Een woningcorporatie richt zich op de reguliere sociale huisvesting in de woningmarkt. Een tweede woningcorporatie houdt zich landelijk bezig met de huisvesting van senioren en mensen met een zorgvraag en wil voldoende betaalbare woonzorgwoningen realiseren in complexen die aansluiten bij haar doelgroep. Beide woningcorporaties zijn aangemerkt als toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet en beide instellingen zijn aangemerkt als Algemeen Nut Beogende Instelling.
De tweede woningcorporatie laat in 2021 aan collega-corporaties weten een aantal complexen te willen verkopen omdat deze niet voldoende aansluiten bij de wensen en behoeften van haar doelgroep. Dat resulteert in oktober 2023 in een overdracht van 70 woningen, 5 vitrines, 8 bergingen en verder toebehoren aan de woningcorporatie die zich richt op de reguliere sociale huisvesting. Tegelijkertijd wordt een lening overgedragen door middel van contractoverneming gevolgd door objectieve novatie. De woningen zijn sociale huurwoningen en na overdracht valt het complex onder prestatieafspraken tussen de gemeente en de verkrijgende woningcorporatie.
Geen zelfstandig onderdeel van een taak?
De woningcorporatie die de woningen verkrijgt voldoet bij de overdracht € 767.988,- aan overdrachtsbelasting op aangifte. De inspecteur stelt dat niet voldaan wordt aan alle voorwaarden van de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, onder h, van de Wet BRV. Zo is er, volgens hem, geen sprake van een zelfstandig onderdeel van een taak omdat slechts een woningcomplex behorend tot een taakonderdeel is overgedragen.
In geschil voor de rechtbank Zeeland-West-Brabant is of voor de verkrijging van het complex overdrachtsbelasting verschuldigd is. De inspecteur en de overdragende woningcorporatie zijn het erover eens dat de overdracht plaats heeft gevonden tussen ANBI’s, dat er voldoende passiva zijn overgedragen en dat commerciële factoren geen rol spelen. Ook is er overeenstemming bereikt over het feit dat geen sprake is van een overdracht van een gehele taak. Het is uitsluitend de vraag of sprake is van een overdracht van een zelfstandig onderdeel van een taak.
Geografische ligging en perspectief doelgroep
De verkrijgende corporatie voert aan dat de overdracht van het complex meer is dan alleen de enkele overdracht van een onroerende zaak en dat sprake is van een taakoverdracht. De overdracht is een zelfstandig deel van de volkshuisvestelijke taak van de verkopende corporatie. Als wordt gekeken naar de geografische ligging is volgens de verkrijgende corporatie sprake van de overdracht van een zelfstandig deel van de volkshuisvestelijke taak door de overdracht van alle woningen in een afgebakende wijk/buurt.
Wordt er gekeken vanuit het perspectief van de doelgroep, dan kwalificeert de gefaseerde overdracht van alle complexen, die niet geschikt zijn (te maken) voor ouderen met een zorgvraag aan verschillende woningcorporaties, als een overdracht van een (zelfstandig deel van) de volkshuisvestelijke taak van de verkopende corporatie.
Geen overdracht van een losse onroerende zaak
De beoordeling of sprake is van een taakoverdracht moet naar het oordeel van de rechtbank beoordeeld worden vanuit de overdrager. De tekst van artikel 15 van de Wet BRV spreekt immers over de overdracht van een taak, en niet over de verkrijging van een taak. Naar het oordeel van de rechtbank is de overdracht van het complex een overdracht van een zelfstandig onderdeel van de taak van de verkopende corporatie. Er is niet enkel sprake van een overdracht van een losse onroerende zaak. De rechtbank acht in dat verband relevant dat de verkopende corporatie zich in het algemeenheid ten doel heeft gesteld om de reguliere sociale huisvesting af te stoten.
Bij de overdracht is volgens de rechtbank relevant dat de ondersteuning die de verkopende corporatie aan de huurders van de sociale huurwoningen aanbood, zou worden voortgezet.
De verkrijgende corporatie doet als woningcorporatie meer dan alleen de verhuur van een woning. Een woningcorporatie heeft hiertoe namelijk een wettelijke taak op basis van de Woningwet. De verkrijgende corporatie heeft tijdens de zitting onomstotelijk aangevoerd dat zij rondom het verworven complex veel huurwoningen in eigendom heeft met een intensieve beheerrol, met een dekkend netwerk van woonconsulenten, buurtbeheerders en samenwerkingsverbanden met maatschappelijke partijen.
Leefbaarheidsdossiers
Ook is verder nog gebleken dat met de overdracht van het complex ook leefbaarheidsdossiers zijn overgedragen. Hierin is de sociale problematiek van de huurders opgenomen ten behoeve van de uitvoering van de intensieve beheerrol die ook is overgedragen. Naar het oordeel van de rechtbank wordt dan ook voldaan aan de vereisten van artikel 15, eerste lid, onder h, van de Wet BRV juncto artikel 5d, eerste lid, onderdeel b, van het Uitvoeringsbesluit Wet BRV.
De verkrijgende corporatie heeft daardoor recht op de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor de overdracht van het complex. De inspecteur moet € 764.868,- aan overdrachtsbelasting teruggeven.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, ECLI:NL:RBZWB:2026:1447
Geef een reactie