De huur van bruidswinkel Weddings uit Rotterdam is opgezegd. De verhuurder wil het pand verbouwen om meer rendement uit zijn vastgoed te halen. Weddings schakelde een accountantskantoor in om aan te tonen dat de berekening van het beoogde rendement van de verbouwing niet klopt.
De verhuurder, Marcan, beroept zich op artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Dat bepaalt dat de huurovereenkomst mag worden opgezegd als er sprake is van dringend eigen gebruik. Marcan wil het pand renoveren en dat is zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk. Huurder Weddings, een bruidswinkel die al bijna tien jaar in het pand zit, is echter niet overtuigd van de verbouwplannen van Marcan. Er zijn al drie verschillende renovatieplannen gemaakt en daaruit ka volgens Weddings worden afgeleid dat de verhuurder nog niet weet wat het wil. Er kan daarmee geen sprake zijn van ‘dringend eigen gebruik’, aldus de bruidswinkel.
Daar gaat de kantonrechter niet in mee. Het gaat er om dat Marcan aannemelijk maakt dat zij het gehuurde wil renoveren, waarbij geldt dat die renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Marcan heeft toegelicht waarom dat de drie verschillende renovatieplannen het gevolg zijn gewijzigde omstandigheden en nieuwe inzichten. Maar wat is dat het dringend eigen gebruik? Dat is volgens Marcan dat zij door de renovatie aanzienlijk meer huuropbrengsten kan genereren. Voor het meest aantrekkelijke renovatieplan heeft de verhuurder later berekenen dat ten aanzien van de huidige situatie sprake zou zijn van een negatief rendement van € -18.494,30 per jaar en dat, na de voorgenomen renovatie, er sprake zal zijn van een positieve rendementswaarde van € 55.632,30 per jaar. Die rendementsberekening werd gemaakt door een accountant van ABC Kwakernaat.
Zo zijn we niet getrouwd, moet Weddings hebben gedacht. Ze liet Facet Accountants nog eens naar de berekening van ABC Kwakernaat kijken. Volgens Facet valt daar nogal wat op af te dingen. Zo zijn er vraagtekens te zetten bij de aankoopkosten van het pand, de juistheid van de afschrijvingskosten en het meerjarig onderhoudsplan. Daarnaast constateerde Facet diverse ‘dubbeltellingen’ en mist zij onderbouwing van het feit dat de opgevoerde forse verbouwingskosten in de berekening niet leiden tot een waardestijging van het pand.
Om zijn gelijk te halen, huurde Marcan een andere, onafhankelijke accountant in. Zij stelde dat ABC in haar rendementsberekening ten aanzien van de berekening van de aankoopwaarde en de afschrijvingskosten van het pand uitgegaan is van een plausibele en passende methodiek en dat Marcan een met het oog op het meerjarig onderhoud gangbare planning en bijbehorend kostenoverzicht heeft opgesteld. Daarnaast constateerde zij dat ABC ook de VvE-lasten, de jaarlijkse onroerendezaakbelasting en de beheers- en overheadkosten op een juiste en gebruikelijke wijze heeft berekend. Kortom, de berekening deugde. De kantonrechter was dit met de onafhankelijke accountant eens. Haar berekening was overtuigend en bovendien had Facet zich bij haar stellingname enkel gebaseerd op de rendementsberekening zónder de onderliggende stukken. Weinig overtuigend, aldus de kantonrechter.
De conclusie: de huur mag worden opgezegd. Wel heeft Weddings recht op een vergoeding voor te maken verhuiskosten van 10.000 euro.
Lees hier de uitspraak.
De redactie sluit zich aan bij de anonimiseringsregels van www.rechtspraak.nl. Dit betekent dat de genoemde namen in dit artikel ook in de geanonimiseerde, gepubliceerde uitspraak staan.
Geef een reactie