Is de financiering nog wel betaalbaar?

In de afgelopen maanden is de rente opgelopen en dat heeft zijn weerslag, zowel op de korte als op de lange termijn. Lag het gemiddelde van alle aangeboden rentes vorig jaar september nog rond de 1,4%, vandaag de dag schommelt het rond 4%. De enorm gestegen kosten van het lenen van geld zijn op dit moment dan ook een zorgelijk punt geworden. Voor particulieren én voor de zakelijke markt.

Niet alleen de rente stijgt, maar ook de energieprijzen en de prijzen van huizen. Zo rapporteerde het CBS een prijsstijging van woningen met 18,8% ten opzichte van vorig jaar. Wel met een belangrijke kanttekening dat deze cijfers achterlopen, gegeven het feit dat de koopcontracten enige maanden daarvoor al getekend zijn. De markt van makelaars spreekt in ieder geval van minder bezichtigingen en afnemende aantallen biedingen. De markt is dus duidelijk in beweging en de rente speelt hierin een belangrijke factor. Analisten worstelen nog met de vraag hoe groot het effect zal zijn op de prijsstijgingen van de woningen.

Leencapaciteit daalt

Als gevolg van de gestegen rente zien we dat de leencapaciteit voor woningfinanciering dalende is. In combinatie met de nog steeds stijgende woningprijzen zorgt dit ervoor dat je als koper meer eigen geld moet inbrengen om een woning te kunnen aankopen. De leencapaciteit is bij een huidige woningwaarde van € 400.000 circa € 15.000 lager in vergelijking met vorig jaar, toen de rente extreem laag was. De laatste jaren zagen wij ook veel beleggers op de markt komen voor het aankopen van vastgoed. Dit waren steeds meer kleinere partijen, waaronder consumenten, die een 2^e woning aankochten voor de verhuur. In de markt zijn verschillende vastgoedfinanciers actief voor deze specifieke investering.

Minder interessant voor beleggers

Kredietverstrekkers hanteren een paar duidelijke spelregels. Een van de belangrijkste spelregels is dat de huurstroom op het specifieke object afdoende moet zijn om de rente en aflossing te kunnen betalen. Dit is een belangrijke toetsing, die – als gevolg van de opgelopen rente – nu een enorm drukkend effect heeft op de maximale financiering. De rente was korte tijd geleden nog circa 3% voor 5 jaar vast, maar loopt nu al richting 5%. Op een financiering van bijvoorbeeld € 250.000 is dit € 5.000 renteverschil. Dit kan meestal niet in de huurinkomsten worden gecompenseerd. Dit drukt dus direct de leencapaciteit. Als gevolg van de gestegen rente is het voor de belegger minder interessant geworden om op basis van een direct rendement, vanuit de huurstromen, te gaan investeren.

Stijgende kosten geldleningen MKB

De oplopende kosten van geld lenen zien wij ook terug in de zakelijke markt voor het MKB. Nu waren de renten binnen de zakelijke financieringsmarkt niet van het lage niveau als bij woninghypotheken, maar uiteraard beweegt deze rente wel mee en spraken we van ‘goedkoop’ geld lenen. Maar ook de zakelijke markt wordt nu geconfronteerd met sterk opgelopen rentetarieven. Vooral bij de traditionele financiers worden naar verhouding hoge stijgingen aangetroffen.

Wekelijks ontvangen wij van kredietverstrekkers rente-updates en ook de termijnen om de rente te fixeren in trajecten worden verkort. Een typisch voorbeeld hiervan is dat leasemaatschappijen in hun offertes opnemen dat tussentijdse rentestijgingen in de periode van offerte tot verstrekking kunnen worden doorbelast. Of men stelt als voorwaarde dat er een maximale termijn gesteld wordt aan het daadwerkelijk opnemen van de gelden. Momenteel investeert men ook veel in verduurzaming. Men financiert dit vervolgens met een leaseoplossing. De leveringstermijnen kunnen echter sterk oplopen als gevolg van schaarste van de producten. Met deze praktische situaties zul je als ondernemer rekening moeten houden.

Situatie bij alternatieve financiers

Opvallend is dat bij de alternatieve financiers (denk aan crowdfunding) de gevraagde rente van investeerders nog redelijk op hetzelfde niveau blijft. Deze markt vroeg in de regel al een wat hogere rentevergoeding. De investeerders accepteren deze rente nog, wat te maken zal hebben met het feit dat het rendement op spaargelden momenteel nog negatief is. Maar blijft dit ook zo? De ECB heeft namelijk al aangekondigd dat zij de rente in juli met 0,25% verhogen, om de inflatie te beteugelen. Geld lenen wordt dus (nog) duurder. Het is voor het eerst sinds 11 jaar dat de de ECB de rente verhoogd. Het blijft echter niet bij deze kwart procent rentestijging; naar verwachting zal de rente in september nogmaals met 0,5% stijgen. De spaarder zal hier mogelijk van profiteren, omdat de spaarrente zal gaan oplopen.

Kritisch blijven kijken

Als adviseurs kunnen wij de renteontwikkelingen op de markt natuurlijk niet beïnvloeden, maar wij verwijzen onze relaties wel naar de best passende financieringsoplossing. Aandacht voor rentetarieven maakt hier een wezenlijk onderdeel van uit. Waar het om gaat, is dat het inzicht er moet zijn dat elke investering – en ook elke financiering – maatwerk is. Met betrekking tot financiering zul je daarom ook kritisch moeten blijven op het feit of de prijs van geld de achterliggende investering nog steeds rechtvaardigt.

Ard Dekker is financieringsspecialist bij Fiscount Financieringsservice.

Wil je jouw klant ook beter kunnen adviseren over de verschillende financieringsmogelijkheden die er zijn? Volg dan de cursus Bedrijfs- en vastgoedfinanciering – routewijzer naar de juiste oplossing!