De coronapandemie heeft ook op juridisch vlak veel teweeggebracht. Door gedwongen sluitingen of beperkingen konden en kunnen ondernemers hun lopende contractverplichtingen niet altijd nakomen. Zo kan het voor een ondernemer onmogelijk zijn om de huur voor zijn pand te betalen als hij geen omzet kan draaien wegens opgelegde sluiting. In die situatie kan de ondernemer huurkorting proberen te bedingen.
Wanneer een ondernemer zijn zaak tijdelijk moet sluiten, loont het voor hem of haar om te proberen een huurkorting te bedingen. De huurovereenkomst moet in dat geval al wel zijn aangegaan vóór aanvang van de coronacrisis. Vervolgens zijn er verschillende routes die je kunt volgen om – onder bepaalde omstandigheden – een huurprijsvermindering te bedingen. In de eerste plaats kun je aanspraak maken op huurprijsvermindering vanwege vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek[1]. Daarnaast kun je de rechtbank vragen om de huurovereenkomst te wijzigen of je kunt (gedeeltelijk) een beroep doen op onvoorziene omstandigheden.[2]
Vermindering huurgenot wegens gebrek
In Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is ‘een gebrek’ in het kader van een huurovereenkomst als volgt gedefinieerd: een staat, eigenschap of omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Bij het ontstaan van een dergelijk gebrek kan een huurder in geval van vermindering van het huurgenot dat hierdoor ontstaat, een daaraan evenredige vermindering vorderen van de huurprijs.
De coronacrisis confronteert een huurder niet zozeer met een feitelijk gebrek, als wel met een juridisch gebrek, dat noch aan de huurder noch aan de verhuurder toe te rekenen is. Hiermee is de coronacrisis als gebrek te onderscheiden van andere gebreken. Overeenkomstig de geldende jurisprudentie kwalificeert de coronapandemie als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.[3] Aan de hand van financiële gegevens van een onderneming zal dan moeten worden beoordeeld of de huurder nog voldoende middelen tot zijn beschikking heeft om de volledige huur te voldoen.
Onvoorziene omstandigheden
Soms is de vraag of er sprake is van een gebrek niet van doorslaggevend belang. Rechters kunnen ervoor kiezen om deze vraag over te slaan en om alleen te oordelen op basis van het ontstaan van onvoorziene omstandigheden, die zodanig van aard zijn dat de wederpartij (de verhuurder) in redelijkheid niet van de huurder kan verwachten dat hij de overeenkomst ongewijzigd in stand houdt.[4] Ook via deze weg is het mogelijk om een huurprijsverlaging te bedingen. Zoals gezegd: rechters lijken op dit moment in het algemeen aan te nemen dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid oplevert.
Natasja RensenUitzondering
Een ondernemer kan geen beroep op onvoorziene omstandigheden doen als de huurovereenkomst een bepaling bevat die je rechtstreeks kan relateren aan de betreffende omstandigheid, bijvoorbeeld een pandemie. Vooralsnog nemen rechters echter aan dat het opnemen van een bepaling met betrekking tot een pandemie niet per definitie betekent dat:
- de gevolgen van de huidige coronapandemie zijn verdisconteerd in de (huur)overeenkomst; en
- er derhalve geen beroep kan worden gedaan op onvoorziene omstandigheden, zoals bedoeld in artikel 6:285 BW.
Een beroep op onvoorziene omstandigheden lukt niet als de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van de partij die zich op deze omstandigheden beroept. Hierdoor zal lang niet elk beroep op onvoorziene omstandigheden slagen. Kleinere en zwakkere partijen worden hiermee beschermd tegen claims van grotere (kapitaalkrachtige) contractpartijen, die de schade beter kunnen dragen dan kleinere partijen.
Vermindering huurprijs
Om te bepalen met welk bedrag de huurprijs moet worden verminderd, is de omzetdaling van de huurder van belang. De huurder zal moeten stellen – en zo nodig bewijzen – dat er sprake is van een omzetdaling, die het gevolg is van de overheidsmaatregelen. De door de huurder gestelde omzetdaling moet hij onderbouwen aan de hand van objectieve omzetcijfers van vóór en na aanvang van de coronacrisis. De rechter zal de huurovereenkomst over het algemeen zó aanpassen dat de helft van de daadwerkelijke omzetdaling voor rekening van de verhuurder komt.
NOW
Voor de omzetberekening wordt de tegemoetkoming die de huurder heeft gekregen onder de tijdelijk Noodmaatregel Overbrugging Werkgelegenheid (NOW) soms wel en soms niet meegerekend. De jurisprudentie is niet eensluidend. De Rechtbank Rotterdam heeft bijvoorbeeld geoordeeld dat loon normaal gesproken uit de omzet wordt betaald en dat inkomsten uit de NOW wel mee moeten tellen voor de omzet.[5] Rechtbank Amsterdam oordeelde echter dat inkomsten uit de NOW buiten beschouwing moeten worden gelaten. De NOW is namelijk enkel bedoeld om bij te dragen aan de loonkosten en wordt niet relevant geacht bij het bepalen van de omvang van het verminderde huurgenot, aldus de rechter in Amsterdam.[6]
Pascalle de HoonTVL
De Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) moet volgens het Gerechtshof in Amsterdam wel in mindering worden gebracht bij de totale vaste lasten.[7] Het Gerechtshof heeft vervolgens de huurprijsvermindering vastgesteld door het aan de huur toe te rekenen gedeelte van het restant van de vaste lasten te vermenigvuldigen met 50% van het omzetdalingspercentage. Vooralsnog worden er in de rechtspraak verschillende methodes gebruikt voor de verrekening van de TVL in de berekening van de omzetvermindering. Procureur-generaal Wissink heeft de Hoge Raad geadviseerd om het nadeel, na verrekening van de TVL, 50/50 te verdelen tussen huurder en verhuurder.[8] De uitspraak van de Hoge Raad moet hier uiteindelijk duidelijkheid over geven.
Huurprijs niet direct opschroeven
De kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam heeft overigens overwogen dat de verhuurder geen recht heeft op een huurprijsvermeerdering, zodra het financieel weer beter gaat met de huurder.[9] De verhuurder mag dus niet door middel van een verhoging van de normale huurprijs alsnog achteraf dezelfde huurprijs innen.
Mr. Natasja Rensen (advocaat) en mr. Pascalle de Hoon (jurist) zijn verbonden aan Avanti Jure Advocatuur en adviseren over contract- en aansprakelijkheidsrecht. Avanti Jure Advocatuur werkt samen met Fiscount.
[1] Zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW.
[2] Zoals bedoeld in artikel 6:258 BW.
[3] ECLI:NL:RBAMS:2021:941
[4] ECLI:NL:GHAMS:2021:2728
[5] ECLI:NL:RBROT:2021:6652
[6] ECLI:NL:RBAMS:2021:937
[7] ECLI:NL:GHAMS:2021:2728
[8] ECLI:NL:PHR:2021:902
[9] ECLI:NL:RBAMS:2021:937
Geef een reactie