Het maximaal te lenen hypotheekbedrag moet geleidelijk omlaag naar 90% van de waarde van het huis. Dat beveelt het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) toekomstige kabinetten aan. Het kabinet en de Tweede Kamer zien niets in de plannen van het FSC.
Nederland heeft internationaal gezien een erg hoge hypotheekschuld. In 2012 heeft het kabinet daarom een wettelijke Loan-to-Value-limiet (maximale leenbedrag ten opzichte van de waarde van het huis) ingevoerd, die met 1%-punt per jaar wordt verlaagd naar 100% in 2018.
Boom-bust-cyclus
Tijdens de crisis bleek dat de kritische houding van rating agencies en beleggers ten opzichte van de Nederlandse hypotheekschuld de beschikbaarheid van marktfinanciering voor banken onder druk kan zetten. Een LTV-limiet die meer in lijn is met omringende landen kan de bereidheid van beleggers vergroten om banken te blijven financieren. Daarnaast maken de hoge schuldniveaus Nederlandse huishoudens kwetsbaar voor huizenprijsdalingen. Door de hoge LTV’s stonden na de prijsdaling in de periode 2008-2013 ruim één miljoen huishoudens onder water. Deze veelal jonge huishoudens kunnen worden geconfronteerd met grote financiële problemen wanneer na verkoop een restschuld ontstaat. Hoge LTV’s gaan bovendien gepaard met grotere schommelingen in huizenprijzen. Zo heeft de ruime beschikbaarheid van krediet bijgedragen aan de forse huizenprijsstijgingen in de jaren ’90 en is de neergang versterkt doordat het grote aantal onderwaterhypotheken een rem zet op de woningtransacties. De combinatie van hoge schuldniveaus en volatiele huizenprijzen werkt via de bestedingen ook door in de reële economie, en kan zo de boom-bust-cyclus versterken. Mede hierdoor kende Nederland de afgelopen jaren een diepere recessie dan omringende landen.
Hypotheekrenteaftrek
Het Financieel Statiliteitscomité, bestaande uit vertegenwoordigers van DNB, AFM en het ministerie van Financiën, stelt in haar advies dat de geleidelijke beperking van de hypotheekrenteaftrek de oorzaak van de overmatige schuldopbouw van Nederlandse gezinnen op termijn deels wegneemt. Een verdere afbouw hiervan kan bijdragen aan het verminderen van de kwetsbaarheid van Nederlandse huishoudens met schulden bij huizenprijsdalingen en zou direct aangrijpen bij de oorzaak van de overmatige schuldopbouw. Niettemin gaat van de hypotheekrenteaftrek nog altijd een prikkel tot maximaal lenen uit. Een lagere LTV-limiet beperkt de risico’s die hiermee samenhangen.
Toename vraag huurwoningen
Nederlandse huishoudens zullen bij een LTV-limiet van 90% meer of langer moeten sparen voordat zij een woning kunnen kopen. Berekeningen van DNB en het CPB laten zien dat deze huishoudens de extra kapitaalbehoefte ten opzichte van en LTV-limiet van 100% gemiddeld in 3 jaar bij elkaar kunnen sparen. Wanneer huishoudens de aankoop van hun eerste huis een paar jaar uitstellen of in sommige gevallen afstellen, neemt de vraag naar koopwoningen af en die naar huurwoningen toe. Volgens berekeningen van DNB zijn bij een verdere afbouw van de LTV-limiet naar 90% structureel 110.000 tot 190.000 extra huurwoningen nodig. Een geleidelijke verlaging smeert de extra vraag naar huurwoningen uit over de tijd, en stelt potentiële starters in staat om tijdig hun spaargedrag aan te passen, waardoor het uitstel van de aankoop van een woning kan worden beperkt.
Ontwikkeling vrije segment
De verwachte extra vraag naar huurwoningen vergt een verdere ontwikkeling van het vrije segment op de huurmarkt. De maatregelen van het kabinet leveren hieraan een positieve bijdrage, maar het tempo waarin het aanbod van huurwoningen toeneemt, is waarschijnlijk ontoereikend. Bij een verlaging van de LTV-limiet zijn dus aanvullende maatregelen nodig om de groei van het vrije segment te versnellen. Zo kan het liberaliseren van sociale huurwoningen worden gestimuleerd, bijvoorbeeld door het inkomensafhankelijke huurbeleid te versterken of het huurrecht te versoepelen. Daarnaast kan ook de nieuwbouw van (betaalbare) private huurwoningen gestimuleerd worden, bijvoorbeeld door meer regelvrije ruimte te bieden. Door tijdig duidelijkheid te verschaffen over het LTV-beleid na 2018 kunnen gemeenten, beleggers en projectontwikkelaars bovendien anticiperen op de toenemende vraag naar huurwoningen.
Consumptief krediet
Voorkomen moet worden dat huishoudens de inbreng van eigen middelen financieren met consumptief krediet. In de gedragscode voor aanbieders van consumptief krediet zijn hiervoor richtlijnen vastgelegd. Verstrekking van consumptief krediet dient conform de wettelijke eisen verantwoord te zijn. Het meefinancieren van consumptief krediet om de aanschaf van een woning boven de maximale LTV mogelijk te maken is niet wenselijk. Het is voor een goede invulling van de open norm van verantwoorde kredietverlening belangrijk dat de sector haar gedragscodes hier op aanpast.
‘Belachelijk advies’
Het kabinet en de Tweede Kamer zien niets in het voorstel van de FSC. De VVD spreekt van een ‘belachelijk advies’ waar starters zwaar de dupe van zouden worden. Tweede Kamerlid Van der Linde aan de NOS: ‘Starters zullen meer en langer moeten sparen voordat zij hun eerste woning kunnen kopen.’ Ook de PvdA vindt het voorgestelde advies ‘een slecht plan’. Tweede Kamerlid Monasch: ‘Kopers zijn in de nieuwe hypotheekregels al verplicht om het bedrag in dertig jaar af te lossen. Dat biedt meer dan voldoende zekerheid voor zowel kredietverleners als kopers.’
D66 ziet ook niets in het voorstel. Tweede Kamerlid Koolmees: ‘De hypotheekrente is al aangepakt, en mensen moeten verplicht aflossen. Vanaf 2018 wordt de maximale hypotheek al teruggebracht naar 100 procent’. Volgens Koolmees zullen vooral gezinnen de dupe zijn, omdat zij al met hoge kosten voor kinderopvang en hoge pensioenpremies zitten. ‘Als ze al hun spaargeld dan in een huis moeten steken is er te weinig ruimte over voor onverwachte tegenvallers’.
Geef een reactie