Gemeente bepaalde WOZ-waarde recreatiewoning ten onrechte inclusief BTW

Een gemeente bepaalde de WOZ-waarde van een recreatiewoning ten onrechte inclusief BTW, oordeelde de rechtbank Den Haag onlangs.

Voor het kalenderjaar 2018 stelde de gemeente de WOZ-waarde van de recreatiewoning vast op € 194.000. De eigenaar bepleitte bij de rechtbank echter een waarde van € 145.000. Daarbij voerde de woningeigenaar onder andere aan dat de gemeente ten onrechte had vergeleken met transactieprijzen inclusief overdrachtsbelasting/BTW. De gemeente bleef bij de rechtbank op het standpunt staan dat de WOZ-waarde van de woning diende te worden vastgesteld inclusief BTW.

Uitspraak: ECLI:NL:RBDHA:2019:9368

Onjuiste maatstaf

De woningeigenaar voerde volgens de rechter terecht aan dat verweerder, door de WOZ-waarde van de woning inclusief BTW te bepalen en door te vergelijken met koopsommen van vergelijkingsobjecten inclusief BTW, een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd.

BTW-vrijstelling

Op grond van artikel 11, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (Wet OB) is de levering van een onroerende zaak die meer dan twee jaren in gebruik is, vrijgesteld van BTW, tenzij op gezamenlijk verzoek van leverancier en afnemer die beide ondernemer zijn, en onder bepaalde voorwaarden, de vrijstelling buiten toepassing blijft.

Niet-ondernemer

Volgens vaste jurisprudentie (vgl. HR, 9 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AW3876) geldt in het geval de koper een niet-ondernemer in de zin van de Wet OB is, dat ter bepaling van de waarde in het economisch verkeer van een onroerende zaak die meer dan twee jaren in gebruik is, moet worden uitgegaan van de prijs die daarvoor zal worden besteed indien die onroerende zaak zonder heffing van BTW zal worden geleverd.

De rechtbank overweegt dat in de markt voor recreatiewoningen voor de redelijk handelende koper kan worden uitgegaan van een niet-ondernemer in de zin van de Wet OB. Door partijen is ter zitting niet weersproken dat bij recreatiewoningen als deze de koper in de meeste gevallen een particulier of privé-belegger is. Dit zijn doorgaans geen ondernemers voor de omzetbelasting. In de door partijen verstrekte verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten ziet de rechtbank geen aanwijzing voor een andere conclusie. Het overgrote deel van de objecten is exclusief BTW verkocht. Ook staat vast dat het pand van de eigenaar en de referentiewoningen meer dan twee jaar in gebruik zijn. De gemeente had daarom moeten uitgaan van taxatiewaarden exclusief BTW.