Een man is eigenaar van twee woningen. Sinds 1990 is de eerste woning zijn hoofdverblijf. De WOZ-waarde van deze woning bedroeg op 1 januari 2015 € 393.000,- en op 1 januari 2017 € 548.000,-. Op 9 januari 2007 koopt hij een tweede woning voor een bedrag van € 385.000,-. Na de sloop van deze woning wordt er een nieuwe woning gebouwd. In 2011 verhuist hij naar deze aangekochte woning en dat wordt zijn nieuwe hoofdverblijf. Zijn eerste woning verkoopt hij in het tweede kwartaal van 2017 voor een bedrag € 575.000,-.
Het geschil voor de rechtbank Noord-Holland richt zich op de vraag of de verkochte woning kan worden aangemerkt als eigen woning en of de woning terecht in box 3 is belast. De rechtbank stelt vast dat de man de verkochte woning in sinds 2011 niet meer bewoonde en dat de nieuw gekochte woning sindsdien fungeerde als hoofdverblijf. In zoverre kan de in 1990 aangeschafte woning in niet meer als eigen woning worden aangemerkt.
Beroep op verhuisregeling slaagt niet
De rechtbank begrijpt dat de man zich beroept op de zogenoemde verhuisregeling in artikel 3.111, tweede lid, Wet IB 2001. Op grond hiervan kan een voormalige eigen woning bestemd voor verkoop tijdelijk mede worden aangemerkt als eigen woning. Er moet dan wel sprake zijn van een leegstaande woning die de belastingplichtige in het kalenderjaar of in een van de drie voorafgaande jaren als eigen woning ter beschikking heeft gestaan. En het moet aannemelijk zijn dat de woning bestemd is voor verkoop.
Niet in geschil is dat de eerste woning bestemd was voor verkoop. Nu vaststaat dat de man de tweede woning in 2011 als hoofdverblijf in gebruik heeft genomen, brengt dit met zich dat niet is voldaan aan de eis dat de eerste woning de man de drie voorafgaande jaren (zijnde 2012, 2013 en 2014) als eigen woning in de zin van artikel 3.111, eerste lid, van de Wet IB 2001 ter beschikking heeft gestaan.
De rechtbank verwijst naar een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 14 december 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3912 waarin het hof heeft geoordeeld dat de eerste woning niet kon worden aangemerkt als eigen woning, ook niet op grond van de verhuisregeling. Rest nog te behandelen het standpunt van de man dat de verhuisregeling strijdig is met het gelijkheidsbeginsel en met artikel 1 EP.
Het hof overweegt dat de wetgever de verhuisregeling als crisismaatregel voor de woningmarkt heeft kunnen treffen en daarbij de vrijheid had deze mede om uitvoeringstechnische en doelmatigheidsredenen te beperken tot een bepaalde periode. De wetgever is zich ervan bewust geweest dat de crisis zich niet overal in gelijke mate voordeed en hij heeft mede met het oog daarop de tweejaarstermijn waarin een tweetal woningen door belastingplichtigen in box 1 kan worden aangehouden uitgebreid tot 3 jaar. De gedachte hierbij is dat naar mate een langere periode is gelegen tussen de verkoop van de eigen woning na het moment waarop een andere (eigen) woning is aangekocht, het vanuit de crisismaatregel veronderstelde verband tussen de aan- en verkoop minder aannemelijk zal zijn.
Hoge Raad beslist hoe werkelijk rendement wordt bepaald
In het arrest van de Hoge Raad van 6 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:704 is beslist dat bij het bepalen van het werkelijk rendement:
- moet worden gekeken naar het nominale rendement op alle vermogensbestanddelen in box 3 die de belastingplichtige in de loop van het jaar heeft gehad, zonder aftrek van het heffingsvrije vermogen;
- geen rekening kan worden gehouden met positieve of negatieve rendementen in andere jaren;
- geen rekening kan worden gehouden met kosten maar wel met renten die betrekking hebben op schulden; en
- ook positieve en negatieve waardeveranderingen van vermogensbestanddelen tot dat rendement behoren (ook als ze nog niet zijn gerealiseerd).
De belastingplichtige die het standpunt inneemt dat hij door het forfaitaire stelsel in box 3 wordt geconfronteerd met een heffing naar een voordeel uit sparen en beleggen dat hoger is dan het werkelijke rendement, dient feiten te stellen om aannemelijk te maken wat de omvang is van dat werkelijke rendement op zijn gehele vermogen in box 3. Naar het oordeel van het hof heeft de man niet voldaan aan deze op hem rustende bewijslast.
In zijn arrest van 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:857, heeft de Hoge Raad over een woning die behoort tot het vermogen in box 3 beslist dat voor de vaststelling van het werkelijke rendement daarvan de waarde daarvan aan het begin en aan het einde van het jaar moeten worden bepaald op basis van de Wet waardering onroerende zaken. Uit de stukken is niet duidelijk geworden wat de exacte omvang van het door de man in 2017 gerealiseerde werkelijk rendement is.
Geen rechtsherstel vanwege schending EVRN
Tot het rendement behoort in ieder geval het verschil van de WOZ-waarde op 1 januari 2017 ( € 548.000,-) van de eerste woning en de verkoopprijs van € 575.000,-. Die waardestijging van € 27.000,- is terecht belast in box 3 volgens het hof. Dat rendement van € 27.000,- is hoger dan de € 8.625 die de inspecteur in aanmerking heeft genomen. Daardoor is het niet aannemelijk dat het werkelijk rendement lager is dan het bij het vaststellen van de aanslag in aanmerking genomen voordeel uit sparen en beleggen, aldus het hof. Voor rechtsherstel wegens schending van het EVRM en het eerste protocol bij dat verdrag bestaat derhalve geen reden.
Hoe zit het met de Marokkaanse bevolking die meer dan 1 woning hebben in Marokko? Dat is ook van toepassing op de Turkse bevolking. Die rassen van wereldbeschermers vergaren ook inkomsten uit deze woningen en ontvangen hier een uitkering.
Al hebben ze 10 miljoen en dat zijn erg wel wat , hebben ook een uitkering toeslag op de aow ga zo maar door, die betalen niets , dus geen box 3 voor vermogende inwoners van Holland liefst met alle toeslagen ,moeten Hollanders proberen kunnen nog geen kruimel grond kopen in die landen dan weet je genoeg die worden goed afgeschermd door de eigen politiek wij niet .