• Nieuws
    • Accountancy
    • Fiscaal
    • Vaktechniek
  • Blog
  • Thema
    • Lifestyle en carrière
    • AV-Top 50
    • Corona
    • Checkpoints
  • Partners
  • Software
  • Opleidingen
  • Vacatures
    • Kantoren
  • Kennisdocs
  • Events
    • Nationale salarisdag
  • Over ons
  • Adverteren
  • Vrienden
  • Contact
  • Shop
  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn
  • Mail
  • Spring naar de hoofdnavigatie
  • Door naar de hoofd inhoud
  • Spring naar de eerste sidebar
  • Spring naar de voettekst
Accountancy Vanmorgen

  • Over ons
  • Adverteren
  • Vrienden
  • Contact
  • Shop
Aanmelden nieuwsbrief
  • Nieuws
    • Accountancy
    • Fiscaal
    • Vaktechniek
  • Blog
  • Thema
    • Lifestyle en carrière
    • AV-Top 50
    • Corona
    • Checkpoints
  • Partners
  • Software
  • Opleidingen
  • Vacatures
    • Kantoren
  • Kennisdocs
  • Events
    • Nationale salarisdag
Home » Accountantscontrole centraal in conflict tussen investeerder en ontwikkelaar hotel-restaurant

Accountantscontrole centraal in conflict tussen investeerder en ontwikkelaar hotel-restaurant

Accountancy, Nieuws

10 augustus 2021 door Accountancy Vanmorgen

Een vastgoedinvesteerder vond dat hij door de ontwikkelaar van een hotel-restaurant onvoldoende op de hoogte werd gehouden van alle ontwikkelingen rond zijn investering. Het daaropvolgende conflict tussen beiden spitste zich toe op de accountantscontrole van de CV die was opgericht ten behoeve van de investeringen.

De rechtbank Midden-Nederland geeft de investeerder grotendeels gelijk en oordeelt dat de ontwikkelaar op basis van de statuten van de CV verplicht is om uiterlijk vier maanden na het boekjaar een gecontroleerde jaarrekening ter goedkeuring aan de vennoten voor te leggen. De voorzieningenrechter bepaalt dan ook dat de ontwikkelaar het accountantskantoor moet verzoeken de controle van de jaarrekening 2017 van de commanditaire binnen drie maanden te voltooien. Ook moet hij binnen één week na het vonnis controleopdrachten voor de jaarrekeningen 2018 en 2019 aan een registeraccountant verstrekken, op straffe van een dwangsom.

Hotel-restaurant

De ontwikkelaar startte omstreeks 2014 met de ontwikkeling van een vastgoedobject tot een hotel-restaurant. Een investeerder was geïnteresseerd in de ontwikkeling en heeft in 2015 besloten om via zijn vennootschap te investeren in het vastgoedobject. Ten behoeve van de investeringen in het vastgoedobject is de CV opgericht. De vennootschap van de investeerder houdt 21 participaties in de CV, waarvoor hij in 2015 in totaal € 1.050.000,- heeft betaald. Daarmee houdt de investeerder 91 procent van het participatiebelang in de CV. De CV heeft onder meer met de inleg van de investeerder het (economisch) eigendom van het vastgoedobject verworven. De ontwikkelaar is de beherend vennoot van de CV en is op grond van een directie- en beheersovereenkomst belast met het beheer van de CV en het door de CV verworven vastgoedobject. De ontwikkelaar heeft namens de CV een huurovereenkomst gesloten met de uitbater van het hotel-restaurant.

Geschil over informatievoorziening investeerder

In 2016 is tussen de investeerder en de ontwikkelaar discussie ontstaan over de informatievoorziening aan de investeerder. Die vond, kort samengevat, dat hij als stille vennoot onvoldoende informatie kreeg over de bouw- en stichtingskosten van het vastgoedobject, over de rol van de ontwikkelaar als aandeelhouder van de exploitant van het hotel-restaurant en over de ontwikkeling en verkoop van een naastgelegen perceel grond. De ontwikkelaar vond daarentegen dat zij de investeerder ruimschoots voldoende had geïnformeerd, mede door hem zelfs de gelegenheid te bieden om zelf een boekenonderzoek te laten uitvoeren. De investeerder stelde zich volgens de ontwikkelaar ten onrechte op als beheerder of bestuurder van de CV. De investeerder heeft over onder meer de kwestie van de informatievoorziening in 2018 een arbitrageprocedure bij het NAI aanhangig gemaakt. Het NAI heeft de vorderingen van de investeerder afgewezen.

Jaarrekeningen

Partijen discussiëren daarnaast al geruime tijd (en zeer uitvoerig) over de vraag of de ontwikkelaar de jaarrekeningen conform de statuten van de CV laat opstellen en of de ontwikkelaar de investeerder conform de statuten informeert. In 2015 en 2016 heeft de investeerder de (samengestelde) jaarrekeningen van de CV nog goedgekeurd, maar vanaf de jaarrekening 2017 heeft hij geëist dat de ontwikkelaar een controleopdracht aan een registeraccountant verstrekt. De ontwikkelaar vond dat in eerste instantie niet noodzakelijk, maar heeft daar later mee ingestemd, mits de investeerder voor de controlekosten een financiering aan de CV zou verstrekken. De investeerder heeft die financiering in 2019 verstrekt en daarop heeft de ontwikkelaar medio 2019 aan een registeraccountant een controleopdracht verstrekt. De controle van de jaarrekening 2017 van de CV was tijdens de mondelinge behandeling nog niet afgerond, onder meer omdat partijen van mening verschillen over de vraag wie de aanvullende kosten van de controle moet dragen. De ontwikkelaar heeft nog geen controleopdrachten voor de jaarrekeningen 2018 en 2019 van de CV verstrekt.

Uitleg statuten CV

Bij de voorzieningenrechter gaat het over de uitleg van art. 15 lid 2 van de statuten van de CV. Dat artikellid bepaalt:

“2. Binnen drie (3) maanden na afloop van ieder boekjaar alsmede bij ontbinding van de Vennootschap in de loop van enig boekjaar, sluit de Beherend Vennoot de boeken van de Vennootschap en maakt hij een balans en een winst- en verliesrekening op, voorzien van een toelichting, welke stukken, ten bewijze van hun goedkeuring door de Vergadering van Vennoten worden vastgesteld binnen vier (4) maanden na afloop van het boekjaar respectievelijk het einde van de Vennootschap. De jaarrekening dient te zijn voorzien van een verklaring omtrent de getrouwheid, ondertekend door een registeraccountant, aan wie de Beherend Vennoot de opdracht tot onderzoek van de jaarrekening heeft verstrekt.”

De voorzieningenrechter stelt voorop dat statuten objectief moeten worden uitgelegd. Daarbij is de tekst van de bepaling leidend, waarbij de wettekst en de kenbare bedoelingen van de opstellers een rol kunnen spelen. Uit de tekst van Artikel 15 volgt dat bij elke jaarrekening van de CV een controleverklaring moet worden afgegeven. De term verklaring omtrent de getrouwheid is namelijk een wettelijke term (zie art. 2:393 lid 5 en 6 BW jo. art. 2:362 BW) en wordt ook wel de accountants- of controleverklaring genoemd.

Geen beoordelingsverklaring bedoeld

De ontwikkelaar heeft aangevoerd dat met verklaring omtrent de getrouwheid ook iets anders kan zijn bedoeld, bijvoorbeeld een beoordelingsverklaring. Een controleverklaring zou gelet op de omvang van de CV niet logisch en nooit bedoeld zijn, aldus de ontwikkelaar. Deze uitleg van Artikel 15, die afwijkt van de tekst van de bepaling, acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk. Uit niets blijkt dat partijen bij het opstellen van de statuten hebben gesproken over een beoordelingsverklaring of anderszins hun bedoelingen bij Artikel 15 hebben besproken. Daar komt bij dat de investeerder naar voren heeft gebracht dat het vereiste van een controleverklaring bij een CV van beperkte omvang vaak ten behoeve van stille vennoten wordt opgenomen. De ontwikkelaar heeft dit onvoldoende weersproken en uit e-mails van accountants (die de ontwikkelaar zelf in het geding heeft gebracht) blijkt dat een controleverklaring voor kleine vennootschappen onder bepaalde omstandigheden wel aangewezen kan zijn, bijvoorbeeld als dat verplicht is gesteld door een financier. Ten slotte heeft de ontwikkelaar bij de jaarrekeningen 2015 tot en met 2019 evenmin beoordelingsverklaringen laten opstellen. Daarmee staat vast dat hij niet heeft gehandeld in lijn met de uitleg van de statuten die zij in deze procedure voorstaat, constateert de voorzieningenrechter. De door de ontwikkelaar verdedigde partijbedoeling bij Artikel 15 is daarom niet aannemelijk.

Nakoming artikel 15

De conclusie is dat een redelijke en waarschijnlijke uitleg van Artikel 15 met zich brengt dat de ontwikkelaar verplicht is om de jaarrekeningen van de CV binnen vier maanden na afloop van het boekjaar door een registeraccountant te laten controleren. De voorzieningenrechter bepaalt dan ook dat de ontwikkelaar het accountantskantoor moet verzoeken de controle van de jaarrekening 2017 van de commanditaire binnen drie maanden te voltooien. Ook moet hij binnen één week na het vonnis controleopdrachten voor de jaarrekeningen 2018 en 2019 aan een registeraccountant verstrekken, op straffe van een dwangsom.

Nakoming toekomstige verplichtingen niet toegewezen

De investeerder vorderde ook nog dat de ontwikkelaar voortaan op tijd de stukken door een accountant laat controleren en een begroting opstelt. Die vorderingen worden echter afgewezen.

De vorderingen zien namelijk op de nakoming van toekomstige verplichtingen. Voor die (gestelde) verplichtingen is onzeker of de ontwikkelaar in de nakoming daarvan tekort zal schieten, en waar dat mogelijke tekortschieten in gelegen zal zijn. De ontwikkelaar heeft ten aanzien van die vorderingen dan ook terecht aangevoerd dat het spoedeisend belang van de investeerder ontbreekt. Daar komt bij dat de investeerder onvoldoende duidelijk heeft gemaakt welke begroting de ontwikkelaar niet heeft toegezonden en welke (half)jaarlijkse verslagen ontbreken, zodat de vorderingen ook niet toewijsbaar zijn waar het om (gestelde) verplichtingen van de ontwikkelaar uit het verleden zou gaan.

Categorie: Accountancy, Nieuws Tags: accountantscontrole, controleverklaring, jaarrekeningcontrole

Tags: accountantscontrole, controleverklaring, jaarrekeningcontrole

Gerelateerde artikelen

25 mei 2022

KPMG opnieuw beboet in VK, dit keer na fouten bij Rolls-Royce

18 mei 2022

Duits vastgoedfonds ‘teleurgesteld en geïrriteerd’ over afwijzing KPMG

18 mei 2022

Accountant ziet voor zoveelste keer onrechtmatige aanbestedingen bij provincie Flevoland

12 mei 2022

KPMG krijgt miljoenenboete vanwege rol bij failliet Carillion

Geef een antwoord Reactie annuleren

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Meest gelezen

  • RA ook als penningmeester VvE tuchtrechtelijk aanspreekbaar
  • Hoge Raad: geen rechtsherstel box 3 voor belastingplichtigen die te laat bezwaar maakten
  • Claimclubs staan te trappelen om compensatie af te dwingen voor spaarders
  • Voorjaarsnota: tegenvallers gedekt door belastingverhoging box 2 en 3

Partnercarrousel

Wat zijn de highlights uit het nieuwe pensioenstelsel?
Kantoren laten kansen liggen bij automatisering interne processen
Visma Pinkweb logo
Digitaal ondertekenen met Visma | PinkWeb nu nog vollediger
Belastingaangifte 2021: doorvragen helpt (7 voorbeelden)
Exact logo
Rockit Finance: ‘Dankzij onze keuze voor Exact kunnen wij de CFO op afstand zijn voor onze klanten’
Yuki logo 042021
Waarom de moderne accountant investeert in cloud-accounting
Veilig werken? Neem afscheid van je server
Integrated Accounting: controle en inzicht over alle processen
Waarom een accountancy-dashboard werkt voor kantoren met ambitie 
Slimme koppelingen voor een toekomstbestendig accountantskantoor
AFAS lanceert complete boekhoudoplossing voor ondernemers en accountantskantoren
Software succesvol maken voor jouw kantoor? Arjan geeft advies
3 randvoorwaarden voor een schaalbaar advieskantoor
Het verschil tussen payroll en salarisadministratie
Zwangerschap: hoe zit het met verlof en verzuim?
4 tips hoe je omgaat met veranderende software en applicaties
Personalia | Annemarie van der Pol wordt nieuwe COO bij SBR Nexus
Zo werk je als accountant goed samen met je klanten
Hoge werkdruk en gebrek aan ‘handjes’?
De digitale handtekening: wat moet je er als accountant over weten?
Fiscount en Markus Verbeek Praehep gaan opleidingsaanbod combineren
Qics NEN en ISO 27001 en NEN 7510 gecertificeerd
Van bv naar eenmanszaak; wat zijn de fiscale gevolgen?
‘Er is voor de MKB-accountant een wereld te winnen’
Rol van de accountant anno 2022
keurmerk ritregistratie
Geld besparen met BTW over privégebruik auto
Door dreigende nieuwe rechtspraak is vertrouwenspersoon in de accountancybranche verstandiger dan ooit 
Credion
Credion Den Haag breidt uit naar Delft-Westland
Leergang Herstructureringsdeskundige voor accountants wordt herhaald

Checkpoints van Fiscount en AV

Abonneer nieuwsbrief AV

Vacatures

Supervisor Assurance
CROP
Gevorderd Assistent Audit (32-40 uur per week in Alphen aan den Rijn, Gouda of Ridderkerk) 
Lansigt
Accountant Internationaal
Visser & Visser
Salarismedewerker Interim en Detachering
Rikst
Medewerker Financiële administratie (m/v/x) 24-40 uur, Den Haag
Duits-Nederlandse Handelskamer
Professional – Loonadministrateur
Van Oers Accountancy & Advies
Startend assistent accountant (fulltime)
UNP accountants adviseurs
Gevorderd assistent accountant in Sliedrecht
Moore DRV
Fiscaal jurist
WEA Accountants & Adviseurs
Beginnend assistent-accountant samenstelafdeling
SMK Accountants
Controleleider in Terneuzen
DRV
Assistent-Accountant (gevorderd) / aankomend adviseur MKB
KRC Van Elderen
Relatiebeheerder
Scab
Assistent Accountant, Oud-Beijerland
Visser & Visser
Professional – Loonadministrateur Onderwijs
Van Oers
Supervisor Compilation
CROP
Klantmanager
Finance Plus
Ervaren fiscalist-estate planner
Fiscount
Fiscount zoekt een specialist sociale zekerheid
Fiscount
Assistent accountant Controlepraktijk
Van der Vlugt Accountants
Fiscalist
SNP Adviseurs
Assistent accountant samenstelpraktijk
Van der Vlugt Accountants
Administratief consulent (32-40 uur)
BROADSTREET
Senior Assistent Accountant Controlepraktijk
Boon Accountants Belastingadviseurs/ Boon Registeraccountants
Assistent Accountant, Ede 24 – 40 uur
Schuiteman
Assistent Accountant in audit & iAccountancy Praktijk
Coney
Relatiebeheerder BonsenReuling Doetinchem
BonsenReuling
Financial Controller
ENTRPNR
Staff Compilation
CROP
Ervaren controleleider (fulltime)
UNP accountants adviseurs
IT auditor Alphen aan den Rijn, Ridderkerk
Lansigt
Accountant, Amstelveen
Stolwijk Registeraccountants en Belastingadviseurs
Ervaren assistent-accountant en afgestudeerde AA-er
WEA Accountants & Adviseurs
Accountant AA (24-40 uur) – Beverwijk
De Hooge Waerder
Accountant (AA/RA)
SMK Accountants
(Senior) controller / teamleider Rotterdam
Yaarwerk
(Junior) Assistent Accountant Controlepraktijk (Audit)
Boon Accountants Belastingadviseurs/ Boon Registeraccountants
Professional – Medewerker accountancy
Van Oers
Assistent Accountant, 32 – 40 uur Goes
acconavm
Senior Supervisor Assurance
CROP
Relatiebeheerder / Accountant
KRC Van Elderen
Assistent Controlepraktijk (24-40 uur) – Alkmaar
De Hooge Waerder
(Junior) Assistent Accountant Samenstelpraktijk
Boon Accountants Belastingadviseurs/ Boon Registeraccountants
Zelfstandig assistent accountant samenstel
SNP Adviseurs
Adviseur MKB Accountancy
NBA
(Senior) marketeer
Fiscount
Senior Assistent Accountant RA
Share Impact Accountants
Fiscount Fiscalisten
Fiscount
Fiscaal medewerker accountantspraktijk
Van der Vlugt Accountants
Senior IT-Audit Professional
CROP
Tax Manager
Crop
Ervaren accountmanager
Fiscount
Accountant relatiebeheerder in Rotterdam
Moore DRV
Ondernemende Belastingadviseur
Boon Accountants Belastingadviseurs/ Boon Registeraccountants
Supervisor Assurance
CROP
Assistent Accountant (32-40 uur per week in Alphen aan den Rijn, Gouda of Ridderkerk)
Lansigt
Partner & Externe Accountant
Coney
Manager Assurance
CROP
Supervisor Compilation
CROP
Accountmanager Accountant AGRO
acconavm
(Zelfstandig) assistent-accountant
van de Kamp & van Gelder
Accountant AA (24-40 uur per week in Alphen aan den Rijn of Gouda)
Lansigt
Fiscount zoekt accountants (AA/RA)
Fiscount
Controleleider  
Scab
Senior Assistant Accountant RA – Alkmaar, Amsterdam, Hoofddorp, Utrecht, Rotterdam, Eindhoven en Heerlen
RSM
Assistent accountant – samenstelpraktijk
Scab
Assistent Accountant (24-40 uur) – Alkmaar/Heerhugowaard/Beverwijk
De Hooge Waerder
Ervaren accountantsadviseurs (AA/RA)| HBO | 24 – 40 uur | Thuiswerken | Groot netwerk
Fiscount
Manager Accountancy & Advies
Lentink De Jonge
Accountant Internationaal
Visser & Visser
Ervaren agro-fiscalist | HBO | WO | 24 – 40 uur | Thuiswerken | Groot netwerk
Senior Accountant / Teamleider Samenstelpraktijk, vestiging Barneveld
Visser & Visser
Relatiebeheerder zelfstandig (fulltime)
UNP accountants adviseurs
Opdrachtleider met belangstelling om ook ITGC thema op te pakken
Coney
Relatiebeheerder Accountancy
Visma
Controleleider
SNP Adviseurs
Boekhouder – Accounting & Treasury (m/v/x) 20-24 uur, Amsterdam en hybride
Duits-Nederlandse Handelskamer
Werken als Salarismedewerker Interim en Detachering
Rikst
Accountant manager samenstel in Middelburg
Moore DRV
Controleleider (32-40 uur per week in Alphen aan den Rijn of Ridderkerk)
Lansigt
Jaarrekening Specialist, Dordrecht
Visser &Visser
Compliance officer vaktechneut (24-32 uur in overleg)
UNP accountants adviseurs
Assistent Accountant
Schuiteman
Ervaren allround fiscalisten in Noord-West en Oost-Nederland
Fiscount
Beginnend Assistent-Accountant 
KRC Van Elderen
Product Marketing Specialist Accountancy
Visma
Controleleider
Boon Accountants Belastingadviseurs/ Boon Registeraccountants
Fiscalist
Extendum
Manager bij Coney Accountancy & Analytics (min 32 uur)
Coney
Assistent accountant
Rikst
Zelfstandig Assistent Accountant, Barendrecht
Visser & Visser
Manager accountancy samenstelpraktijk
acconavm
Specialist sociale zekerheid
Fiscount
Assistent accountant in Breda
Moore DRV
Junior administratief medewerker Nieuwegein, 32-40 uur
van helder
Senior Assistent Accountant Samenstel​praktijk
Boon Accountants Belastingadviseurs/ Boon Registeraccountants
Assistent accountant controlepraktijk
Scab
Assistent-Accountant (gevorderd)
KRC Van Elderen
Gevorderde assistent accountancy MKB- Beek -Maastricht
acconavm
Senior Assistent Accountant
Schuiteman

Accountancy Vanmorgen (AV) is het platform voor accountants en iedereen die geïnteresseerd is in nieuws, trends, ontwikkelingen, achtergronden en wetenswaardigheden in en rond accountancy en ondernemerschap.

Accountancy Vanmorgen is een uitgave van MOCuitgevers.

 

Categorie

  • Nieuws
  • Blog
  • Partners
  • Software
  • Opleidingen
  • Vacatures
  • AV-events

Info

  • Over ons
  • Adverteren
  • Vrienden
  • Contact
  • Shop
  • Algemene voorwaarden MOCuitgevers
  • Annuleringsvoorwaarden
  • Privacybeleid
  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn
  • Mail
Cookies
Om u beter van dienst te kunnen zijn, maakt Accountancy Vanmorgen gebruik van cookies. Klik op instellingen om de cookie instellingen te wijzigen.
  • Ik ga akkoord
  • Instellingen
  • Functionele cookies zijn noodzakelijk voor de werking van deze website.
  • We gebruiken Google Analytics, netjes geanonimiseerd.
  • We gebruiken de marketing cookies om gepersonaliseerde advertenties te tonen.
  • Annuleren
  • Ik ga akkoord

Instellingen