De totale omvang van non-bancaire financiering steeg in 2023 tot € 5,148 miljard (+27% ten opzichte van 2022). Daarentegen bleef de non-bancaire hypotheek met 4% stijging vrijwel gelijk, met een aandeel van 6,8% in de totale portefeuille. Wat maakt een non-bancaire hypotheek – ondanks deze ogenschijnlijk geringe stijging – nu toch interessant?
De non-bancaire hypotheek is al vele jaren een gevestigde vorm van financiering. Toen ik in 2014 mijn bedrijf startte, was er slechts een handvol aanbieders in deze markt. Inmiddels is het aantal partijen dat non-bancaire hypotheken aanbiedt aanzienlijk toegenomen, waardoor ondernemers meer keuze hebben dan ooit tevoren. In onze praktijk geven wij de voorkeur aan een-op-eenmatches tussen geldgevers en geldnemers. Deze directe benadering maakt het proces snel en eenvoudig, omdat er slechts twee partijen bij de transactie betrokken zijn. Het opzetten van een non-bancaire hypotheek verloopt in dit geval efficiënt, aangezien de betrokken partijen direct met elkaar kunnen communiceren en afspraken maken.
Meerdere vormen non-bancaire hypotheken
Naast deze een-op-eenmatches zijn er ook andere vormen van non-bancaire hypotheken beschikbaar, zoals een samenwerking van meerdere geldgevers die gezamenlijk de hypotheek verstrekken. Hierbij stelt iedere geldgever een deel van het benodigde bedrag beschikbaar, waardoor het risico en de investering worden gespreid. Dit model biedt voordelen voor zowel geldgevers als geldnemers. Geldgevers kunnen hun risico diversifiëren, terwijl geldnemers toegang krijgen tot grotere financieringsbedragen. De verscheidenheid aan non-bancaire hypotheekvormen biedt ondernemers de flexibiliteit om een financieringsoplossing te kiezen die het beste past bij hun specifieke behoeften en situatie. Of het nu gaat om een directe een-op-eenmatch of een gezamenlijke investering van meerdere geldgevers; de non-bancaire hypotheekmarkt biedt talloze mogelijkheden voor ondernemers om hun financiële doelen te realiseren zonder afhankelijk te zijn van traditionele bankleningen.
Waarom interessant voor geldgevers?
Non-bancaire hypotheken zijn aantrekkelijk voor investeerders om meerdere redenen. Ten eerste biedt een goede hypothecaire dekking zekerheid: mocht de geldnemer zijn verplichtingen niet nakomen, dan kan het pand zonder tussenkomst van de rechter worden verkocht. Dit minimaliseert het risico en de administratieve lasten voor de investeerder. Daarnaast zijn de rendementen op spaarrekeningen momenteel laag, terwijl de rendementen op vastgoedbeleggingen, zoals kopen en verhuren, onder druk staan door de huidige hypotheekrentes. Non-bancaire hypotheken bieden een aantrekkelijker rendement, wat voor veel investeerders een doorslaggevende factor is. Een ander voordeel is de overdraagbaarheid van de vordering. Als een geldgever zelf liquide middelen nodig heeft, kan (waar afgesproken) de vordering worden overgedragen aan een andere geldgever. Deze flexibiliteit maakt non-bancaire hypotheken aantrekkelijk als investering.
Waarom interessant voor geldnemers?
Voor mkb-bedrijven zijn non-bancaire hypotheken vaak een snellere en flexibelere financieringsoptie dan traditionele bancaire hypotheken. Twee jaar geleden was het renteverschil met banken nog aanzienlijk, maar tegenwoordig is dit verschil vaak slechts 1%. Dit zorgt ervoor dat non-bancaire hypotheken voor het eerst op tarief kunnen concurreren met bancaire financiering. Daarnaast hebben non-bancaire hypotheken vaak geen tussentijdse aflossingsverplichting, wat betekent dat bedrijven hun cashflow beter kunnen beheren. Er is echter wel flexibiliteit in aflossing mogelijk; geldnemers kunnen vaak na een halfjaar op elk gewenst moment aflossen. Het aanvraagproces voor een non-bancaire hypotheek verloopt doorgaans sneller dan bij banken; meestal duurt dit slechts één tot drie weken. Dit maakt het een aantrekkelijke optie voor ondernemers die snel moeten schakelen.
Praktijkvoorbeelden
Enkele voorbeelden die in de afgelopen maanden in onze praktijk voorbijkwamen:
- Structuur en exploitatie: een mkb-bedrijf koopt samen met een externe partij een pand. Het bedrijf huurt het pand vervolgens van een vastgoed-bv. Deze structuur zorgt ervoor dat het pand niet als voor eigen gebruik wordt beschouwd, maar ook niet uitsluitend aan derden wordt verhuurd.
- Snelle groei en financieringsbehoefte: een snelgroeiende ondernemer heeft extra liquide middelen nodig om voorraad aan te schaffen. Door een negatief eigen vermogen in de werkmaatschappij is het moeilijk om krediet te krijgen via traditionele kanalen. Met een non-bancaire hypotheek kan de ondernemer met het liquide maken van de overwaarde van het pand toch de benodigde financiering verkrijgen en zijn groei voortzetten.
- Snel vastgoed aankopen: een ondernemer heeft de kans om een aantrekkelijk pand te kopen, maar moet dit binnen drie weken realiseren. Een non-bancaire hypotheek kan vaak binnen een tot twee weken worden geregeld, waardoor de ondernemer die kans kan benutten.
Aandachtspunten
Hoewel non-bancaire hypotheken veel voordelen bieden, zijn er ook enkele aandachtspunten waar zowel geldgevers als geldnemers rekening mee moeten houden:
- Bijkomende kosten: vaak heeft een investeerder een adviseur of vermogensbeheerder nodig die de aanvraag beoordeelt en de documentatie opmaakt. Deze kosten moeten in acht worden genomen bij de beslissing.
- Beperkte investeringshorizon geldverstrekkers: non-bancaire geldverstrekkers, vaak privépersonen die hun bedrijf hebben verkocht, kijken meestal 3 tot 5 jaar vooruit. Hoewel verlengen meestal mogelijk is, is het belangrijk om te begrijpen dat dit ook weer voor een beperkte periode zal zijn.
- Aangepaste communicatie: een non-bancaire geldverstrekker is geen bank maar een individu. Dit vraagt om een andere manier van communiceren en een persoonlijke benadering.
Tips
Heb je een ondernemer als klant voor wie een non-bancaire hypotheek een interessante optie kan zijn? Dan zijn deze drie tips belangrijk voor je als adviseur:
- Vergelijkingsanalyse: voer altijd een gedetailleerde vergelijkingsanalyse uit tussen non-bancaire en bancaire hypotheken om de kosten en voordelen voor je klant duidelijk te maken.
- Juridisch advies: adviseer je klanten om juridisch advies in te winnen, vooral met betrekking tot de voorwaarden van de hypotheek en de rechten van de geldgever bij wanbetaling.
- Plan voor de exit: zorg ervoor dat je klant een plan heeft voor het einde van de looptijd van de hypotheek, inclusief de mogelijkheden voor verlenging of herfinanciering.
Afweging maken
Non-bancaire hypotheken bieden een innovatieve en flexibele financieringsoplossing voor mkb-bedrijven. Ze kunnen aantrekkelijk zijn vanwege de snelle verwerkingstijden, de flexibiliteit in aflossing en de concurrentiële rentetarieven. Maar ook hier is er een keerzijde van de medaille: de bijkomende kosten, beperktere investeringshorizon en de noodzaak van een persoonlijke benadering zijn belangrijke aandachtspunten. Het is belangrijk dat je klant voldoende gewicht toekent aan deze aspecten, om tot de juiste afweging en keuze te komen.
Niels Leijten is verbonden aan Stapelfinancieringen BV en partner van Fiscount Financieringsservice
Geef een reactie