Huuropzegging ligt dan voor de hand, maar indeplaatsstelling is vaak aantrekkelijker. In dit artikel licht ik toe hoe dit in zijn werk gaat, wat de voordelen hiervan zijn en wat de juridische valkuilen (kunnen) zijn.
Bij de huur van een pand zijn de huurder(s) en verhuurder(s) de contractpartijen. Wanneer een huurder van een winkelruimte of horecapand (de zogenoemde 290-bedrijfsruimten) zijn bedrijf verkoopt, wordt de koper niet automatisch de nieuwe huurder. Zonder nadere afspraken kan de nieuwe eigenaar van het bedrijf dus geen gebruik maken van de bedrijfsruimte waarin het overgenomen bedrijf is gevestigd. In de basis moet de verhuurder namelijk instemmen met de overgang van de huurovereenkomst.
Contractovernameversus indeplaatsstelling
Normaliter verloopt een wisseling van de wacht via een contractovername (artikel 6:159 BW). Hiervoor is de medewerking van de verhuurder vereist. Partijen leggen de overdracht van alle rechten en verplichtingen vast in een akte. De wet biedt de huurder van een 7:290-bedrijfsruimte echter een extra stok achter de deur: artikel 7:307 BW. Als een verhuurder weigert mee te werken aan een contractovername, kan de huurder de rechter verzoeken om de nieuwe partij in zijn plaats te stellen. De rechter wijst dit toe als de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de bedrijfsoverdracht en de nieuwe huurder voldoende financiële waarborgen biedt. Dit dwingendrechtelijke artikel voorkomt dat een verhuurder een bedrijfsovername zonder redelijke gronden kan blokkeren.
Juridische valkuilen
Het is voor beide partijen van belang te beseffen dat bij een indeplaatsstelling de huurovereenkomst ongewijzigd wordt voortgezet. Er ontstaat geen nieuwe huurovereenkomst. Partijen dienen rekening te houden met het volgende:
- De verhuurder mag de huurprijs niet verhogen enkel omdat er een nieuwe huurder komt. De reguliere indexering mag natuurlijk wel plaatsvinden.
- Voor de nieuwe huurder geldt dat hij bij het einde van de huurovereenkomst het pand moet opleveren in de staat waarin de oorspronkelijke huurder het bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard, tenzij anders is bepaald in bijvoorbeeld een nieuw proces-verbaal van oplevering.
- Als de huidige huurder een huurachterstand heeft opgebouwd, dan is het cruciaal voor de nieuwe huurder om in de indeplaatsstellingsakte op te laten nemen dat deze huurachterstand niet overneemt. Dit voorkomt discussies met de verhuurder.
Voorwaarden voor indeplaatsstelling
Het afdwingen van een indeplaatsstelling via de rechtbank is een mooie uitkomst voor de huurder als de verhuurder geen medewerking wil verlenen aan een contractovername. Aan een verzoek tot indeplaatsstelling is wel een aantal voorwaarden verbonden. Overeenkomstig artikel 7:307 lid 2 wijst een rechtbank de vordering slechts toe als de huurder, of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en de verhuurder.
De vordering zal worden afgewezen als de voorgestelde huurder onvoldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst. Hieruit mag worden opgemaakt dat enkel serieuze kandidaten die over voldoende middelen beschikken om aan de huurovereenkomst te kunnen voldoen door de rechter in de plaats kunnen worden gesteld. De verhuurder kan alsnog een borg verlangen. De rechter mag wederom alle omstandigheden van het geval meewegen. Tot slot kan de rechter beslissen om aan de machtiging tot indeplaatsstelling voorwaarden te verbinden of hierbij een last op te leggen. Denk ook hier weer aan een borg, maar dit kan ook een andere vorm aannemen. Bijvoorbeeld instructies ten aanzien van hoe hard de muziek mag klinken in het gehuurde pand.
Let op: in de jurisprudentie is al eens bepaald dat indeplaatsstelling enkel kan plaatsvinden als:
- er een overname plaatsvindt van het bedrijf dat in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend;
- de vanuit het pand te drijven onderneming dezelfde blijft 1; en
- de huurder die wil overdragen zelf gedurende kortere of langere tijd betrokken is geweest bij de exploitatie van de over te dragen onderneming.2
Het moet dus echt gaan om een overname van de onderneming: een eenvoudige contractovername zonder dat daadwerkelijk het bedrijf wordt overgenomen, kan niet via deze weg worden afgedwongen.
Didam-regels bij onroerend goed van de overheid
In 2021 wees de Hoge Raad het Didam-arrest, waaruit de inmiddels bekende Didam-regels zijn voortgevloeid.3 De Hoge Raad oordeelde dat overheidslichamen de verkoop of verhuur van onroerend goed niet langer één-op-één met een private partij mogen afhandelen. De overheid zal de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, in acht moeten nemen. Dit volgt eveneens uit artikel 3:14 BW. Het louter betalen van een marktconforme prijs door een koper of huurder is sindsdien niet langer voldoende. De overheid is verplicht om actief na te gaan of er meerdere (potentiële) gegadigden zijn voor de betreffende onroerende zaak.
Wanneer er inderdaad meerdere gegadigden zijn (of redelijkerwijs te verwachten zijn) dient het overheidslichaam objectieve, redelijke en toetsbare criteria op te stellen voor de selectieprocedure. Daarnaast is een passende mate van openbaarheid vereist: er moet transparantie bestaan over de beschikbaarheid van het vastgoed, de selectieprocedure en de gehanteerde criteria. Mocht het overheidslichaam van mening zijn dat er objectief gezien slechts één serieuze gegadigde is, dan moet dit voornemen tot onderhandse gunning tijdig en publiekelijk bekend worden gemaakt.
De indeplaatsstelling en Didam-regels
Eind 2025 boog de rechter zich over een zaak tussen de exploitant van een brasserie en de gemeente Soest.4 De huurder wilde haar bedrijf en de bijbehorende huurovereenkomst overdragen aan een derde partij om zo haar pensioen (oudedagsvoorziening) veilig te stellen. De gemeente weigerde hier echter mee in te stemmen.
Allereerst beriep de gemeente zich op artikel 15 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat het college van Burgemeester en Wethouders schriftelijk toestemming moet geven voor een contractovername. Ook een formeel verzoek tot indeplaatsstelling wees het college af. De gemeente stelde dat zij op grond van de Didam-regels verplicht was om ook andere potentiële gegadigden de kans te bieden interesse te tonen, om vervolgens via een selectieprocedure een keuze te maken. De huurder stelt daarentegen dat de Didam-regels in deze casus niet van toepassing zijn en sommeerde de gemeente om alsnog toestemming te verlenen. Toen deze toestemming uitbleef, stapte de huurder naar de rechter.
De gemeente Soest neemt het standpunt in dat de toepassing van artikel 7:307 BW in strijd zou zijn met het gelijkheidsbeginsel. Volgens de rechtbank is dit standpunt onjuist: op grond van artikel 120 van de Grondwet mag de rechter een wettelijke bepaling zoals artikel 7:307 BW namelijk niet toetsen aan algemene rechtsbeginselen. Daarnaast voert de gemeente aan dat haar medewerking vereist is voor de toepassing van artikel 7:307 BW. Ook dit verweer slaagt niet. Juist omdat artikel 7:307 BW bedoeld is voor situaties waarin de verhuurder géén medewerking verleent aan een contractovername, is toestemming van de verhuurder geen vereiste.
Toepassing Didam-regelsen semi-dwingend recht
Het standpunt dat de Didam-regels van toepassing zijn, zou slechts opgaan als er een nieuwe huurovereenkomst gesloten moet worden na beëindiging van de oude huurovereenkomst. In deze casus is de huurovereenkomst echter niet beëindigd. Bij een indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW is het Didam-arrest dan ook niet relevant. De gemeente probeert tot slot de werking van artikel 7:307 BW te omzeilen door te stellen dat toepassing hiervan in artikel 15 van de huurovereenkomst is uitgesloten. Dit argument houdt geen stand. Een dergelijke uitsluiting is niet letterlijk overeengekomen. Artikel 15 van de overeenkomst regelt alleen dat overdracht van de huurovereenkomst toestemming vereist van het college van Burgemeester en Wethouders. Deze bepaling voorziet niet in een indeplaatsstelling zoals bedoeld in artikel 7:307 BW. Maar zelfs als dit wel zo zou zijn, kan hier geen beroep op worden gedaan. Artikel 7:307 BW is namelijk van semi-dwingend recht. Conform artikel 7:291 lid 1 en lid 2 BW mag hiervan alleen worden afgeweken in het voordeel van de huurder.
Huurder in het gelijk
Ook inhoudelijk stelt de rechter de huurder in het gelijk. Er is sprake van een zwaarwichtig belang aan haar zijde, aangezien zij haar horecabedrijf wil verkopen als oudedagsvoorziening. Daarnaast spelen gezondheidsproblemen een rol. Ook aan waarborgen is geen gebrek: de overnemende partij is succesvol en kapitaalkrachtig, wat is onderbouwd met de cv’s van de bestuurders en een accountantsverklaring. De belangen van de gemeente Soest wegen hier niet zwaarder. Dit geldt ook voor het feit dat de gemeente op basis van de door haar toegepaste Didam-regels al contact had met zes andere gegadigden voor de huurovereenkomst. Dat de gemeente deze partijen hierover verkeerd heeft ingelicht, komt voor haar eigen rekening en risico. De kantonrechter verleent de huurder daarom machtiging om de derde partij in haar plaats te stellen als nieuwe huurder.
Conclusie
Een huurder heeft bij bedrijfsoverdracht een sterke rechtspositie wat betreft indeplaatsstelling. Ongeacht het feit of de verhuurder een private of publieke partij is, kan de rechter een weigering tot contractovername passeren. De uiteindelijke uitspraak hangt echter altijd af van de specifieke omstandigheden, de belangenafweging tussen partijen en de financiële draagkracht van de nieuwe huurder.
Mr. Pascalle de Hoon is als advocaat verbonden aan Avanti Jure Advocaten en adviseert over vastgoedrecht. Avanti Jure Advocaten werkt samen met Fiscount.
Geef een reactie