Het inrichten van een beleggingsportefeuille is in deze (macro) economische tijd nogal een uitdaging, vooral wanneer de opbrengsten van het vermogen moeten zorgen voor inkomensaanvulling. Als adviseur is het dan ook belangrijk om te weten welke alternatieven er zijn om rendement te maken met vermogen. Een van de mogelijkheden is erfpacht. In deze bijdrage kijken we hoe erfpacht kan worden ingezet in het kader van vermogensplanning.
Wensen en doelstellingen
Bij vermogensplanning wordt getracht het (familie-)kapitaal zowel tijdens leven als bij overlijden optimaal te alloceren. Hierbij spelen diverse vraagstukken een rol, zoals het rendementsvraagstuk, vermogensoverheveling naar de volgende generatie en niet te vergeten een fiscaal vriendelijke behandeling gedurende de looptijd.
Kijken we naar vermogensoverheveling, dan zien we dat het opbouwen van vermogen door de volgende generatie een (latente) wens is van veel ouders. Dit uit zich bijvoorbeeld in de hulp die ouders hun kinderen regelmatig geven bij de aankoop van een eigen woning. Het inzetten van de verhoogde schenkingsvrijstelling of het verstrekken van een lening zijn in dat kader mogelijk.
Stel dat bij een van je klanten, mevrouw X (65 jaar), eveneens de wens aanwezig is om op termijn vermogen over te dragen aan haar enige kind, haar dochter. Tegelijkertijd weet je dat mevrouw X niet content is met het netto-rendement op haar spaargeld. Met het netto-rendement bedoel ik het rendement ná de belastingdruk in box 3.
Erfpacht als instrument
Een adviseur dient in het kader van vermogensplanning in staat te zijn om meerdere mogelijkheden af te wegen om het vermogen optimaal te alloceren. In het kader van vermogensplanning kijken we welke alternatieve beleggingsvormen mogelijk zijn voor mevrouw X. Daarbij komen we op erfpacht en recht van opstal.
Erfpacht is een beperkt zakelijk recht om de zaak van een ander te houden en te gebruiken. Meestal wordt daar periodiek een vergoeding voor betaald, de canon. Erfpacht zien we bij gemeentes die grond uitgeven in erfpacht, maar ook in particuliere verhoudingen is erfpacht niet ongewoon. Het recht van opstal is het recht om bijvoorbeeld op de grond van een ander, een gebouw in eigendom te hebben. Voor het recht van opstal kan een eveneens vergoeding worden gevraagd, de retributie.
Als we kijken naar hoe erfpacht ingezet kan worden, dan kunnen wij bijvoorbeeld aan het volgende denken: Stel dat mevrouw X een woning koopt van € 300.000. De waarde van de grond bedraagt € 100.000 en de waarde van het opstal € 200.000.
Mevrouw X vestigt hierbij vervolgens een 30- jarig recht van erfpacht à 5% per jaar (5% van € 100.000 = € 5.000) ten behoeve van haar dochter. Daarnaast verleent mevrouw X een 30- jarige recht van opstal tegen een retributie van 5% per jaar (5% van € 200.000 = € 10.000) aan haar dochter. Totale inkomsten voor mevrouw X bedragen hierdoor € 15.000 per jaar. Moeder en dochter komen overeen dat het recht van erfpacht en opstal in ieder geval eindigen bij overlijden van moeder[1].
Het vestigen van een beperkt recht, zoals een erfpachtrecht of opstalrecht, is in beginsel belast met overdrachtsbelasting. Echter, wanneer dit binnen zes maanden gebeurt na aankoop door moeder kan om tegemoetkoming worden verzocht.[2]
Erfpacht en de eigenwoningregeling
Een vereiste voor de kwalificatie eigen woning (box 1) is dat de waardeverandering van de woning de dochter grotendeels (meer dan 50%) aan moet gaan[3]. Moeder en dochter zouden dan kunnen bepalen dat bij beëindiging van het recht van opstal, de waardeverandering van de woning ten opzichte van € 200.000 voor rekening komt van dochter (opstalhouder). Hierdoor wordt voldaan aan de kwalificatie eigen woning. De jaarlijkse vergoeding die dochter betaalt ad € 15.000 geldt dan als aftrekbare kosten eigen woning.
Lagere netto maandlasten
Ter vergelijking: had moeder een lening verstrekt, dan bedroeg de jaarlijkse annuïteit bij een rente van stel 2,5% € 14.224. Deze rente is slechts gedeeltelijk aftrekbaar. De € 15.000 is voor dochter daarentegen wel geheel aftrekbaar waardoor de netto maandlasten voor dochter een stuk lager uitpakken.
Had mevrouw X daarentegen gekozen om een geldlening te verstrekken aan dochter voor de aankoop van een woning, dan zou de grondslag voor mevrouw X in box 3 € 300.000 bedragen. Bij de omzetting in erfpacht bedraagt de grondslag in box 3 € 165.000[4]. Een aardig verschil van € 135.000.
En bij overlijden?
En hoe werkt het dan bij overlijden? De woning valt in de nalatenschap en wordt opgenomen tegen de WOZ-waarde. Stel nu dat bij overlijden van mevrouw X de waarde in het economische verkeer € 400.000 is, dan dient de waardestijging te worden verrekend door opstalgever (mevrouw X) en opstalhouder (dochter). Dochter heeft in dit geval recht op een vergoeding van € 100.000, oftewel de nalatenschap wordt verminderd met dit bedrag.
Schenkingsvrijstelling
Mocht het voornemen bestaan om in de toekomst gebruik te gaan maken van de verhoogde schenkingsvrijstelling, dan kan uiteraard in de akte van vestiging worden opgenomen dat afkoop van erfpacht mogelijk is door dochter.
Conclusie
Bij de huidige (lage) rentestand is het moeilijk om een belegging te vinden met een vast en aantrekkelijk rendement. Het is dus zaak om inzicht te hebben in andere methoden om rendement te maken met het belegbaar vermogen. Bij vermogensplanning kijken wij onder meer naar juridische en fiscale alternatieven, zoals erfpacht. Als adviseur bepaal je vervolgens samen met de klant welk alternatief het beste past binnen het risicoprofiel.
Auteur:
mr. Rafik El Fathi is als fiscaal jurist werkzaam bij Dukers & Baelemans en houdt zich onder meer bezig met vermogensplanning.
[1] Art. 5:86 en 5:101 BW bepalen dat in de akte van vestiging de duur van de erfpacht/opstalverhouding kan worden geregeld. Bovendien zou wanneer alles in één hand komt, erfpacht en opstal van rechtswege komen te vervallen. Beperkte rechten gaan namelijk teniet wanneer ze in één hand komen.
[2] Art. 13 BRV jo. Art. 11 BRV.
[3] Art. 3.111 Wet IB 2001.
[4] Art. 5.3 Wet IB 2001 jo Art. 19 Uitv. Besl. 2001
Beste Rafik El Fathi,
Het is een heel interessant artikel en ik heb het met veel belangstelling en plezier gelezen. Het is relevant voor de praktijk. Kortom ik ben enthousiast!
Op 1 punt kan ik je niet helemaal volgen. Misschien kun je dat nog kort toelichten?
Bij overlijden ga je uit van een waarde van de woning van €400.000 in het economisch verkeer. Je komt dan op een verrekening van €100.000 (ten gunste van dochter). Er was in je voorbeeld afgesproken dat, “bij beëindiging van het recht van opstal, de waardeverandering van de woning ten opzichte van € 200.000 voor rekening komt van dochter (opstalhouder).” Hier raak ik je kwijt. De waardeverandering waarover moet worden verrekend lijkt me €400.000 – €200.000, dan heeft dochter recht op een vergoeding van €200.000.
Kun je me uitleggen waar het mis gaat? Ik zou het zeer op prijsstellen. Alvast bijvoorbaat hartelijk dank voor de te nemen moeite.