevingsplan bebouwing bij de levering nog niet toestond.
Of onbebouwde grond als bouwterrein kwalificeert, moet steeds worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden die op het moment van levering bekend zijn.
Geef een reactie