Nieuwe afschrijvingsbeperking onroerend goed en optimalisatie van fiscale kostenaftrek

De mogelijkheid om op onroerende zaken af te schrijven voor vennootschapsbelastingplichtige lichamen is per 1 januari 2019 verder beperkt. Ongeacht het gebruik mag maar tot 100% van de WOZ-waarde worden afgeschreven. Door te doteren aan een onderhoudsvoorziening is het toch mogelijk om de kosten voor de exploitatie van het pand ten laste van het fiscale resultaat te brengen.

De mogelijkheid om af te schrijven op vastgoed in eigen gebruik is vanaf 1 januari 2019 beperkt tot 100% van de WOZ-waarde voor besloten vennootschappen en andere vennootschapsbelastingplichtige lichamen. Het maakt daarbij dus niet meer uit of het om een onroerende zaak in eigen gebruik gaat of aan derden verhuurd is. De afschrijvingsbeperking is daarmee gelijk getrokken met die aan derden verhuurd onroerend goed. Voor aan derden verhuurd onroerend goed gold al dat slechts afgeschreven kan worden tot 100% van de WOZ-waarde, ook wel de bodemwaarde genoemd.

Voor de afschrijvingsbeperking voor onroerend goed in eigen gebruik geldt nog wel een overgangsmaatregel. Als het voor 1 januari 2019 in gebruik is genomen en er minder dan drie jaar op is afgeschreven, mag er nog 3 jaar volgens de oude regels worden afgeschreven. Dat betekent dat er in de jaren 2019, 2020 en 2021 nog mag worden afgeschreven tot 50% van de WOZ-waarde.

Kostenaftrek voor vormen onderhoudsvoorziening blijft mogelijk

Zowel voor verhuurde panden als voor panden in eigen gebruik blijft het mogelijk om een voorziening te vormen voor periodiek grootonderhoud. Door jaarlijks te doteren aan een onderhoudsvoorziening voor de vervanging van platte daken, kozijnen, schilderwerk, sanitaire voorzieningen enz., is het mogelijk om de kosten voor deze bestanddelen van het gebouw ten laste van het fiscale resultaat te brengen. Zo wordt voorkomen dat de kosten verplicht geactiveerd moeten worden en onderdeel gaan uitmaken van de kostprijs van het pand. Het risico dat geactiveerd moet worden bestaat vooral op het moment dat de onderhoudskosten omvangrijk zijn in verhouding tot de boekwaarde van het pand.

Maak afspraken met de huurder 

Voor aan derden verhuurd onroerend kan er ook voor gekozen kunnen worden om de huurder bepaalde investeringen te laten doen in het pand. De huurder kan die investeringen activeren en daarop afschrijven. Dit noemt men ook wel huurdersinvesteringen. Op het moment dat de verhuurder de investeringen doet, kan er niet separaat op worden afgeschreven, maar maken ze onderdeel uit van de kostprijs van het pand. Als de investeringen geactiveerd zijn als onderdeel van de boekwaarde van het pand, kan of moet een nieuwe afschrijvingsgrondslag bepaald worden. De praktijk zal meestal zijn dat er geen ruimte meer is om af te schrijven omdat de bodemwaarde (100% van de WOZ-waarde) al is bereikt. Daarom kan het aantrekkelijk zijn om de huurder zelf te laten investeren, die kan deze lasten wel in mindering brengen op zijn fiscale resultaat. De huurder is niet gebonden aan de afschrijvingsbeperking voor onroerende zaken. De verhuurder zal dan wellicht wel een lagere huur ontvangen, maar heeft als voordeel dat de investeringen in het pand indirect ten laste van het resultaat gebracht kunnen worden. Naast deze afspraken kan de verhuurder een onderhoudsvoorziening vormen.

Conclusie

De mogelijkheid om op onroerende zaken af te schrijven voor vennootschapsbelastingplichtige lichamen is per 1 januari 2019 verder beperkt. Ongeacht het gebruik mag maar tot 100% van de WOZ-waarde worden afgeschreven. Door te doteren aan een onderhoudsvoorziening is het toch mogelijk om de kosten voor de exploitatie van het pand ten laste van het fiscale resultaat te brengen. Voor verhuurd onroerend goed kan eraan gedacht worden om de huurder te vragen om bepaalde investeringen te doen. Die huurder kan deze investeringen vervolgens afschrijven en dus ten laste van de fiscale winst brengen.

Bron: https://www.apollotax.nl/Blog/Nieuwe-afschrijvingsbeperking-onroerend-goed-en-optimalisatie-van-fiscale-kostenaftrek