Vastgoedeigenaar slaagt niet in bewijsopdracht, vordering tegen Schipper afgewezen

Schipper Accountants is vastgoedeigenaar Uno-A niets verschuldigd, heeft de rechtbank Rotterdam bepaald. Het vastgoedbedrijf uit Maasdam stelde dat Schipper vastzit aan een huurdeal voor de vestiging Oud-Beijerland, omdat er door het accountantskantoor geen voorbehoud van instemming door de alv was gemaakt. In een recent gepubliceerd tussenvonnis bepaalde de rechtbank dat Uno-A de kans kreeg om die stelling te bewijzen, maar in het eindvonnis spreekt de rechtbank nu uit dat het bedrijf daar niet in is geslaagd. De vorderingen worden dan ook afgewezen.

Zoektocht naar alternatieve huisvesting

Schipper was zich in 2018 gaan oriënteren op alternatieve huisvesting voor haar vestiging in Oud-Beijerland. De toenmalige vestigingsleider en een directiesecretaresse bij Schipper deden onderzoek naar de mogelijkheden. Daarbij kwam een pand van Uno-A in beeld via een verhuurmakelaar. Ook vanuit het bestuur van Schipper was er iemand bij dat proces betrokken.

Vanaf januari 2019 werd er onder meer gesproken over en onderzoek gedaan naar de kosten van de voor Schipper benodigde verbouwing en herinrichting van het pand. Op 12 februari 2019 is in een bestuursvergadering van Schipper een concepthuurovereenkomst besproken. In de notulen werd opgenomen dat het voornemen was om de huurovereenkomst te gaan ondertekenen.

Een dag later hadden de vestigingsleider en de verhuurmakelaar telefonisch contact met elkaar. Volgens Uno-A heeft de vestigingsleider toen onvoorwaardelijk gezegd dat Schipper heeft besloten de huurovereenkomst aan te gaan. Schipper betwist dat en stelt dat het altijd duidelijk was dat de algemene ledenvergadering (alv) nog akkoord moest gaan met een eventuele huurdeal. Op 26 maart 2019 heeft Schipper Uno-A bericht dat de alv niet akkoord ging met het huren van het pand.

Rechtszaak: bewijsopdracht

Uno-A spande daarop een zaak aan tegen Schipper, omdat er al een huurovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. De rechtbank bepaalde in een tussenvonnis  dat Uno-A in de gelegenheid wordt gesteld:

– te bewijzen dat zij niet op de hoogte is gesteld van het voorbehoud van instemming van de alv
en
– te bewijzen dat de vestigingsleider de mededeling dat het bestuur van Schipper had beslist het pand te gaan huren zonder voorbehoud heeft gedaan.

Verklaring partijgetuige geen bewijs

In het eindvonnis overweegt de rechtbank ten aanzien van het eerste gedeelte van de bewijsopdracht, inhoudende dat Uno-A in de gelegenheid is gesteld te bewijzen dat zij niet op de hoogte is gesteld van het voorbehoud van instemming van de alv, als volgt.

Van belang is hetgeen al dan niet is gezegd tijdens een gesprek op 11 oktober 2018, waarbij de bestuurder van Uno-A, de makelaar, een bestuurslid van Schipper en een voormalig werknemer van Schipper aanwezig waren. De voormalig werknemer van Schipper heeft op dit punt verklaard dat hij niet meer wist of er gesproken is over hoe een eventuele huurovereenkomst tot stand zal komen en of er gesproken is over de rol van het bestuurslid van Schipper. De bestuurder van Uno-A heeft tijdens het getuigenverhoor verklaard dat in zijn herinnering het bestuurslid van Schipper in dat gesprek niet heeft gezegd dat goedkeuring van de partnervergadering nodig was. Op grond van artikel 164 lid 2 Rv geldt dat de verklaring van de bestuurder van Uno-A als partijgetuige geen bewijs in het voordeel van Uno-A kan opleveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. Er moeten aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maken (HR 31 maart 1995, NJ 1997/592). In dat kader geldt dat de makelaar tijdens het getuigenverhoor heeft verklaard dat er in het gesprek van 11 oktober 2018 niet is gesproken over voorbehouden.

Een verklaring van een partijgetuige kan geen begin van bewijs opleveren dat als aanvullend bewijsmiddel kan dienen bij de verklaring van een andere partijgetuige (HR 15 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AS2710, NJ 2005/272). De makelaar is weliswaar geen partijgetuige, maar desondanks beziet de kantonrechter zijn verklaring (extra) kritisch, nu hij optrad als de makelaar van Uno-A in het verhuurtraject en nu hij ook de zoon is van één van de vier aandeelhouders van Uno-A.

Bovendien geldt dat de verklaring van de bestuurder van Uno-A op dit punt niet stellig c.q. overtuigend is (“in zijn herinnering”).

Naar het oordeel van de kantonrechter is hiermee geen sprake van zodanig sterk (aanvullend) bewijs, dat is voldaan aan dit gedeelte van de bewijsopdracht, mede gelet op de verklaring van het bestuurslid van Schipper in het eerder gehouden voorlopig getuigenverhoor op 6 november 2019, dat hij tijdens het gesprek op 11 oktober 2018 heeft gezegd dat goedkeuring van de partnervergadering nodig is.

Nu Uno-A niet is geslaagd in het eerste deel van het haar opgedragen bewijs, wordt aan het tweede deel niet toegekomen. De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen, spreekt de rechtbank uit.

Schipper Accountants in de clinch met vastgoedeigenaar over huurcontract