Een man staat sinds 23 december 2003 geregistreerd als ondernemer voor de omzetbelasting in verband met de verhuur van onroerend goed. In 2007 koopt hij een landgoed met opstallen. Volgens de omschrijving in het registergoed bestaat de onroerende zaak verder uit een hoofd woonhuis met aangebouwde veestal, twee arbeiderswoningen, een molen, een woonhuis en diverse bedrijfsopstallen.
In een in 2008 verschenen krantenartikel staat dat de nieuwe eigenaar de molen wil restaureren en maalvaardig maken. Verder wil hij het huis opknappen, uitbreiden en er een kantoor in vestigen. De boerderij met stal wordt eveneens gerestaureerd en krijgt de functie van burgerwoning. De drie huisjes maken plaats voor zes vrijstaande woningen aan het water. Het bestemmingsplan moet worden veranderd om de bouw van nieuwe woningen mogelijk te maken en het huis te veranderen in een kantoor.
Intentieovereenkomst voor wijziging bestemmingsplan
De man heeft de molen op het landgoed via de gemeente tegen een verkoopprijs van
€ 1,- overgedragen aan een molenstichting. Hij sluit een intentieovereenkomst met de gemeente waarin wordt afgesproken dat de gemeente voor de onroerende zaak een beeldkwaliteitsplan zou opstellen ten behoeve van het (te wijzigen) bestemmingsplan voor de onroerende zaak.
In 2013 en 2014 vinden aan het monumentenpand diverse verbouwingen en restauraties plaats. Deze werkzaamheden zijn in 2014 afgerond, waarna de man in het pand is gaan wonen. De arbeiderswoningen op het landgoed heeft de man eind 2013, begin 2014 laten slopen. Op die locatie zijn vier bouwkavels gerealiseerd om te verkopen. Voordat de kavels zijn verkocht, laat de man een vijver aanleggen tussen zijn woning en de kavels, en heeft hij de oude toegangsweg richting de vier kavels opnieuw laten verharden.
De man doet in februari 2017 een verzoek om btw-teruggaaf over de tijdvakken 2013 en 2014 voor een bedrag van € 46.060,- (2013: € 2.289,- en 2014: € 43.771,-). Hij sluit in september van 2017 met de inspecteur een vaststellingsovereenkomst voor de inkomstenbelasting en de omzetbelasting voor de jaren 2013 en 2014 waarbij een btw-teruggaaf van € 37.981,- (2013: € 2.289,- en 2014: € 35.692,-) is overeengekomen.
Levering bouwkavels van rechtswege belast met omzetbelasting
De man levert in het tweede kwartaal 2019 twee bouwkavels. In de akte van levering is opgenomen dat de man en de kopers zekerheidshalve het standpunt innemen dat de levering van rechtswege belast is met omzetbelasting. Dit omdat het verkochte onbebouwde grond betreft en de kopers het voornemen hebben deze te bebouwen met een eengezinswoning met toebehoren. In zijn aangifte omzetbelasting over het tweede kwartaal van 2019 geeft hij zekerheidshalve in totaal een bedrag van € 247.314,- aan verschuldigde omzetbelasting aan. Hij brengt daarbij een bedrag van € 27.927,- als voorbelasting in aftrek dat betrekking had op deze bouwkavels.
In geschil voor de rechtbank Noord-Holland is of de man terecht voor de levering van de twee bouwkavels in het tweede kwartaal omzetbelasting op aangifte heeft voldaan. Nog belangrijker is of de man met de levering van de twee bouwkavels heeft gehandeld als ondernemer voor de omzetbelasting.
De man stelt telt dat hij de kavels als privépersoon heeft verkocht en geleverd en dat sprake is van een incidentele handeling. Hij heeft niets meer gedaan dan het louter uitoefenen van zijn eigendomsrecht. Hij is weliswaar ondernemer voor de omzetbelasting in verband met de verhuur van onroerend goed, waaronder het huis, maar de verkoop van de kavels kan volgens hem niet als rechtstreeks, duurzaam en noodzakelijk verlengstuk van die ondernemersactiviteiten worden aangemerkt. Het daarvoor noodzakelijke verband tussen beide activiteiten ontbreekt.
Aanleg vijver en verharden toegangsweg voor behoud privacy
De man stelt dat hij de bouwkavels slechts heeft verkocht om met de opbrengst de ingrijpende renovatie en restauratie van het monumentale pand te financieren. Hij heeft dan ook niet van meet af aan het voornemen gehad om bouwpercelen te verkopen. De omgevingsvergunningen en de bestemmingsplannen zijn niet door hem geïnitieerd en op de grond rustte al een woonbestemming.
De man stelt verder dat de aanleg van de vijver en het verharden van de oude toegangsweg niet heeft plaatsgevonden met het oog op de verkoop van de bouwkavels, maar enkel en alleen met het oog op het behoud van zijn privacy. Ook de sloop van de arbeiderswoningen is volgens hem niet ingegeven door de verkoopplannen maar is gebeurd omdat er ’s avonds en ’s nachts veel jeugd rondhing, waardoor een onveilige/onprettige situatie was ontstaan. Hij stelt in de periode 2014/ 2018 nooit voorbelasting met betrekking tot de bouwkavels te hebben afgetrokken en dat ook daaruit volgt dat hij ter zake niet als ondernemer heeft gehandeld.
De inspecteur neemt het standpunt in dat de man wél de bouwkavels heeft geleverd in de hoedanigheid van ondernemer. De man heeft handelingen/werkzaamheden verricht die te vergelijken zijn met die van een handelaar en heeft zo actief stappen gezet die verder gaan dan een particulier normaal gezien zou doen in het kader van het beheer van privévermogen. De inspecteur wijst daarbij op de intentieovereenkomst met de gemeente, het in opdracht van de man uitgevoerde archeologisch bodemonderzoek en de sloop van de arbeiderswoningen.
De rechtbank overweegt dat voor de beantwoording van de vraag of de man bij de levering van de twee bouwkavels heeft gehandeld als ondernemer voor de omzetbelasting niet van doorslaggevend belang is of de man bij de aanschaf van de onroerende zaak in 2007 al de intentie had om een deel van het landgoed te verkavelen en te verkopen. Het handelen als ondernemer ziet namelijk op de hoedanigheid waarin iemand de onroerende zaak levert.
Actief ingezet om woningbouw mogelijk te maken
Voor de rechtbank staat vast dat de man de arbeiderswoningen heeft laten slopen. Daarmee is grond opgeleverd die klaar is voor het bouwen van woningen. Uit het krantenbericht van 2008 kan worden afgeleid dat de man toen reeds de arbeiderswoningen wilde slopen met het oog op de bouw van nieuwe woningen. In het beroep gaf de man aan dat hij met de overdracht van de molen aan de molenstichting, de gemeente bereid heeft gevonden om de bebouwing van de kavels toe te staan. Daarmee heeft de man zich actief ingezet om de woningbouw mogelijk te maken volgens de rechtbank.
Ook heeft de man de toegangsweg richting de kavels laten verharden en daarmee een route gecreëerd voor het bouwverkeer. Hij heeft de verantwoordelijkheid op zich genomen om dat bouwkavel bouw- en woonrijp te maken. Met al deze (aangegane verplichtingen tot het uitvoeren van) werkzaamheden heeft de man stappen gezet die niet passen bij het enkele beheer van privévermogen, zo oordeelt de rechtbank. Deze werkzaamheden moeten worden beschouwd als actieve stappen die vergelijkbaar zijn met stappen die een fabrikant, handelaar of dienstverrichter zou zetten om de beste omstandigheden te creëren met het oog op de verkoop.
In dit geval is volgens de rechtbank sprake van een duurzame activiteit. De man heeft dan ook bij de levering van de twee bouwkavels gehandeld als ondernemer voor de omzetbelasting. De stelling van de man dat hij geen voorbelasting met betrekking tot deze kavels heeft afgetrokken, is niet bepalend voor de vraag of de man bij de levering van de kavels heeft gehandeld als ondernemer voor de omzetbelasting. Gezien de vaststellingsovereenkomst kan niet worden vastgesteld of inderdaad geen aftrek van voorbelasting heeft plaatsgevonden, besluit de rechtbank.
Geef een reactie