Hof Amsterdam is van oordeel dat bij de bepaling van de waarde van het bedrijfspand ten tijde van de overgang van ondernemingsvermogen naar privévermogen en bij de bepaling van de waarde van het pand voor box 3, de huurovereenkomst de waarde van het pand niet beïnvloedt. Dit in verband met de bijzondere omstandigheden van de huurovereenkomst.
Twee vennoten van VOF A (hierna: de vennootschap) waren gerechtigd tot de helft van het resultaat en het vermogen van de vennootschap. De vennootschap werd uitgeoefend in een pand (hierna: het pand). Het pand werd in zijn geheel tot het ondernemingsvermogen van de vennoten gerekend. De onderneming is per 31 oktober 2009 gestaakt. In oktober 2009 bevond zich op de begane grond van het pand slaapzalen, op de eerste verdieping was een hotel gevestigd en de tweede etage was als privéruimte in gebruik bij de vennoten. In 2008 is het restaurant feitelijk gestopt en het pand, met name de begane grond, is verbouwd.
Vanaf 1 november 2009 is het pand verhuurd aan B en is het bestemd voor de opvang en huisvesting van mensen. De huur bedraagt € 42.000 per kwartaal.
In de aangiftes ib/pvv 2009 hebben de vennoten aangegeven dat als gevolg van de staking het pand overgaat naar hun privévermogen voor een waarde per stakingsdatum van € 550.000, waarbij ieder van hen de helft, € 275.000, heeft aangegeven. De boekwaarde van het pand op dat moment bedroeg € 30.358.
Oordeel Hof
In geschil is de waarde van het pand per 31 oktober 2009 in verband met de overgang van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen van belanghebbenden (box 1). Verder is in geschil de waarde van het pand is voor de bepaling van het inkomen uit sparen en beleggen (box 3) per 31 december 2009.
Het Hof is van oordeel dat bij de waardering van het pand te veel gewicht is toegekend aan de huur. Naar het oordeel van het Hof is de met B overeengekomen huur, gelet op de in de huurovereenkomst bedongen voorwaarden, niet (zonder meer) representatief voor de markt bij de waardering van het pand. Mede gelet op de omstandigheid dat de huurovereenkomst door de huurder eenzijdig kan worden opgezegd, dat de huurder op (zeer) korte termijn over het pand diende te beschikken en de omstandigheid dat de huurovereenkomst voor een ongebruikelijk korte duur is afgesloten (4 jaar in plaats van 5 jaar). Onder deze omstandigheden wat het volgens het hof niet aannemelijk dat de huurovereenkomst per saldo de waarde van het pand anders deed zijn dan de waarde in onverhuurde staat. Verder geeft het Hof aan dat met betrekking tot de waarde in box 3, de waarde in het economische verkeer op 31 december 2009 geldt (artikel 5.19 Wet IB 2001). Artikel 5.20 Wet IB 2001 is niet van toepassing. Er was volgens het Hof ook geen reden om de zogenoemde leegwaarderatio (artikel 5.20 lid 3 Wet IB) toe te passen. Volgens het Hof hebben de partijen de door hen verdedigde waarde in het economische verkeer op 31 december 2009 niet aannemelijk gemaakt. Het Hof stelt de waarde van het pand op € 700.000. Verder oordeelt het Hof dat de huuroverkomst, in deze zaak, niet de waarde van het pand beïnvloedt.
Geef een reactie