Omdat de verhuurder van verschillende woningen zelf diverse onderhoudswerkzaamheden heeft verricht gaan deze activiteiten verder dan normaal actief vermogensbeheer. Er is dan sprake van resultaat uit overige werkzaamheden, oordeelt de rechtbank Den Haag.
Een man is samen met zijn echtgenote eigenaar van zeven woningen waaronder die van hemzelf. De overige woningen verhuurt hij. Een deel van de woningen heeft hij gefinancierd met geldleningen.
In zijn aangifte IB/PVV over 2015 heeft hij de verhuurde woningen en een tweetal leningen in box 3 verantwoord. Bij de opleggen van de aanslag zijn de aangegeven kosten resultaat uit overige werkzaamheden (ROW) niet in aftrek geaccepteerd.
Verhuur van woningen box 1 of box 3?
In geschil voor Rechtbank Den Haag is of de aanslagen naar juiste bedragen zijn opgelegd. Het is met name de vraag of de man met de verhuur van woningen ROW (box 1) heeft behaald of de verhuurde woningen tot box 3 moeten worden gerekend.
Op grond van artikel 3.90 van de Wet IB 2001 is het belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden het gezamenlijke bedrag van het resultaat uit één of meer werkzaamheden die geen belastbare winst of belastbaar loon genereren. Onder werkzaamheid wordt mede verstaan het rendabel maken van vermogen op een wijze die verder gaat dan normaal actief vermogensbeheer.
Daarbij moet worden gedacht aan het verkopen van onroerende zaken, het in belangrijke mate door iemand zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak. Het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare vormen van kennis hoort daar ook bij.
De rechtbank is van oordeel dat de inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van resultaat uit overige werkzaamheden. De man heeft namelijk aanzienlijke activiteiten verricht, zoals alle voorkomende onderhoudswerkzaamheden, het regelen van de aansluitingen van het gas en de elektra voor de huurders.
Daarnaast hield de man zich bezig met de inrichting van verschillende woningen, het opmaken van huurcontracten voor verschillende huurders, het innen van de huren en het ophalen en bezorgen van post.
Meer dan normaal, actief vermogensbeheer
Hieruit mag de conclusie worden getrokken dat de werkzaamheden die de man verricht, gelet op de aard en de omvang van de werkzaamheden, een normaal actief vermogensbeheer te boven gaan voor de woningen die hij in bezit heeft.
Daardoor, zo vervolgt de rechtbank, kon de man een hoger rendement behalen dan bij normaal vermogensbeheer passend en gebruikelijk is. Gelet op de verrichte werkzaamheden is daarbij sprake van deelname aan het economisch verkeer en sprake van een bron van inkomen op grond van artikel 3.90 Wet IB 2001.
Interne compensatie
Doordat is vastgesteld dat de verhuurde woningen tot box 1 worden gerekend heeft de inspecteur ten onrechte de aftrek van de rente op de leningen geweigerd. De inspecteur neemt daarbij het standpunt in dat dit niet tot een lagere aanslag leidt omdat ten onrechte geen (hogere) stakingswinst in aanmerking is genomen (interne compensatie).
Hierdoor is de rechtbank tot het oordeel gekomen dat de inkomsten in 2015 kwalificeren als ROW. Ook is duidelijk geworden dat de woningen per 1 januari 2016 tot de rendementsgrondslag van box 3 moeten worden gerekend.
De inspecteur had al geconstateerd dat de man steeds meer werkzaamheden aan de woningen in 2015 had uitbesteed aan derden. Door die staking van werkzaamheden is het helder dat over de voordelen die niet eerder in aanmerking zijn genomen moet worden afgerekend.
Die behaalde stakingswinst is naar alle waarschijnlijkheid veel hoger is dan de niet in aftrek gebrachte rente. Het beroep op interne compensatie van de inspecteur slaagt. Aftrek van rente is daardoor niet mogelijk.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat de aanslagen IB/PVV en ZVW niet te hoog zijn vastgesteld.
Wij verhuren een appartement maar opbrengst huurovereenkomst strookt niet met werkelijke inkomsten. Bijdrage VVE zit niet in ovk, allerlei onderhoudscontracten ook niet en ook het vervangen van een groot raam >10 jaar betaalden wij zelf (kosten € 3.500). Kunnen die kosten nig ergens afgetrokken worden van huuropbrengst?
Neem aan dat u bedoelt dat het forfaitaire rendement in box 3 veel hoger is dan uw echte netto rendement.
Ik heb gewoon de ORZ waarde zoveel verlaagd in de aangifte dat box 3 rendement gelijk is aan werkelijk netto rendement.
Er zijn genoeg rechterlijke uitspraken die zeggen dat het forfaitaire rendement zich redelijk moet verhouden tot het werkelijk rendement. Dus nu maar afwachten wat fiscus en rechter gaan doen.
Neem aan dat u bedoelt dat het forfaitaire rendement in box 3 veel hoger is dan uw echte netto rendement.
Ik heb gewoon de ORZ waarde zoveel verlaagd in de aangifte dat box 3 rendement gelijk is aan werkelijk netto rendement.
Er zijn genoeg rechterlijke uitspraken die zeggen dat het forfaitaire rendement zich redelijk moet verhouden tot het werkelijk rendement. Dus nu maar afwachten wat fiscus en rechter gaan doen.