Deloitte heeft een flinke juridische strijd uitgevochten met Maastoren-eigenaar MT PropCo over de vraag of het accountantskantoor moet betalen voor toegangsbewijzen voor het gebruik van 167 parkeerplaatsen in de bovengrondse parkeergarage van het Rotterdamse gebouw. Dat blijkt uit een recent gepubliceerde uitspraak van het gerechtshof Den Haag. Het pal naast het Rotterdamse hoofdkwartier van Deloitte gevestigde advocatenkantoor AKD had eenzelfde geschil met de verhuurder. Het hof stelt, net als eerder de kantonrechter, Deloitte en AKD in het gelijk en oordeelt dat de beide kantoren geen vergoeding zijn verschuldigd.
Maastoren
Het geschil draaide om de uitleg van de huurovereenkomst over het gebruik van toegangsbewijzen tot de zogeheten zwerfplekken in de bovengrondse parkeergarage bij de Maastoren. Het gebouw aan de Rotterdamse Wilhelminakade werd vanaf 2005 ontwikkeld door OVG Projecten XX B.V. In juli van dat jaar sloten Deloitte en advocatenkantoor AKD een huurovereenkomst met OVG. Daarin werden ook afspraken gemaakt over het gebruik van parkeerplaatsen. Deloitte en AKD hebben beiden recht op een afgesproken aantal gehuurde parkeerplaatsen, die zich zowel in de ondergrondse parkeergarage als in de bovengrondse publieke garage bevinden. De bovengrondse parkeergarage wordt sinds 2005 door Q-Park gehuurd en beheerd. Deloitte beschikt over 1.000 toegangsautorisaties (transponders) die toegang geven tot de 167 parkeerplekken in de bovengrondse parkeergarage.
‘Zwerfplekken’
De Maastoren wisselde in de loop van de tijd enkele keren van eigenaar. Op 1 mei 2019 kreeg MTP uiteindelijk het prominente kantoorgebouw in bezit. De nieuwe eigenaar kreeg het daarna al snel aan de stok met Deloitte en AKD, blijkt uit de beide uitspraken van het hof. MTP vindt namelijk dat het recht heeft op een jaarlijkse vergoeding van respectievelijk € 400.000,- (van Deloitte) en € 115.000,- (van AKD) voor het gebruik van toegangsautorisaties die toegang geven tot de 167 en 48 zwerfparkeerplekken in de bovengrondse parkeergarage.
Uitleg huurovereenkomst
Bij zowel de rechtbank als het hof draaide het vervolgens om de uitleg van een in 2017 met de vorige Maastoren-eigenaar overeengekomen huurovereenkomst. MTP stelde zich op het standpunt dat het hier gaat om het gebruik van zwerfplekken, die slechts door middel van een abonnement voor één specifieke auto kunnen worden bezet. Deloitte wist van het publieke karakter van de bovengrondse garage en de onmogelijkheid om parkeerplaatsen in de publieke garage anders dan door middel van abonnementen aan Deloitte ter beschikking te stellen. Uit de marktpraktijk volgt dat voor ieder abonnement één toegangsautorisatie wordt verstrekt, voerde de eigenaar onder meer aan.
Naar het oordeel van het hof kan de huurovereenkomst uit 2017 echter niet anders worden begrepen dan dat het hier gaat om een overeenkomst van huur van kantoorruimte met parkeerplekken in de bovengrondse en ondergrondse parkeergarage tegen een daarvoor te betalen huurprijs per jaar. Er wordt uitdrukkelijk niet gesproken over het recht van de autobezitter om de auto op een willekeurige plek in de parkeergarage te parkeren en evenmin wordt gesproken over (het recht op) abonnementen. Dat laatste ligt overigens ook niet voor de hand omdat abonnementen doorgaans worden verstrekt door de beheerder van een parkeergarage, oordeelt het hof. Q-Park moest echter de huur van parkeerplaatsen door Deloitte dulden en Deloitte was geen vergoeding aan Q-Park verschuldigd. Van een stallingsovereenkomst of een overeenkomst sui generis, zoals MTP heeft betoogd, kan dan ook geen sprake zijn.
Om de verhuurde parkeerplekken in de bovengrondse parkeergarage ter beschikking te stellen, respectievelijk te kunnen gebruiken, zijn sleutels (toegangspassen of toegangsautorisaties) nodig. In de huurovereenkomsten is hierover niets opgenomen. Evenmin is het aantal gebruikers per gehuurde parkeerplek genoemd. Ook ontbreekt een bepaling die er op wijst dat het gebruik van een parkeerplaats beperkt dient te zijn tot het gebruik door een specifiek (bijvoorbeeld naar kenteken aangeduid) motorrijtuig. Volgens MTP moet dan gekeken worden naar de market practice die volgens haar inhoudt dat zwerfplekken slechts door één specifieke auto kunnen worden bezet zodat ook slechts één voor de betreffende auto geldende toegangspas wordt verschaft. Hier is de vorige eigenaar Prime bij het sluiten van de huurovereenkomst 2017 en MTP bij het overnemen daarvan, ook vanuit gegaan. Dit uitgangspunt gold ook bij de huurovereenkomst 2005 en om die reden moesten er volgens MTP in 2007 aanvullende afspraken worden gemaakt over het verstrekken van extra transponders. Vanwege de gemaakte parkeerafspraken met Deloitte en AKD heeft OVG een compensatie van € 3.212.000 aan Q-park betaald. Deze afspraak was gedurende de termijn van de huurovereenkomst 2005 geldig en is vervallen bij het ingaan van de huurovereenkomst 2017. Daar het een door OVG verstrekte incentive voor Deloitte was, is er geen vergoeding voor de extra toegangsbewijzen in de huurprijs voor de zwerfplekken verdisconteerd. Deloitte was bekend met deze nadere afspraak tussen OVG en Q-park en wist dat dit voordeel eindig was en deze afspraken zijn dan ook komen te vervallen, aldus MTP.
De bedoeling van partijen
Het hof is van oordeel dat, nu de huurovereenkomst 2017 noch de huurovereenkomst 2005 voorziet in een regeling van het aantal toegangsautorisaties, gekeken moet worden naar de bedoeling van partijen die onder meer afgeleid kan worden uit het feitelijk gebruik van de zwerfplekken na 2005. Vast staat dat AKD en Deloitte in 2009 (kort voor de leveringsdatum van de Maastoren) tezamen 1000 transponders van Q-Park en met toestemming van de toenmalige verhuurder (OVG) hebben ontvangen tegen betaling van een eenmalige koopsom. Weliswaar heeft MTP betwist dat Deloitte gelet op haar bedrijfsvoering bijzondere behoefte had aan extra toegangsbewijzen (en daarom voor de Maastoren koos) maar het kan niet anders dan dat Deloitte met de extra transponders voor ogen moet hebben gehad een optimaal gebruik te kunnen maken van de door haar in de bovengrondse parkeergarage gehuurde zwerfplekken. Tussen partijen is niet in geschil dat de toegangspassen die aan Deloitte zijn verstrekt toegang geven tot ten hoogste het aantal door Deloitte gehuurde parkeerplaatsen. Anders gezegd: de toegangspassen geven uitsluitend toegang indien en voorzover de door Deloitte gehuurde zwerfplekken niet door Deloitte zijn benut. Vast staat ook dat het toegangssysteem daarop destijds is ingericht: het aantal ingereden Deloitte-auto’s werd geregistreerd en via een digitale display was zichtbaar of er nog parkeerplaatsen voor Deloitte beschikbaar waren. Daarmee werd ook verzekerd dat zij slechts het aantal gehuurde parkeerplaatsen gebruikte (en niet meer). Het hof leidt uit voormeld gebruik af dat partijen de bedoeling hebben gehad de afspraak over het aantal extra transponders onderdeel te maken van de huurovereenkomst 2005, namelijk als middel tot het ter beschikking stellen van het gehuurde. Dat het market practice is dat bij een abonnement slechts één toegangsbewijs wordt verstrekt wil het hof wel aannemen maar zoals gezegd is hier van een abonnement geen sprake. Het bij pleidooi gedane bewijsaanbod van MTP op dit punt wordt daarom als niet ter zake dienend gepasseerd.
Het hof wijst uiteindelijk ook alle andere bezwaren van MTP af en bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 26 februari 2021. Daarmee wordt het geschil in het voordeel van Deloitte en AKD beslecht en hoeven de beide kantoren geen aanvullende vergoeding aan MTP te betalen.
Zeer duidelijke samenvatting van het arrest. Het is verbazend dat MTP zich niet heeft neergelegd bij de rechterlijke uitspraak in eerste instantie, want dit is een uitspraak die zelfs een student in de rechten had kunnen voorspellen. Partij bedoelingen zijn altijd het uitgangspunt indien er onduidelijkheid is omtrent de bewoordingen van het contract. Het heeft er alle schijn van dat dit gewoon een poging was van MTP om meer geld los te weken van een kapitaalkrachtige huurder. Amerikaanse praktijken naar het lijkt.