Bij het afsluiten van hun hypotheek kiezen veel mensen voor een vaste rente. De hypotheekrente is nu historisch laag. Wanneer je nu een hypotheek met een hogere rente hebt, kan die worden overgesloten naar een lager tarief. Maar dat heeft een prijs: boeterente. Bij de huidige lage rente kan de boeterente een bedrag zijn dat de consument niet wil of kan betalen. Alternatief hiervoor is rentemiddeling. Voor DGA’s kan het een alternatief zijn om de hypotheek over te sluiten naar zijn eigen BV.
Op 7 december 2015 is in de Staatscourant een besluit verschenen over de fiscale behandeling van boeterente en het middelen van rente. De belemmeringen die veel banken ervaren voor het aanbieden rentemiddeling zijn met dit besluit weggenomen. Veel consumenten kiezen bij het afsluiten van hun hypotheek voor een vaste rente. Deze consumenten zien dat de hypotheekrente op dit moment historisch laag is. Als ze willen profiteren van de rente moet de hypotheek worden overgesloten. Bij de huidige lage rente kan de boeterente een bedrag zijn dat de consument niet wil of kan betalen. Alternatief hiervoor is rentemiddeling. Hierbij wordt de rente opnieuw vastgezet. De hogere rente die de klant op dit moment betaalt wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode en komt bovenop de nieuwe rente.
Voorbeeld hypothecaire geldlening
Tessa heeft haar hypothecaire geldlening nog 4 jaar vaststaan voor 4%. Ze wil profiteren van de huidige lage rente. Gelukkig biedt haar geldverstrekker middelrente aan. Ze kiest ervoor de rente opnieuw vast te zetten voor 20 jaar voor 2,75%. De hogere rente die ze nu betaalt, wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. De middelrente wordt bepaald door het gewogen gemiddelde te nemen van de rente die de consument op dit moment betaalt en de nieuwe rente. Eerst wordt de huidige rente vermenigvuldigd met de resterende rentevastperiode, dus 4% maal 4 is 16%. Na 4 jaar zou Tessa gaan profiteren van de lage rente, voor op dat moment nog 16 jaar. Dus 2,75% maal 16 is 44%. Samen is dit 60%, dus per jaar, verdeeld over 20 jaar, 3%. Door de opslag van 0,25% wordt de hogere huidige rente uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. Tessa hoeft geen boeterente te betalen, haar hypotheek wordt niet hoger en toch profiteert ze van de lage rente. De bank komt niets tekort omdat als Tessa na rentemiddeling besluit de hypotheek over te sluiten de boeterente wordt berekend over 20 jaar in plaats van over 4 jaar. Deze methode wordt ook wel de zuivere rentemiddeling genoemd.
Toch zagen veel banken in dit systeem een potentieel gevaar. Fiscaal is de hogere rente geen rente van een eigenwoningschuld. De hogere rente is in feite de boeterente die uitgesmeerd wordt over de nieuwe rentevastperiode. De boeterente is in een eerder besluit niet aangemerkt als rente van een eigenwoningschuld maar aangemerkt als kosten van een eigenwoningschuld[1]. Deze kosten mogen opgeteld worden bij de nominale rente. Naast de kosten voor het uitsmeren van de boeterente zit standaard in de rente ook een kostencomponent voor bijvoorbeeld vroegtijdig boetevrij aflossen. Het totaal van deze kosten mag niet meer zijn dan 0,2%. Zijn de kosten hoger dan is de hogere rente niet aftrekbaar.[2]
Naast dit probleem ziet de Staatssecretaris nog een probleem voor schulden die zijn ontstaan na 1 januari 2013. Als een deel van het rentepercentage niet aftrekbaar is, dan heeft dit ook consequenties voor het annuïtair aflossen. De aflossingsstand wordt berekend aan de hand van de rente zonder de opslag voor het middelen. De daadwerkelijke annuïtaire betalingen worden door de bank bepaald aan de hand van de totale rente, inclusief opslag voor het middelen. Hierdoor kan het annuïtair schema van de bank gaan achterlopen bij de aflossingsstand. Dit leidt er uiteindelijk toe dat de schuld naar box 3 verhuist.
Gevolg nieuw besluit
De Staatssecretaris heeft de eerder genoemde problemen weggenomen door boeterente voortaan anders te kwalificeren[3]. Boeterente wordt voortaan gezien als rente voor een eigenwoningschuld. Hierdoor is de opslag voor het rentemiddelen ook rente voor een eigenwoningschuld. De opslag hoeft hierdoor niet meer binnen 0,2% te blijven. Ook lopen hierdoor de daadwerkelijke aflossingen weer synchroon met de aflossingsstand.
De Staatssecretaris heeft hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. Op de eerste plaats moet het gaan om een reële boeterente die wordt uitgesmeerd. Daarnaast moeten de overige kosten van de geldlening blijven binnen de eerder genoemde 0,2%.
Van een klant die de boeterente direct betaalt ontvangt de bank het geld eerder dan van een klant die de boeterente feitelijk betaalt door het middelen van de rente. Met het feit dat de boeterente door rentemiddeling later wordt ontvangen mag de bank rekening houden bij het berekenen van de middelrente.
Als een klant al eerder gebruik heeft gemaakt van rentemiddeling en hierdoor een deel van de middelrente niet heeft kunnen aftrekken kan hij dat alsnog doen. Deze belastingplichtige kan dan in 2015 nog een verzoek doen de aanslag ambtshalve te verminderen voor de jaren 2010 tot en met 2014.
Middelrente bij aanbieders
Op dit moment is rentemiddeling mogelijk bij ING, Woonfonds, Centraal Beheer, Obvion, RegioBank, Van Lanschot en SNS Bank.
In reactie op dit besluit heeft ABN AMRO aangekondigd vanaf 2016 ook middelrente aan te bieden. Op dit moment is nog niet bekend hoe ABN AMRO deze middelrente gaat berekenen. In de Radar uitzending van 7 december heeft ABN AMRO aangekondigd een variant van de uitsmeermethode aan te bieden. ABN AMRO heeft niet verder toegelicht hoe ze de middelrente exact gaat berekenen. Dit gaat niet alleen gelden voor ABN AMRO maar ook Florius en Money You. Waarschijnlijk is dit voor de zomer van 2016 mogelijk.
Rabobank gaat rentemiddeling aanbieden vanaf 1 juli 2016. Hierbij wordt de methode gehanteerd uit het voorbeeld van Tessa met een extra opslag van 0,2% voor het omzetten van de financiering.
Voorbeeld uitsmeermethode
Sem heeft zijn hypothecaire geldlening nog 3 jaar vaststaan tegen een rente van 5%. Sem heeft een hypotheek van € 300.000. De boeterente is op dit moment € 15.000. Sem wil de rente opnieuw vastzetten voor 10 jaar. De rente voor 10 jaar vast is 2%. Bij de uitsmeermethode wordt de boete uitgesmeerd over de nieuwe rentevastperiode. € 15.000 uitsmeren over 10 jaar betekent jaarlijks € 1.500 extra rente. Als dit bedrag wordt afgezet tegen de hoofdsom is dat 0,5% extra per jaar (€ 1.500 / € 300.000 x 100%). Dus is de middelrente bij de uitsmeermethode 2,5%.
Als laatste hebben Nationale Nederlanden en Aegon kenbaar gemaakt rentemiddeling te gaan aanbieden. Bij Nationale Nederlanden uiterlijk in september, bij Aegon vanaf 1 oktober.
Advies aan DGA’s
Bij DGA’s kunnen zich twee situaties voordoen. In de eerste plaats kan de DGA een lening hebben bij een reguliere geldverstrekker tegen een hoge rente die hij wil oversluiten naar de BV. Daarnaast kan de DGA al een lopende lening hebben bij zijn eigen BV tegen een rente die hoger is dan de huidige marktrente.
Als de DGA een lening heeft tegen een hoge rente bij een reguliere geldverstrekker kan hij de wens hebben de hypotheek over te sluiten naar de eigen BV. Dit kan in één keer, maar dan zal de DGA een boeterente moeten betalen. De DGA kan ook besluiten om het jaarlijks boetevrij af te lossen bedrag (10% of 20% per jaar, afhankelijk van de geldverstrekker) naar de BV over te sluiten. De hypotheek wordt dan in een periode van vijf tot tien jaar overgesloten naar de BV. Maar naast gefaseerd oversluiten van de hypotheek kan de DGA er voor kiezen de rente te middelen. Deze twee adviezen gaan prima samen.
De adviseur zal bij dit advies wel goed moeten onderzoeken of het wenselijk is dat de hypotheek op termijn weer overgesloten wordt naar de bank. Dit kan bijvoorbeeld wenselijk zijn als het pensioen uitgekeerd moet gaan worden. De adviseur moet dan onderzoeken of de bank de hypotheek opnieuw wil afsluiten of dat dit niet mogelijk is gezien het inkomen van de DGA of de waarde van zijn woning.
Als de lening van de DGA reeds bij de eigen BV is afgesloten, zal vaak met de BV een vaste rente overeengekomen zijn. Wellicht is het wenselijk voor de DGA dat deze rente omlaag gaat. De DGA kan dan met zijn BV overeenkomen dat de rente gemiddeld gaat worden. Zeer waarschijnlijk zal deze mogelijkheid niet in de geldleningsovereenkomst opgenomen te zijn. Dit betekent echter niet dat middelen niet mogelijk is. Commerciële marktpartijen maken het voor bestaande klanten ook mogelijk de rente te middelen, ondanks dat ze dat voorheen niet overeengekomen zijn. Dit hoeft dus, naar wij menen, geen probleem te zijn.
Over de auteurs:
Martijn Peeters MFP FFP is financieel planner bij Koenen en Co, daar houdt hij zich bezig met de financiële toekomst van ondernemers. Dit artikel is geschreven op persoonlijke titel.
Fatiha Mouhoul opleidingsprofessional en docent bij Dukers & Baelemans. Zij houdt zich met name bezig met het onderwerp Eigen woning en Estate Planning.
[1] Besluit 10 juni 2010, DGB 2010/921 paragraaf 4.6
[2] Besluit 10 juni 2010, DGB 2010/921 paragraaf 9
[3] Besluit 27 november 2015, BLKB 2015/1486M
Geef een antwoord