Een uitbaatster van een klein bruin café krijgt van de kantonrechter huurvermindering wegens de coronamaatregelen toegewezen. De verhuurder heeft ten onrechte gesteld dat ze onvoldoende heeft gedaan om alternatieve inkomsten te genereren in die periode. De huurvermindering pakt uiteindelijk hoger uit dan de vrouw had geëist.
Een bruin café is door de coronamaatregelen een tijdlang gesloten geweest. De uitbaatster meldt zich daarom bij de verhuurder van het pand met het verzoek om huurvermindering. Maar de verhuurder gaat daar niet in mee en voor de rechter eist de cafébazin een vermindering van de huursom voor de periode maart 2020-eind februari 2022 op basis van de richtlijn die de Hoge Raad eind vorig jaar heeft gegeven. In totaal gaat het om een vermindering van € 11.137,83.
Richtlijn Hoge Raad
De Hoge Raad heeft aangegeven dat een sluiting in verband met coronamaatregelen voor huurovereenkomst van voor 15 maart 2020 een onvoorziene omstandigheid is. Het nadeel moet gelijk worden verdeeld over verhuurder en huurder, voor zover niet gecompenseerd door de TVL-regeling. Uitgangspunt voor de berekening is het percentage van de vaste lasten dat de huurprijs uitmaakt. Daarop wordt eenzelfde percentage van de eventueel ontvangen TVL in mindering gebracht. Daarna wordt het percentage van de omzetdaling berekend en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
Alternatieve bedrijvigheid
De verhuurder vindt echter dat die formule niet opgaat: de uitbater heeft niet genoeg gedaan om een alternatieve bedrijvigheid te ontplooien, maar heeft zich op een ander bedrijf gestort en is gedurende de coronapandemie ook in loondienst gaan werken in de zorg. Dat was nu juist om de vaste lasten, waaronder de huur, te kunnen blijven betalen, werpt de café-eigenares tegen. Daarin gaat de kantonrechter mee. De verhuurder had immers ook het gemis aan inkomsten kunnen opvangen door andere activiteiten te ontplooien, zo oordeelt de rechter. ‘Dit staat los van het nadeel dat voor wat betreft het gehuurde is ondervonden van de coronapandemie. Bovendien acht de kantonrechter niet aannemelijk dat [de huurster] in het gehuurde andere, rendabele bedrijvigheid zou hebben kunnen ontplooien als zij daar meer energie in zou hebben gestoken. Het gehuurde heeft namelijk een beperkte oppervlakte en is ingericht als bruin café.’ De verhuurder brengt nog in dat hij leeft van de opbrengst van de verhuur en als belegger niet gecompenseerd wordt door de overheid voor het wegvallen van zijn inkomsten. Maar dat legt geen gewicht in de schaal: hij heeft daarvoor ter onderbouwing geen financiële gegevens verstrekt.
Rechter geen administratiecontroleur
Bij de mondelinge behandeling is besproken dat er een fifty-fiftyverdeling moest worden gemaakt. Maar daar zijn beide partijen onderling niet in geslaagd. De huurster heeft geen maandelijkse onderbouwde omzet- en kostengegevens en de verhuurder heeft de onderbouwing van de omzetderving en vaste lasten bestreden zonder zelf een eigen berekening te maken. Dat leidt tot ontstemming bij de rechtspreker: ‘De kantonrechter heeft duidelijk bij de mondelinge behandeling te kennen gegeven dat zij zich niet geroepen voelt als een boekhouder de administratie van partijen te controleren en dat zij van partijen verwacht een duidelijke berekening te produceren indachtig de uitgangspunten die de Hoge Raad heeft gegeven. Waar partijen dat niet of niet volledig hebben gedaan, zal de kantonrechter dat dus voor rekening en risico van partijen laten. Dat geldt zowel voor de onderbouwing van het te verdelen nadeel als de betwisting daarvan.’
Druk op de Excel-knop
De rechter vindt het aannemelijk dat de vrouw in haar café van 55 vierkante meter geen alternatief kon vinden voor haar bedrijfsvoering. ‘De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding [de huurster] te verplichten praktisch haar volledige boekhouding aan [verhuurder] ter inzage te verstrekken om daarmee te onderbouwen dat het klopt wat zij stelt, te weten dat er gedurende de coronapandemie geen alternatieve inkomsten zijn behaald.’ Hoewel de cijfers van de uitbaatster niet per maand inzichtelijk zijn, gaat de rechter ermee akkoord om maandgemiddelden te hanteren. ‘Voldoende aannemelijk is namelijk dat in de betreffende perioden weinig tot geen fluctuatie in de omzet en lasten heeft gezeten.’
De vrouw betaalt 41,84% van de vaste lasten aan huur, zo geeft zij zelf op. Maar de kantonrechter komt na een rekensom tot 63%. Dat percentage van de uitgekeerde TVL moet moet in mindering worden gebracht op de huurprijs. ‘Daarom kan niet worden uitgegaan van de berekening van de redelijke vermindering van de huurprijs die de accountant van [huurster] heeft gemaakt, maar zal die berekening moeten worden herzien. De kantonrechter zou dit theoretisch kunnen doen, maar ziet het niet als haar taak dat helemaal opnieuw door te rekenen. De accountant van [huurster] kan dat doen met één druk op de Excel-knop.’
Geef een reactie