• Nieuws
    • Accountancy
    • Fiscaal
    • Vaktechniek
  • Blog
  • Thema
    • AV2: Bedrijfsoverdracht
    • AV-Top 50
    • Checkpoints
    • Corona
    • AV1: Lifestyle en carrière
  • Partners
  • Software
  • Opleidingen
  • Vacatures
    • Kantoren
  • Kennisdocs
  • Events
    • Nationale salarisdag
  • Over ons
  • Adverteren
  • Vrienden
  • Contact
  • Shop
  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn
  • Mail
  • Spring naar de hoofdnavigatie
  • Door naar de hoofd inhoud
  • Spring naar de eerste sidebar
  • Spring naar de voettekst
Accountancy Vanmorgen

  • Over ons
  • Adverteren
  • Vrienden
  • Contact
  • Shop
Aanmelden nieuwsbrief
  • Nieuws
    • Accountancy
    • Fiscaal
    • Vaktechniek
  • Blog
  • Thema
    • AV2: Bedrijfsoverdracht
    • AV-Top 50
    • Checkpoints
    • Corona
    • AV1: Lifestyle en carrière
  • Partners
  • Software
  • Opleidingen
  • Vacatures
    • Kantoren
  • Kennisdocs
  • Events
    • Nationale salarisdag
Home » Martijn Peeters en Fatiha Mouhoul: Hypothecaire leningen. Wordt middelrente gemeengoed?

Martijn Peeters en Fatiha Mouhoul: Hypothecaire leningen. Wordt middelrente gemeengoed?

Blog, Fiscaal

24 maart 2016 door Accountancy Vanmorgen

Accountancy Vanmorgen

Bij het afsluiten van hun hypotheek kiezen veel mensen voor een vaste rente. De hypotheekrente is nu historisch laag. Wanneer je nu een hypotheek met een hogere rente hebt, kan die worden overgesloten naar een lager tarief. Maar dat heeft een prijs: boeterente. Bij de huidige lage rente kan de boeterente een bedrag zijn dat de consument niet wil of kan betalen. Alternatief hiervoor is rentemiddeling. Voor DGA’s kan het een alternatief zijn om de hypotheek over te sluiten naar zijn eigen BV.

Op 7 december 2015 is in de Staatscourant een besluit verschenen over de fiscale behandeling van boeterente en het middelen van rente. De belemmeringen die veel banken ervaren voor het aanbieden rentemiddeling zijn met dit besluit weggenomen. Veel consumenten kiezen bij het afsluiten van hun hypotheek voor een vaste rente. Deze consumenten zien dat de hypotheekrente op dit moment historisch laag is. Als ze willen profiteren van de rente moet de hypotheek worden overgesloten. Bij de huidige lage rente kan de boeterente een bedrag zijn dat de consument niet wil of kan betalen. Alternatief hiervoor is rentemiddeling. Hierbij wordt de rente opnieuw vastgezet. De hogere rente die de klant op dit moment betaalt wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode en komt bovenop de nieuwe rente.

Voorbeeld hypothecaire geldlening
Tessa heeft haar hypothecaire geldlening nog 4 jaar vaststaan voor 4%. Ze wil profiteren van de huidige lage rente. Gelukkig biedt haar geldverstrekker middelrente aan. Ze kiest ervoor de rente opnieuw vast te zetten voor 20 jaar voor 2,75%. De hogere rente die ze nu betaalt, wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. De middelrente wordt bepaald door het gewogen gemiddelde te nemen van de rente die de consument op dit moment betaalt en de nieuwe rente. Eerst wordt de huidige rente vermenigvuldigd met de resterende rentevastperiode, dus 4% maal 4 is 16%. Na 4 jaar zou Tessa gaan profiteren van de lage rente, voor op dat moment nog 16 jaar. Dus 2,75% maal 16 is 44%. Samen is dit 60%, dus per jaar, verdeeld over 20 jaar, 3%. Door de opslag van 0,25% wordt de hogere huidige rente uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. Tessa hoeft geen boeterente te betalen, haar hypotheek wordt niet hoger en toch profiteert ze van de lage rente. De bank komt niets tekort omdat als Tessa na rentemiddeling besluit de hypotheek over te sluiten de boeterente wordt berekend over 20 jaar in plaats van over 4 jaar.  Deze methode wordt ook wel de zuivere rentemiddeling genoemd.

Toch zagen veel banken in dit systeem een potentieel gevaar. Fiscaal is de hogere rente geen rente van een eigenwoningschuld. De hogere rente is in feite de boeterente die uitgesmeerd wordt over de nieuwe rentevastperiode. De boeterente is in een eerder besluit niet aangemerkt als rente van een eigenwoningschuld maar aangemerkt als kosten van een eigenwoningschuld[1]. Deze kosten mogen opgeteld worden bij de nominale rente. Naast de kosten voor het uitsmeren van de boeterente zit standaard in de rente ook een kostencomponent voor bijvoorbeeld vroegtijdig boetevrij aflossen. Het totaal van deze kosten mag niet meer zijn dan 0,2%. Zijn de kosten hoger dan is de hogere rente niet aftrekbaar.[2]

Naast dit probleem ziet de Staatssecretaris nog een probleem voor schulden die zijn ontstaan na 1 januari 2013. Als een deel van het rentepercentage niet aftrekbaar is, dan heeft dit ook consequenties voor het annuïtair aflossen. De aflossingsstand wordt berekend aan de hand van de rente zonder de opslag voor het middelen. De daadwerkelijke annuïtaire betalingen worden door de bank bepaald aan de hand van de totale rente, inclusief opslag voor het middelen. Hierdoor kan het annuïtair schema van de bank gaan achterlopen bij de aflossingsstand. Dit leidt er uiteindelijk toe dat de schuld naar box 3 verhuist.

Gevolg nieuw besluit
De Staatssecretaris heeft de eerder genoemde problemen weggenomen door boeterente voortaan anders te kwalificeren[3]. Boeterente wordt voortaan gezien als rente voor een eigenwoningschuld. Hierdoor is de opslag voor het rentemiddelen ook rente voor een eigenwoningschuld. De opslag hoeft hierdoor niet meer binnen 0,2% te blijven. Ook lopen hierdoor de daadwerkelijke aflossingen weer synchroon met de aflossingsstand.
De Staatssecretaris heeft hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. Op de eerste plaats moet het gaan om een reële boeterente die wordt uitgesmeerd. Daarnaast moeten de overige kosten van de geldlening blijven binnen de eerder genoemde 0,2%.
Van een klant die de boeterente direct betaalt ontvangt de bank het geld eerder dan van een klant die de boeterente feitelijk betaalt door het middelen van de rente. Met het feit dat de boeterente door rentemiddeling later wordt ontvangen mag de bank rekening houden bij het berekenen van de middelrente.
Als een klant al eerder gebruik heeft gemaakt van rentemiddeling en hierdoor een deel van de middelrente niet heeft kunnen aftrekken kan hij dat alsnog doen. Deze belastingplichtige kan dan in 2015 nog een verzoek doen de aanslag ambtshalve te verminderen voor de jaren 2010 tot en met 2014.

Middelrente bij aanbieders
Op dit moment is rentemiddeling mogelijk bij ING, Woonfonds, Centraal Beheer, Obvion, RegioBank, Van Lanschot en SNS Bank.
In reactie op dit besluit heeft ABN AMRO aangekondigd vanaf 2016 ook middelrente aan te bieden. Op dit moment is nog niet bekend hoe ABN AMRO deze middelrente gaat berekenen. In de Radar uitzending van 7 december heeft ABN AMRO aangekondigd een variant van de uitsmeermethode aan te bieden. ABN AMRO heeft niet verder toegelicht hoe ze de middelrente exact gaat berekenen. Dit gaat niet alleen gelden voor ABN AMRO maar ook Florius en Money You. Waarschijnlijk is dit voor de zomer van 2016 mogelijk.
Rabobank gaat rentemiddeling aanbieden vanaf 1 juli 2016. Hierbij wordt de methode gehanteerd uit het voorbeeld van Tessa met een extra opslag van 0,2% voor het omzetten van de financiering.

Voorbeeld uitsmeermethode
Sem heeft zijn hypothecaire geldlening nog 3 jaar vaststaan tegen een rente van 5%. Sem heeft een hypotheek van € 300.000. De boeterente is op dit moment € 15.000. Sem wil de rente opnieuw vastzetten voor 10 jaar. De rente voor 10 jaar vast is 2%. Bij de uitsmeermethode wordt de boete uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. € 15.000 uitsmeren over 10 jaar betekent jaarlijks € 1.500 extra rente. Als dit bedrag wordt afgezet tegen de hoofdsom is dat 0,5% extra per jaar (€ 1.500 / € 300.000 x 100%). Dus is de middelrente bij de uitsmeermethode 2,5%.

Als laatste hebben Nationale Nederlanden en Aegon kenbaar gemaakt rentemiddeling te gaan aanbieden. Bij Nationale Nederlanden uiterlijk in september, bij Aegon vanaf 1 oktober.

Advies aan DGA’s
Bij DGA’s kunnen zich twee situaties voordoen. In de eerste plaats kan de DGA een lening hebben bij een reguliere geldverstrekker tegen een hoge rente die hij wil oversluiten naar de BV. Daarnaast kan de DGA al een lopende lening hebben bij zijn eigen BV tegen een rente die hoger is dan de huidige marktrente.
Als de DGA een lening heeft tegen een hoge rente bij een reguliere geldverstrekker kan hij de wens hebben de hypotheek over te sluiten naar de eigen BV. Dit kan in één keer, maar dan zal de DGA een boeterente moeten betalen. De DGA kan ook besluiten om het jaarlijks boetevrij af te lossen bedrag (10% of 20% per jaar, afhankelijk van de geldverstrekker) naar de BV over te sluiten. De hypotheek wordt dan in een periode van vijf tot tien jaar overgesloten naar de BV. Maar naast gefaseerd oversluiten van de hypotheek kan de DGA er voor kiezen de rente te middelen. Deze twee adviezen gaan prima samen.
De adviseur zal bij dit advies wel goed moeten onderzoeken of het wenselijk is dat de hypotheek op termijn weer overgesloten wordt naar de bank. Dit kan bijvoorbeeld wenselijk zijn als het pensioen uitgekeerd moet gaan worden. De adviseur moet dan onderzoeken of de bank de hypotheek opnieuw wil afsluiten of dat dit niet mogelijk is gezien het inkomen van de DGA of de waarde van zijn woning.
Als de lening van de DGA reeds bij de eigen BV is afgesloten, zal vaak met de BV een vaste rente overeengekomen zijn. Wellicht is het wenselijk voor de DGA dat deze rente omlaag gaat. De DGA kan dan met zijn BV overeenkomen dat de rente gemiddeld gaat worden. Zeer waarschijnlijk zal deze mogelijkheid niet in de geldleningsovereenkomst opgenomen te zijn. Dit betekent echter niet dat middelen niet mogelijk is. Commerciële marktpartijen maken het voor bestaande klanten ook mogelijk de rente te middelen, ondanks dat ze dat voorheen niet overeengekomen zijn. Dit hoeft dus, naar wij menen, geen probleem te zijn.


Over de auteurs:
Martijn Peeters MFP FFP is financieel planner bij Koenen en Co, daar houdt hij zich bezig met de financiële toekomst van ondernemers. Dit artikel is geschreven op persoonlijke titel.

Fatiha Mouhoul opleidingsprofessional en docent bij Dukers & Baelemans. Zij houdt zich met name bezig met het onderwerp Eigen woning en Estate Planning.

 

 

 

 

[1] Besluit 10 juni 2010, DGB 2010/921 paragraaf 4.6

[2] Besluit 10 juni 2010, DGB 2010/921 paragraaf 9

[3] Besluit 27 november 2015, BLKB 2015/1486M

Categorie: Blog, Fiscaal Tags: BV, DGA, financial planning, financiering, hypotheek

Tags: BV, DGA, financial planning, financiering, hypotheek

Gerelateerde artikelen

22 mei 2022

Van bv naar eenmanszaak; wat zijn de fiscale gevolgen?

20 mei 2022

Administratiekantoor moet schuldeiser voormalige dga betalen omdat hij nog steeds de feitelijke leiding had

18 mei 2022

Dga fiscaal advies- en administratiekantoor op de vingers getikt over bijtelling en gebruikelijk loon

11 mei 2022

Wat heeft de Wet toekomst pensioenen de DGA te bieden?

Geef een antwoord Reactie annuleren

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Meest gelezen

  • Reputatie accountantskantoren verder onderuit in MT500
  • RSM verhoogt lonen met 5% wegens inflatie
  • EY compenseert medewerkers met 2600 euro
  • Betalingen paulianeus, Gelders accountantskantoor moet curator terugbetalen

Partnercarrousel

De mogelijkheden omtrent de bewijslast in geval van BTW-fraude   
De evolutie van accountancy
Visma Pinkweb logo
Do’s en don’ts bij het werven van personeel
Banken introduceren nieuwe bankkoppelingen
Exact logo
Een complete ‘productiestraat’ | Harvest Finance
Yuki logo 042021
Recruit jij accountancytalent op basis van soft skills?
Veilig werken op het wifi-netwerk van Starbucks is mogelijk
Integrated Accounting: controle en inzicht over alle processen

GAC is leverancier van Microsoft Dynamics 365 …  

Een werkdag zónder automatisering? Onvoorstelbaar voor Alfa Accountants en Adviseurs
Bedrijfsoverdracht | Maak het je klant gemakkelijk
‘Met de informatie uit het systeem ben je iedereen altijd een stap voor’
Hoe je rendement wint door een geautomatiseerde backoffice?
Hanteren jouw medewerkers al dezelfde werkwijze bij Wwft?
Hoe werkgevers medewerkers met schulden kunnen helpen
In gesprek met accountants over SharePoint
‘Een volledige SBR Jaarrekening is nodig om de bank het juiste inzicht te geven’
Hoe online facturatiesoftware het verschil maakt voor Finovion  
Laat de waan van de dag niet regeren
De digitale handtekening: wat moet je er als accountant over weten?
Fiscount en Markus Verbeek Praehep gaan opleidingsaanbod combineren
Qics NEN en ISO 27001 en NEN 7510 gecertificeerd
Van bv naar eenmanszaak; wat zijn de fiscale gevolgen?
Sander Zeijlemaker (MIT): ‘Cybersecurity ook een zaak van financials’
Van reactief naar proactief benaderen van uw cliënten (6 tips)
keurmerk ritregistratie
Geld besparen met BTW over privégebruik auto
10 belangrijke lessen uit de coronarechtspraak voor de accountancybranche
Credion
Credion Den Haag breidt uit naar Delft-Westland
Leergang Herstructureringsdeskundige voor accountants wordt herhaald

Checkpoints van Fiscount en AV

Abonneer nieuwsbrief AV

Vacatures

Boekhouder – Accounting & Treasury (m/v/x) 20-24 uur, Amsterdam en hybride
Duits-Nederlandse Handelskamer
Controleleider
Boon Accountants Belastingadviseurs/ Boon Registeraccountants
Compliance officer vaktechneut (24-32 uur in overleg)
UNP accountants adviseurs
Zelfstandig assistent accountant samenstel
SNP Adviseurs
Product Marketing Specialist Accountancy
Visma
Senior IT-Audit Professional
CROP
Startend assistent accountant (fulltime)
UNP accountants adviseurs
Beginnend Assistent-Accountant 
KRC Van Elderen
Jaarrekening Specialist, Dordrecht
Visser &Visser
Professional – Medewerker accountancy
Van Oers
Senior Assistent Accountant RA
Share Impact Accountants
Specialist sociale zekerheid
Fiscount
Professional – Loonadministrateur Onderwijs
Van Oers
Opdrachtleider met belangstelling om ook ITGC thema op te pakken
Coney
Relatiebeheerder
Scab
Tax Manager
Crop
Klantmanager
Finance Plus
Assistent accountant
Rikst
Supervisor Compilation
CROP
Werken als Salarismedewerker Interim en Detachering
Rikst
Partner & Externe Accountant
Coney
Senior Accountant / Teamleider Samenstelpraktijk, vestiging Barneveld
Visser & Visser
Adviseur MKB Accountancy
NBA
Controleleider  
Scab
Fiscount zoekt accountants (AA/RA)
Fiscount
Assistent accountant Controlepraktijk
Van der Vlugt Accountants
Assistent Controlepraktijk (24-40 uur) – Alkmaar
De Hooge Waerder
Controleleider in Terneuzen
DRV
Accountant AA (24-40 uur) – Beverwijk
De Hooge Waerder
(Zelfstandig) assistent-accountant
van de Kamp & van Gelder
Supervisor Compilation
CROP
Senior Assistent Accountant Samenstel​praktijk
Boon Accountants Belastingadviseurs/ Boon Registeraccountants
Administratief consulent (32-40 uur)
BROADSTREET
Accountant AA (24-40 uur per week in Alphen aan den Rijn of Gouda)
Lansigt
IT auditor Alphen aan den Rijn, Ridderkerk
Lansigt
(Senior) controller / teamleider Rotterdam
Yaarwerk
Assistent-Accountant (gevorderd) / aankomend adviseur MKB
KRC Van Elderen
Gevorderd assistent accountant in Sliedrecht
Moore DRV
Ervaren assistent-accountant en afgestudeerde AA-er
WEA Accountants & Adviseurs
Manager Accountancy & Advies
Lentink De Jonge
Fiscalist
Extendum
Assistent accountant samenstelpraktijk
Van der Vlugt Accountants
Senior Assistant Accountant RA – Alkmaar, Amsterdam, Hoofddorp, Utrecht, Rotterdam, Eindhoven en Heerlen
RSM
Accountant manager samenstel in Middelburg
Moore DRV
Gevorderd Assistent Audit (32-40 uur per week in Alphen aan den Rijn, Gouda of Ridderkerk) 
Lansigt
Fiscaal medewerker accountantspraktijk
Van der Vlugt Accountants
Accountant Internationaal
Visser & Visser
Controleleider (32-40 uur per week in Alphen aan den Rijn of Ridderkerk)
Lansigt
Ervaren fiscalist-estate planner
Fiscount
Salarismedewerker Interim en Detachering
Rikst
Assistent-Accountant (gevorderd)
KRC Van Elderen
(Senior) marketeer
Fiscount
Assistent Accountant (32-40 uur per week in Alphen aan den Rijn, Gouda of Ridderkerk)
Lansigt
Financial Controller
ENTRPNR
Fiscaal jurist
WEA Accountants & Adviseurs
Manager Assurance
CROP
Medewerker Financiële administratie (m/v/x) 24-40 uur, Den Haag
Duits-Nederlandse Handelskamer
Ervaren controleleider (fulltime)
UNP accountants adviseurs
Accountant (AA/RA)
SMK Accountants
Ervaren agro-fiscalist | HBO | WO | 24 – 40 uur | Thuiswerken | Groot netwerk
Relatiebeheerder / Accountant
KRC Van Elderen
Fiscount zoekt een specialist sociale zekerheid
Fiscount
Ervaren allround fiscalisten in Noord-West en Oost-Nederland
Fiscount
Fiscalist
SNP Adviseurs
Relatiebeheerder Accountancy
Visma
Zelfstandig Assistent Accountant, Barendrecht
Visser & Visser
Accountant, Amstelveen
Stolwijk Registeraccountants en Belastingadviseurs
Supervisor Assurance
CROP
Ondernemende Belastingadviseur
Boon Accountants Belastingadviseurs/ Boon Registeraccountants
Assistent accountant – samenstelpraktijk
Scab
Beginnend assistent-accountant samenstelafdeling
SMK Accountants
Assistent Accountant (24-40 uur) – Alkmaar/Heerhugowaard/Beverwijk
De Hooge Waerder
Assistent Accountant, 32 – 40 uur Goes
acconavm
Manager bij Coney Accountancy & Analytics (min 32 uur)
Coney
Ervaren accountantsadviseurs (AA/RA)| HBO | 24 – 40 uur | Thuiswerken | Groot netwerk
Fiscount
Accountmanager Accountant AGRO
acconavm
Relatiebeheerder BonsenReuling Doetinchem
BonsenReuling
Ervaren accountmanager
Fiscount
Assistent Accountant in audit & iAccountancy Praktijk
Coney
(Junior) Assistent Accountant Samenstelpraktijk
Boon Accountants Belastingadviseurs/ Boon Registeraccountants
Assistent accountant in Breda
Moore DRV
Senior Supervisor Assurance
CROP
Assistent Accountant, Ede 24 – 40 uur
Schuiteman
Accountant Internationaal
Visser & Visser
Manager accountancy samenstelpraktijk
acconavm
Staff Compilation
CROP
Senior Assistent Accountant
Schuiteman
Assistent Accountant
Schuiteman
Assistent Accountant, Oud-Beijerland
Visser & Visser
Accountant relatiebeheerder in Rotterdam
Moore DRV
(Junior) Assistent Accountant Controlepraktijk (Audit)
Boon Accountants Belastingadviseurs/ Boon Registeraccountants
Controleleider
SNP Adviseurs
Relatiebeheerder zelfstandig (fulltime)
UNP accountants adviseurs
Senior Assistent Accountant Controlepraktijk
Boon Accountants Belastingadviseurs/ Boon Registeraccountants
Junior administratief medewerker Nieuwegein, 32-40 uur
van helder
Assistent accountant controlepraktijk
Scab
Fiscount Fiscalisten
Fiscount
Gevorderde assistent accountancy MKB- Beek -Maastricht
acconavm
Professional – Loonadministrateur
Van Oers Accountancy & Advies
Supervisor Assurance
CROP

Accountancy Vanmorgen (AV) is het platform voor accountants en iedereen die geïnteresseerd is in nieuws, trends, ontwikkelingen, achtergronden en wetenswaardigheden in en rond accountancy en ondernemerschap.

Accountancy Vanmorgen is een uitgave van MOCuitgevers.

 

Categorie

  • Nieuws
  • Blog
  • Partners
  • Software
  • Opleidingen
  • Vacatures
  • AV-events

Info

  • Over ons
  • Adverteren
  • Vrienden
  • Contact
  • Shop
  • Algemene voorwaarden MOCuitgevers
  • Annuleringsvoorwaarden
  • Privacybeleid
  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn
  • Mail
Cookies
Om u beter van dienst te kunnen zijn, maakt Accountancy Vanmorgen gebruik van cookies. Klik op instellingen om de cookie instellingen te wijzigen.
  • Ik ga akkoord
  • Instellingen
  • Functionele cookies zijn noodzakelijk voor de werking van deze website.
  • We gebruiken Google Analytics, netjes geanonimiseerd.
  • We gebruiken de marketing cookies om gepersonaliseerde advertenties te tonen.
  • Annuleren
  • Ik ga akkoord

Instellingen