Mag de verhuurder dan het huurcontract beëindigen om ruimte te maken voor een andere huurder? De Hoge Raad heeft vraag recent duidelijk beantwoord: nee, dat mag niet (ECLI:NL:HR:2025:1962).
Voor accountants kan deze uitspraak relevant zijn in het kader van de continuïteitsbeoordeling, de beheersing van huisvestingskosten en de inschatting van contractuele risico’s bij cliënten.
Waar ging de zaak over?
De zaak betrof een supermarktlocatie in Amsterdam die al sinds 1989 door dezelfde huurder wordt gebruikt. Na meerdere verlengingen loopt de huurovereenkomst sinds 2019 voor onbepaalde tijd. De jaarlijkse huur bedraagt op dat moment ongeveer
€ 488.000.
De verhuurders vonden deze huur niet langer marktconform. Een andere partij zou namelijk bereid zijn om circa € 775.000 per jaar te betalen. In plaats van een procedure te starten om de huurprijs aan te passen, zegden de verhuurders de huurovereenkomst op. Zij baseerden zich daarbij op de wettelijke belangenafweging bij beëindiging van bedrijfsruimte. Het enige aangevoerde belang was dat het pand bij een andere huurder meer zou opleveren.
De centrale vraag in deze uitspraak was: “Mag een huurovereenkomst voor een 290-bedrijfsruimte worden beëindigd uitsluitend omdat een hogere huur mogelijk is?”
Wat is een 290-bedrijfsruimte?
Deze uitspraak ziet op zogenoemde 290-bedrijfsruimte. Daaronder vallen bedrijfsruimtes die worden verhuurd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf.
Voorwaarde is dat er in het pand een voor het publiek toegankelijk gedeelte aanwezig is waar de verkoop of dienstverlening plaatsvindt. In de praktijk betekent dit dat vrijwel alle bedrijfsruimtes waar klanten binnenlopen om iets te kopen of te bestellen onder het 290-regime vallen. Ook hotels en campings worden als 290-bedrijfsruimte aangemerkt.
Oordeel van de Hoge Raad
Het oordeel is helder: een hogere huurprijs op zichzelf is geen geldige grond voor beëindiging van een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte. Dit geldt ook wanneer de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd loopt. Dit geldt ook als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt.
De Hoge Raad benadrukt dat de wet bewust twee gescheiden procedurele routes kent:
- één voor huurprijsaanpassing, en
- één voor huurbeëindiging.
Is de huur niet (meer) marktconform, dan biedt de wet daarvoor een specifieke procedure via artikel 7:303 BW. Die procedure kan niet worden omzeild door via een belangenafweging aan te sturen op beëindiging van het huurcontract.
Wat betekent dit voor u als accountant?
Deze uitspraak is belangrijk voor uw signaleringsfunctie richting cliënten, aangezien huurkosten en de vestigingslocatie grote invloed hebben op de financiële positie en continuïteit van een onderneming. Met name de volgende punten zijn relevant:
- Een (dreigende) opzegging door de verhuurder betekent niet automatisch dat de huurovereenkomst ook daadwerkelijk kan eindigen. Bij 290-bedrijfsruimte mag een verhuurder de huurovereenkomst niet beëindigen uitsluitend omdat een andere huurder meer wil betalen; voor huurverhoging geldt een aparte wettelijke procedure.
- Opzegging kan in feite een verkapte poging tot huurverhoging zijn. In dat geval kan de opzegging juridisch geen stand houden, wat van belang is bij prognoses, waarderingen en financieringsbeslissingen waarbij dan mogelijk onterecht wordt uitgegaan van hogere huisvestingskosten of verhuizing.
Schakel vooral dan een huurrecht jurist in die voor uw cliënt kan opkomen. Daarnaast is goede dossiervorming van belang. Als uit correspondentie blijkt dat de verhuurder vooral stuurt op een hogere huur, kan dat later relevant zijn in een procedure. Het is daarom verstandig om cliënten erop te wijzen dat zij communicatie met de verhuurder zorgvuldig moeten vastleggen.
Ook bij nieuwe huurovereenkomsten is aandacht voor de contractuele bepalingen essentieel. In sommige gevallen kunnen partijen aanvullende afspraken maken over opzeggingsgronden of procedures, wat grote gevolgen kan hebben voor de rechtspositie van uw cliënt.
Heeft u cliënten met vragen over hun huurovereenkomst, een (dreigende) opzegging of een discussie over huurprijsaanpassing? Of wilt u sparren over de juridische risico’s in een lopend dossier? De ondernemingsjuristen van The Legal Company denken graag met u mee. Neem gerust contact met ons op via info@thelegalcompany.nl of bel naar 020 345 0152.
Geef een reactie