Financiën, Binnenlandse Zaken en DNB hebben gezamenlijk onderzocht welke problemen er rijzen met het naderen van het jaar 2031 en het aflopen van de 30-jaarstermijn voor belastingbetalers die in 2001 al hypotheekrente aftrokken. Voor hen valt definitief het doek wat betreft de renteaftrek.
Alleen is bij de invoering van de termijn het uitgangspunt gekozen dat iemand zelf aannemelijk moet maken dat hij recht heeft op hypotheekrenteaftrek. Controleren of iemand nog recht heeft, kan de fiscus niet.
Zwaartepunt voor 2013
Het probleem gaat met name over hypotheken die vóór 2013 zijn afgesloten – sindsdien is renteaftrek alleen mogelijk voor leningen die in maximaal 260 maanden worden afgelost. “Voor belastingplichtigen met een bestaande eigenwoningschuld is vaak niet duidelijk of zij al 30 jaar gebruikgemaakt hebben van de hypotheekrenteaftrek.” Historische data heeft de fiscus niet en complexe situaties zoals wisselende eigendomsverhoudingen, partnerschappen en life events vergroten het probleem, aldus het rapport. “Dit leidt tot onzekerheid over de status van het recht op renteaftrek en fouten in aanslagen, waardoor mogelijk ten onrechte renteaftrek geclaimd wordt.”
Beroep op moraal
De bewijslast neerleggen bij de consument kan, maar is in de praktijk niet reëel, is de conclusie: “Als de Belastingdienst gegevens opvraagt zal veelal de belastingplichtige, hypotheekadviseur of bank niet meer beschikken over alle historische informatie die nodig is om te bepalen of er nog recht bestaat op HRA. De regeling is daarmee voor burgers zodanig ondoenlijk en complex, dat deze in de praktijk nagenoeg niet
handhaafbaar is.” Het gevaar dreigt dat de renteaftrek afhankelijk wordt van de belastingmoraal van de belastingplichtige: iedereen weet sinds wanneer hij of zij renteaftrek toepast, maar sommigen zullen vanwege de oncontroleerbaarheid alsnog gebruikmaken van de faciliteit.
Het probleem landt ook bij geldgevers en adviseurs, aldus het rapport: “Dossiers zijn vaak niet volledig, zeker als de klant van aanbieder is gewisseld. Dit bbelemmert passend advies en het juist kunnen beoordelen van het recht op HRA. Adviseurs zijn afhankelijk van gegevens die door de klant verstrekt worden, wat tot uitvoeringsproblemen en risico’s leidt bij het verstrekken van hypotheken en belastingadvies. De financiële sector ervaart deze problematiek breed en waarschuwt voor fouten, onzekerheid en mogelijke lastenverzwaringen bij onduidelijkheden over het resterende recht op HRA.”
Vijf keuzes
Er moet een keuze worden gemaakt, anders dreigen problemen. Oplossingen moeten voldoen aan twee eisen: duidelijkheid en handelingsperspectief voor burgers en minder complexiteit in handhaving. “Deze twee uitgangspunten kunnen ondervangen worden door zoveel mogelijk uit te gaan van actuele gegevens en de status van lening(delen) eenmalig te boordelen, waarna per leningdeel geen administratie meer nodig is die 30 jaar terug gaat”, aldus het rapport.
De ambtenaren stellen de volgende oplossingsrichtingen voor:
- Per 2031 afschaffen renteaftrek voor hypotheken afgesloten vóór 2013
- Per 2031 afschaffen renteaftrek voor hypotheken afgesloten vóór 2013 – met overgangsregeling
- Per 2031 geleidelijke afbouw renteaftrek voor hypotheken afgesloten vóór 2013
- Tot 2043 renteaftrek voor alle hypotheken van voor 2013
- Na elke verhuizing opnieuw 30 jaar renteaftrek
Impact varianten wisselt sterk
De eerste variant heeft de meeste impact op belastingplichtigen, want een deel van de groep die voor 2013 al een hypotheek had, geniet daardoor minder dan 30 jaar renteaftrek. Variant 4 is het tegenovergestelde en benadeelt mensen die na 2013 een hypotheek sloten – deze variant is het meest kostbaar en gaat de overheid vele miljarden kosten. Alleen in 2042 al derft de schatkist hiermee ruim € 1,8 miljard aan inkomsten. Variant 1 levert in 2031 meteen al € 3,4 miljard op, aflopen tot € 149 miljoen in 2042.
De overgangsregeling (variant 2) geeft belastingplichtigen de keuze om hun recht op renteaftrek in box 1 te behouden, als ze hun aflossingsvrije lening omzetten in een aflossende lening. “Dit biedt handelingsperspectief aan belastingplichtigen maar betekent ook dat zij zelf actie moeten ondernemen om renteaftrek te behouden en hun hypotheek moeten omzetten.” Variant 3 biedt een tussenoplossing waarbij belastingplichtigen hun hypotheek niet hoeven om te zetten.
Afschaffing van de renteaftrek voor ‘oude’ gevallen kan ook in een jaar dat tussen 2031 en 2042 ligt. “Hoe verder in de toekomst, hoe kleiner de groep die minder dan dertig jaar de mogelijkheid tot renteaftek heeft gehad, tegelijkertijd is de groep die meer dan 30 jaar renteaftrek krijgt groter.”
Uitbreiding fiscale behandeling eigen woning
De ambtenaren benadrukken dat in alle varianten de doorwerking van de al verstreken looptijd van een hypotheek van voor 2013 komt te vervallen. “Dit betekent dat een belastingplichtige bij aankoop van een nieuwe woning – na rekening te hebben gehouden met de gerealiseerde overwaarde (de eigenwoningreserve) – een nieuwe eigenwoninglening kan aangaan die, mits voldaan wordt aan de aflossingseis, voor renteaftrek in aanmerking komt.”
30 jaar renteaftrek na elke verhuizing betekent een uitbreiding van de fiscale subsidiëring van de eigen woning en heeft “aanzienlijk grotere budgettaire gevolgen” dan de andere oplossingsrichtingen doordat het recht op renteaftrek voor alle belastingplichtigen uitgebreid wordt. “De aanvullende budgettaire derving van deze uitbreiding vergt nader onderzoek.”
Afschaffen of afbouwen van de renteaftrek voor alle hypotheken van voor 2013 is uitvoeringstechnisch het meest complex van alle oplossingsrichtingen omdat de Belastingdienst vanaf 2031 voor alle hypotheken vast moet stellen of sprake is van een eigenwoninglening in box 3.
Box 3
De ambtenaren wijzen erop dat in de huidige situatie bij beperkingen van renteaftrek in box 1 aftrek in box 3 mogelijk blijft. “Als de wens is om – in lijn met de oorspronkelijke doelstelling van de 30- jaarstermijn – de aftrekbaarheid van rente te beperken tot 30 jaar en de budgettaire derving te beperken zijn aanvullende maatregelen nodig. In de praktijk betekent de mogelijkheid om rente af te trekken in box 3 dat enkel huishoudens met voldoende vermogen (in box 3) na 30 jaar nog voor onbepaalde tijd renteaftrek kunnen blijven genieten. Nader onderzoek zal uit moeten wijzen of een eventuele beperking van renteaftrek in box 3 juridisch houdbaar is.”
De aflossingsvrije hypotheken waar het hier om gaat, zijn naast zuivere aflossingsvrije hypotheken ook veel spaarhypotheken. Die waren in de jaren tussen 2001 en 2013 erg populair: maximale renteaftrek en geen heffing over opgebouwde vermogen. Het lijkt wel of de ambtenaren in hun rapport lijken te vergeten dat er ook een fors kapitaal aanwezig is in de opgebouwde spaarproducten (SEW/KEW). Een goed alternatief (m.n. op variant 4) zou mijns inziens zijn dat na 2030 alleen nog aftrek mogelijk is voor zover de schuld meer bedraagt dan de opgebouwde waarde in het spaarproduct. Daarnaast voortijdige beëindiging spaarproduct (tegen gelijktijdige boetevrije aflossing hypotheekschuld) (fiscaal) mogelijk wordt gemaakt en een soepele omzetting aflossingsvrije hypotheek naar een annuïteitenhypotheek zonder veel Wft poespas mogelijk wordt gemaakt (de huidige rente en premie-inleg zal veelal min of meer gelijk zijn aan de annuïteit).
Dit is misschien zuur voor de mensen met een SEW/KEW, maar die hebben daarentegen dan ook in de periode 2012 t/m 2030 maximaal voordeel gehad.
@Mark Wolters
Ik heb zo’n gevoel dat u vergeten bent dat de rentevastperiode niet gelijk hoeft te lopen met de maximale looptijd van een spaarhypotheek (360 maanden) en dat binnen deze periode de rente kan fluctueren. Starten met een lage rente en eindigen met een hoge rente geeft een andere uitkomst in maandelijkse lasten dan starten met een hoge rente en eindigen met lage rente.
U vergeet waarschijnlijk ook dat een hypotheek afgesloten tot en met 2013 (flink) lager dan de huidige WOZ zal zijn, oftewel het profijt van de renteaftrek tov het eigenwoningforfait wordt al minimaal, zeker als je eindigt met een lage rente.
Wanneer je gaat eindigen met een hoge rente dan zal volgens uw idee de belastingteruggave veel minder worden.
En het ontstane verschil in belastingteruggave is veel nadeliger dan de nieuwe lagere premie die je dan hoeft in te leggen. De maandelijkse lasten zullen hierdoor gaan stijgen.
Sterker nog, als u gestart bent met een hoge rente en dat blijft tot einde looptijd (360 maanden) dan is de inleg van de premie laag en daarmee gaat uw opbouw van uw spaarsaldo pas na 20 jaar veel harder door de rentevergoeding . Om dan na 20 jaar om te gaan zetten naar b.v. een annuïteitenhypotheek is wel het stomste wat u kunt doen. Uw maandelijkse lasten zullen echt flink gaan stijgen.
Mijn verzoek aan u: ga eens diverse scenario’s met rentewijzigingen en bijbehorende inleg en belastingteruggaves (rekeninhoudende met EW-forfait) in kaart brengen (looptijd 360 maanden) en dan ben ik benieuwd naar uw conclusies.
En hou svp ook rekening mee met het feit dat degene die dan al 30 jaar renteaftrek hebben genoten mogelijk met lagere belastingtarieven te maken krijgen (pensioengerechtigden).
Nog een paar kanttekeningen.
Vergeet ook niet dat het opgebouwde vermogen maandelijks aangroeit.
En voor mensen die bijvoorbeeld in 2010 pas zijn gestart met een spaarhypotheek is uw idee wel heel oneerlijk tov van degene die in 2001 zijn begonnen. Dat is niet zuur, dat is binnen de huidige wetgeving ongelijke behandeling van gelijke gevallen.
Ik heb de wijziging van 2001 meegemaakt en voorzag vanaf dag 1 al het probleem van hoe gaat de fiscus dit in de toekomst bijhouden. Nou, niet dus. En dan kwam de Eigenwoningreserve in 2004 er ook nog bij kijken en het hek was van de dam.
En zeg nou zelf, ineens weten de accountants en aangiftemedewerkers hun eigen persoonlijke verleden niet meer? Nou ik wel. Dus als de fiscus kwaad wil, dan heb ik een appeltje met hen te schillen.
Anders toch maar eens kijken wat het Kadaster zegt?
Vestigen van een hypotheek wordt geregistreerd bij het Kadaster net zoals eigenaarschap onroerend goed. Hieruit is een historisch dossier per belastingplichtige op te stellen.