De in aanmerking te nemen waarde voor de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting

Hoofdregel: de tegenprestatie als maatstaf

Als hoofdregel geldt dat de in aanmerking te nemen waarde voor de heffing van overdrachtsbelasting ten minste gelijk is aan de tegenprestatie. Indien de werkelijke waarde hoger ligt dan de tegenprestatie, dient die hogere waarde in aanmerking te worden genomen. De overdrachtsbelasting ziet alleen op de verkrijging van onroerend goed inclusief aanhorigheden, zoals bijvoorbeeld een garagebox. De overdrachtsbelasting ziet derhalve niet op roerende zaken die met de koop mee worden overgenomen, zoals bijvoorbeeld meubilair. In dat kader bestaat de tegenprestatie, die de grondslag vormt voor de heffing van overdrachtsbelasting, uit de koopprijs van het onroerend goed, vermeerderd met de lasten die door de koper worden overgenomen en die verband houden met het onroerend goed.

De rol van de VvE bij het bepalen van de tegenprestatie

Extra aandacht dient te worden besteed aan de positie en inhoud van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE houdt zich primair bezig met het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke delen en voorzieningen van het onroerend goed. Om uitgaven voor beheer en onderhoud te financieren, kan een VvE een reservefonds hebben opgebouwd en/of een lening zijn aangegaan.

Beide financieringsvormen zien op het beheer en onderhoud, maar de fiscale uitwerking in de overdrachtsbelasting bij de aankoop verschilt. Indien in de tegenprestatie een aandeel in het reservefonds van de VvE ligt besloten, komt dit reservefonds in mindering op de waarde van de tegenprestatie voor de heffing van overdrachtsbelasting. Daarentegen kan een lening die door de VvE is aangegaan juist leiden tot een verhoging van de tegenprestatie, waarover overdrachtsbelasting verschuldigd is. Hoewel de lening formeel door de VvE is aangegaan, rust op elk lid een verplichting tot het aflossen van het eigen aandeel. Bij verkoop van het onroerend goed gaat deze verplichting over op de koper. De verkoper draagt daarmee een schuld over die verbonden is aan het onroerend goed. Een dergelijke schuld brengt een last met zich mee voor de koper, waardoor dit onderdeel is gaan vormen van de tegenprestatie. Zo heeft de Kennisgroep van de Belastingdienst in een recent Kennisgroepstandpunt uitgelegd.

Gevolgen voor de startersvrijstelling

Voor de toepassing van de startersvrijstelling betekent dit dat niet alleen de koopprijs van de woning relevant is, maar ook eventuele lasten die de koper overneemt, zoals een aandeel in een VvE-lening. Hierdoor kan de totale tegenprestatie boven de vrijstellingsgrens uitkomen, waardoor geen gebruik kan worden gemaakt van de startersvrijstelling. Het is daarom van belang om bij de aankoop van een appartement goed inzicht te krijgen in de financiële positie van de VvE en de verplichtingen die daaraan verbonden zijn.

Martijn van der Kroon is belastingadviseur bij C&B More en als auteur en specialist verbonden aan Fiscaal Vanmorgen.