Een vastgoedinvesteerder vond dat hij door de ontwikkelaar van een hotel-restaurant onvoldoende op de hoogte werd gehouden van alle ontwikkelingen rond zijn investering. Het daaropvolgende conflict tussen beiden spitste zich toe op de accountantscontrole van de CV die was opgericht ten behoeve van de investeringen.
De rechtbank Midden-Nederland geeft de investeerder grotendeels gelijk en oordeelt dat de ontwikkelaar op basis van de statuten van de CV verplicht is om uiterlijk vier maanden na het boekjaar een gecontroleerde jaarrekening ter goedkeuring aan de vennoten voor te leggen. De voorzieningenrechter bepaalt dan ook dat de ontwikkelaar het accountantskantoor moet verzoeken de controle van de jaarrekening 2017 van de commanditaire binnen drie maanden te voltooien. Ook moet hij binnen één week na het vonnis controleopdrachten voor de jaarrekeningen 2018 en 2019 aan een registeraccountant verstrekken, op straffe van een dwangsom.
Hotel-restaurant
De ontwikkelaar startte omstreeks 2014 met de ontwikkeling van een vastgoedobject tot een hotel-restaurant. Een investeerder was geïnteresseerd in de ontwikkeling en heeft in 2015 besloten om via zijn vennootschap te investeren in het vastgoedobject. Ten behoeve van de investeringen in het vastgoedobject is de CV opgericht. De vennootschap van de investeerder houdt 21 participaties in de CV, waarvoor hij in 2015 in totaal € 1.050.000,- heeft betaald. Daarmee houdt de investeerder 91 procent van het participatiebelang in de CV. De CV heeft onder meer met de inleg van de investeerder het (economisch) eigendom van het vastgoedobject verworven. De ontwikkelaar is de beherend vennoot van de CV en is op grond van een directie- en beheersovereenkomst belast met het beheer van de CV en het door de CV verworven vastgoedobject. De ontwikkelaar heeft namens de CV een huurovereenkomst gesloten met de uitbater van het hotel-restaurant.
Geschil over informatievoorziening investeerder
In 2016 is tussen de investeerder en de ontwikkelaar discussie ontstaan over de informatievoorziening aan de investeerder. Die vond, kort samengevat, dat hij als stille vennoot onvoldoende informatie kreeg over de bouw- en stichtingskosten van het vastgoedobject, over de rol van de ontwikkelaar als aandeelhouder van de exploitant van het hotel-restaurant en over de ontwikkeling en verkoop van een naastgelegen perceel grond. De ontwikkelaar vond daarentegen dat zij de investeerder ruimschoots voldoende had geïnformeerd, mede door hem zelfs de gelegenheid te bieden om zelf een boekenonderzoek te laten uitvoeren. De investeerder stelde zich volgens de ontwikkelaar ten onrechte op als beheerder of bestuurder van de CV. De investeerder heeft over onder meer de kwestie van de informatievoorziening in 2018 een arbitrageprocedure bij het NAI aanhangig gemaakt. Het NAI heeft de vorderingen van de investeerder afgewezen.
Jaarrekeningen
Partijen discussiëren daarnaast al geruime tijd (en zeer uitvoerig) over de vraag of de ontwikkelaar de jaarrekeningen conform de statuten van de CV laat opstellen en of de ontwikkelaar de investeerder conform de statuten informeert. In 2015 en 2016 heeft de investeerder de (samengestelde) jaarrekeningen van de CV nog goedgekeurd, maar vanaf de jaarrekening 2017 heeft hij geëist dat de ontwikkelaar een controleopdracht aan een registeraccountant verstrekt. De ontwikkelaar vond dat in eerste instantie niet noodzakelijk, maar heeft daar later mee ingestemd, mits de investeerder voor de controlekosten een financiering aan de CV zou verstrekken. De investeerder heeft die financiering in 2019 verstrekt en daarop heeft de ontwikkelaar medio 2019 aan een registeraccountant een controleopdracht verstrekt. De controle van de jaarrekening 2017 van de CV was tijdens de mondelinge behandeling nog niet afgerond, onder meer omdat partijen van mening verschillen over de vraag wie de aanvullende kosten van de controle moet dragen. De ontwikkelaar heeft nog geen controleopdrachten voor de jaarrekeningen 2018 en 2019 van de CV verstrekt.
Uitleg statuten CV
Bij de voorzieningenrechter gaat het over de uitleg van art. 15 lid 2 van de statuten van de CV. Dat artikellid bepaalt:
“2. Binnen drie (3) maanden na afloop van ieder boekjaar alsmede bij ontbinding van de Vennootschap in de loop van enig boekjaar, sluit de Beherend Vennoot de boeken van de Vennootschap en maakt hij een balans en een winst- en verliesrekening op, voorzien van een toelichting, welke stukken, ten bewijze van hun goedkeuring door de Vergadering van Vennoten worden vastgesteld binnen vier (4) maanden na afloop van het boekjaar respectievelijk het einde van de Vennootschap. De jaarrekening dient te zijn voorzien van een verklaring omtrent de getrouwheid, ondertekend door een registeraccountant, aan wie de Beherend Vennoot de opdracht tot onderzoek van de jaarrekening heeft verstrekt.”
De voorzieningenrechter stelt voorop dat statuten objectief moeten worden uitgelegd. Daarbij is de tekst van de bepaling leidend, waarbij de wettekst en de kenbare bedoelingen van de opstellers een rol kunnen spelen. Uit de tekst van Artikel 15 volgt dat bij elke jaarrekening van de CV een controleverklaring moet worden afgegeven. De term verklaring omtrent de getrouwheid is namelijk een wettelijke term (zie art. 2:393 lid 5 en 6 BW jo. art. 2:362 BW) en wordt ook wel de accountants- of controleverklaring genoemd.
Geen beoordelingsverklaring bedoeld
De ontwikkelaar heeft aangevoerd dat met verklaring omtrent de getrouwheid ook iets anders kan zijn bedoeld, bijvoorbeeld een beoordelingsverklaring. Een controleverklaring zou gelet op de omvang van de CV niet logisch en nooit bedoeld zijn, aldus de ontwikkelaar. Deze uitleg van Artikel 15, die afwijkt van de tekst van de bepaling, acht de voorzieningenrechter niet aannemelijk. Uit niets blijkt dat partijen bij het opstellen van de statuten hebben gesproken over een beoordelingsverklaring of anderszins hun bedoelingen bij Artikel 15 hebben besproken. Daar komt bij dat de investeerder naar voren heeft gebracht dat het vereiste van een controleverklaring bij een CV van beperkte omvang vaak ten behoeve van stille vennoten wordt opgenomen. De ontwikkelaar heeft dit onvoldoende weersproken en uit e-mails van accountants (die de ontwikkelaar zelf in het geding heeft gebracht) blijkt dat een controleverklaring voor kleine vennootschappen onder bepaalde omstandigheden wel aangewezen kan zijn, bijvoorbeeld als dat verplicht is gesteld door een financier. Ten slotte heeft de ontwikkelaar bij de jaarrekeningen 2015 tot en met 2019 evenmin beoordelingsverklaringen laten opstellen. Daarmee staat vast dat hij niet heeft gehandeld in lijn met de uitleg van de statuten die zij in deze procedure voorstaat, constateert de voorzieningenrechter. De door de ontwikkelaar verdedigde partijbedoeling bij Artikel 15 is daarom niet aannemelijk.
Nakoming artikel 15
De conclusie is dat een redelijke en waarschijnlijke uitleg van Artikel 15 met zich brengt dat de ontwikkelaar verplicht is om de jaarrekeningen van de CV binnen vier maanden na afloop van het boekjaar door een registeraccountant te laten controleren. De voorzieningenrechter bepaalt dan ook dat de ontwikkelaar het accountantskantoor moet verzoeken de controle van de jaarrekening 2017 van de commanditaire binnen drie maanden te voltooien. Ook moet hij binnen één week na het vonnis controleopdrachten voor de jaarrekeningen 2018 en 2019 aan een registeraccountant verstrekken, op straffe van een dwangsom.
Nakoming toekomstige verplichtingen niet toegewezen
De investeerder vorderde ook nog dat de ontwikkelaar voortaan op tijd de stukken door een accountant laat controleren en een begroting opstelt. Die vorderingen worden echter afgewezen.
De vorderingen zien namelijk op de nakoming van toekomstige verplichtingen. Voor die (gestelde) verplichtingen is onzeker of de ontwikkelaar in de nakoming daarvan tekort zal schieten, en waar dat mogelijke tekortschieten in gelegen zal zijn. De ontwikkelaar heeft ten aanzien van die vorderingen dan ook terecht aangevoerd dat het spoedeisend belang van de investeerder ontbreekt. Daar komt bij dat de investeerder onvoldoende duidelijk heeft gemaakt welke begroting de ontwikkelaar niet heeft toegezonden en welke (half)jaarlijkse verslagen ontbreken, zodat de vorderingen ook niet toewijsbaar zijn waar het om (gestelde) verplichtingen van de ontwikkelaar uit het verleden zou gaan.
Geef een antwoord