Vastgoed-bv’s kunnen gebruik maken van de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. Al lange tijd zijn er discussies met de Belastingdienst hierover. De Hoge Raad heeft op 15 april 2016 bevestigd dat een vastgoed-bv in het concrete geval de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten (BOF) kan gebruiken.
Met deze uitspraak maakt de Hoge Raad duidelijk dat de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten ook van toepassing kunnen zijn op de verkrijging van aandelen in een vastgoed-bv. Dit betekent echter niet dat vastgoedexploitatie in alle gevallen als een onderneming kwalificeert voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. Aan de hand van de feitelijke activiteiten van de vastgoed-bv zal voor iedere situatie beoordeeld moeten worden of sprake is van een onderneming. Dit is dus afhankelijk van de specifieke feiten en omstandigheden. Een belangrijk aspect dat bij schenking van vastgoedvennootschappen ook niet moet worden vergeten is de overdrachtsbelasting. Dat is in dit arrest niet aan de orde gekomen.
Kunt u gebruik maken van deze bedrijfsopvolgingsfaciliteiten?
Sinds 1 januari 2010 gelden er verruimde faciliteiten in de inkomstenbelasting en in de erf- en schenkbelasting voor de schenking of vererving van een onderneming, ook wel bekend als de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. Indien deze faciliteiten kunnen worden toegepast dan kan de totale directe heffing van inkomstenbelasting alsmede erf- en schenkbelasting worden gereduceerd tot maximaal 3,4%. Zonder toepassing van deze regelingen kan de directe heffing oplopen tot wel 40%.
Een van de belangrijkste voorwaarden voor de toepassing van deze bedrijfsopvolgingsfaciliteiten is dat sprake moet zijn van een onderneming. Voor vastgoedvennootschappen bestaat in de praktijk veel discussie met de Belastingdienst of er met de verhuur en exploitatie van vastgoed wel daadwerkelijk sprake is van een onderneming. De Belastingdienst is in de meeste gevallen van mening dat geen sprake is van een onderneming, maar van beleggen. Of sprake is van een onderneming is afhankelijk van alle feiten en omstandigheden. Eén van de factoren voor de beoordeling of sprake is van een onderneming, is de mate van arbeid die door de ondernemer wordt verricht alsmede of met deze werkzaamheden een hoger rendement kan worden gehaald dan dat bij beleggen het geval zou zijn.
De uitspraak van de Hoge Raad
In de uitspraak van de Hoge Raad is verduidelijkt wanneer sprake kan zijn van het drijven van een onderneming bij vastgoedexploitatie. In de casus die aan de orde was, ging het om een schenking van (certificaten van) aandelen in een holdingvennootschap. Deze holdingvennootschap is aandeelhouder van een omvangrijk vastgoedconcern dat meer dan 350 panden bezit die worden verhuurd en waarbij meer dan 900 huurcontracten zijn gesloten. Het concern heeft diverse werknemers in dienst met veel kennis en ervaring op het gebied van vastgoed. Er is sprake van een commerciële, juridische en administratieve afdeling en een eigen technische dienst. Klein tot middelgroot onderhoud van het vastgoed wordt door de eigen technische dienst uitgevoerd. Grotere verbouwingen worden uitbesteed aan externe partijen, waarbij de werknemers toezicht houden.
Ook in deze casus was in geschil of het ging om ondernemingsvermogen. Het Hof had deze vraag al bevestigend beantwoord en oordeelde dat hiervan inderdaad sprake was. Hiervoor keek het Hof niet alleen naar de werkzaamheden van het eigen personeel, maar ook naar de werkzaamheden die waren uitbesteed aan externe deskundigen. Daarnaast was het door het vastgoedconcern behaalde rendement (wat ten minste circa 20% bedroeg) hoger dan het rendement dat een normale belegger in die situatie zou behalen. Het gaat daarbij dan om het directe rendement en het indirecte rendement, ofwel de waardestijging.
Bron: PwC
Lees ook: Hoge Raad zet discussie over BOF en vastgoed op scherp
Geef een reactie