Wat als je een woning koopt waar je toch niet gaat wonen?

Het kan gebeuren dat je na de koopovereenkomst om financiële redenen toch wilt afzien van de nieuwe woning. Je riskeert dan een boete van 10 procent van de koopsom te moeten betalen. Als je de juridische levering laat doorgaan en de nieuwe woning direct na de juridische levering leeg in de verkoop zet, kwalificeert deze nieuwe woning dan als ‘eigen woning’ zodat van de eigenwoningregeling gebruik kan worden gemaakt?

De Kennisgroep onroerende zaken heeft dit uitgezocht en stelt dat in deze constructie de nieuwe woning niet als eigen woning kan kwalificeren. Omdat je op het moment van de juridische levering van de nieuwe woning niet de bedoeling hebt in de nieuwe woning te gaan wonen, is geen sprake van een eigen woning.

Beschouwing

Op basis van artikel 3.111, derde lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001) is de eigenwoningregeling van toepassing als is voldaan aan de volgende twee voorwaarden:

1. De belastingplichtige maakt aannemelijk dat de woning leeg staat of in aanbouw is; en
2. De woning is uitsluitend bestemd om de belastingplichtige in het kalenderjaar of in een van de daaropvolgende drie jaren anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking te staan.

In de voorgelegde casus heeft de belastingplichtige op het moment van de juridische levering van de nieuwe woning niet de bedoeling om in de nieuwe woning te gaan wonen. De woning is dus niet uitsluitend bestemd om de belastingplichtige in het kalenderjaar of in een van de daaropvolgende drie jaren anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking te staan. Dit betekent dat de belastingplichtige niet voldoet aan de tweede voorwaarde van artikel 3.111, derde lid, Wet IB 2001 en de eigenwoningregeling niet van toepassing is.

Onderdeel 3.6

In onderdeel 3.6 van het besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 24 november 2009, Stcrt. 2009, 18386 (hierna: het besluit) is het volgende opgenomen:

“Een nieuwe woning is een eigen woning als die leegstaat of in aanbouw is. Ook moet de woning uitsluitend zijn bestemd voor toekomstige bewoning door de eigenaar. De nieuwe woning die te koop wordt gezet, is niet meer uitsluitend bestemd voor toekomstige bewoning door de eigenaar. Vanaf het moment dat de nieuwe woning (ook) is bestemd voor verkoop, eindigt de eigenwoningregeling en eventuele (hypotheek)renteaftrek voor de nieuwe woning.

Goedkeuring
Ik vind deze situatie niet redelijk. Daarom keur ik met toepassing van artikel 63 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (de hardheidsclausule) goed dat de eigenwoningregeling voor de nieuwe woning blijft gelden zolang is voldaan aan elk van de volgende voorwaarden.

• De nieuwe woning is gekocht om er zelf in te gaan wonen.
• De nieuwe woning staat leeg te koop.

De goedkeuring geldt voor het kalenderjaar waarin de nieuwe woning is gekocht en de twee daaropvolgende jaren.”[voetnoot 1]

In de voorgelegde casus is vanaf het moment van de juridische levering de eigenwoningregeling niet van toepassing. Dit betekent dat de belastingplichtige geen gebruik kan maken van deze goedkeuring.

Let op: bij aankoop van een nieuwbouwwoning of een bouwkavel kan dit anders zijn als de belastingplichtige op dat moment de bedoeling heeft om in de nieuwe woning te gaan wonen. Immers van een eigen woning is in die situatie al sprake als de koop- en aannemingsovereenkomst is aangegaan of als bij een bouwkavel concrete stappen zijn gezet voor het in gang zetten van bouwkundige werkzaamheden voor de realisatie van een eigen woning. Als de belastingplichtige vervolgens enige tijd later besluit om de woning te verkopen, is de goedkeuring van onderdeel 3.6 van het besluit wel van toepassing voor de belastingplichtige.

Artikel 3.111

Daarnaast kan de belastingplichtige ook geen gebruik maken van de verhuisregeling van artikel 3.111, tweede lid, Wet IB 2001 voor de periode van verkoop. De verhuisregeling van artikel 3.111, tweede lid, Wet IB 2001 omvat de volgende drie voorwaarden:

1. De woning moet leeg staan;
2. De woning heeft de belastingplichtige in het kalenderjaar of in een van de voorafgaande drie jaren als eigen woning als bedoeld in artikel 3.111, eerste lid, Wet IB 2001 ter beschikking gestaan; en
3. De belastingplichtige maakt aannemelijk dat de woning bestemd is voor verkoop.

In de voorgelegde casus heeft de nieuwe woning de belastingplichtige niet als eigen woning als bedoeld in artikel 3.111, eerste lid, Wet IB 2001 ter beschikking gestaan. Dit betekent dat de belastingplichtige niet voldoet aan de tweede voorwaarde van artikel 3.111, tweede lid, Wet IB 2001 en de verhuisregeling niet van toepassing is.

Lees hier het standpunt.