Drie veelvoorkomende misverstanden over de eigenwoningregeling

Met de Wet Inkomstenbelasting 2001 is een beperking in de renteaftrek voor de eigenwoningregeling ingevoerd, die tot nu toe nog geen effect heeft gehad. De maximale termijn waarover iemand renteaftrek kan claimen is toen namelijk vastgesteld op 30 jaar, maar deze termijn ging voor het eerst lopen op 1 januari 2001. Voor iedereen die toen al een eigen woning had, stond de teller dus op nul. De 30-jaarsperiode voor de renteaftrek, die voor het eerst aan de orde komt in 2031, zal vermoedelijk wel degelijk gaan spelen voor mensen die al sinds begin deze eeuw een eigen woning hebben. Over de eigenwoningrenteaftrek en de aflossingstermijnen bestaan drie veel voorkomende misverstanden (en er zijn er nog veel meer!).

Misverstand 1: iedereen die op 1 januari 2001 al een eigen woning had, heeft vanaf 1 januari 2031 geen renteaftrek meer

Belangrijk om te vermelden is dat de 30-jaarsperiode geldt per leningdeel. Elke keer dat de eigenwoningschuld van een belastingplichtige toeneemt, start voor het meerdere een nieuwe 30-jaarsperiode. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen bij verhuizen en bij echtscheiding.

Voorbeeld
Rob en Renske hebben hun eerste gezamenlijke woning gekocht in 1999. Ze hebben hiervoor (aflossingsvrij) € 200.000 geleend. Op 1 januari 2001 is voor dit bedrag de rentetermijn gestart. Op 1 juli 2003 zijn zij verhuisd naar een grotere woning, waarvoor zij in totaal € 350.000 hebben geleend. Op dat moment was de bijleenregeling nog niet van toepassing, dus hoeveel zij hebben ontvangen voor de oude woning is niet relevant. De hele lening kwalificeert als eigenwoninglening. Desondanks moet je vanaf dat moment al onderscheid maken tussen de leningdelen. Voor de eerste € 200.000 eindigt de renteaftrektermijn hier namelijk per 1 januari 2031. Voor het meerdere ad € 150.000 start een nieuwe 30-jaarsperiode. Deze eindigt (pas) per 1 juli 2033.

In 2016 komt het tot een scheiding. Renske heeft het deel van de woning én de schuld van Rob overgenomen, per peildatum 1 januari 2016. Ze heeft niet extra geleend voor Robs helft van de overwaarde. Rob is gaan huren. Vanaf dat moment is voor hem de renteaftrektermijn gestuit. Als hij in de toekomst weer een woning koopt, heeft hij te maken met een resterende aftrektermijn van:

• 15 jaar (30 min 15) voor € 100.000 (50% van 200.000);
• 17,5 jaar (30 min 12,5) voor € 75.000 (50% van 150.000).

Als Rob binnen 3 jaar weer koopt, heeft hij bovendien ook nog te maken met een bijleensaldo/eigenwoningreserve. Voor Renske geldt dat zij voorafgaand aan de scheiding een aflossingsvrije lening had van € 175.000. Hier komt de € 175.000 van Rob bij. Omdat het inmiddels 2016 is, moet zij op die schuld verplicht gaan aflossen. Deze € 175.000 wordt dus omgezet in een annuïtaire lening, met een looptijd van 360 maanden vanaf 1 januari 2016. De financiering van Renske is dan als volgt op te delen:

• € 100.000 met een resterende aftrektermijn tot 1 januari 2031;
• € 75.000 met een resterende aftrektermijn tot 1 juli 2033;
• € 175.000 met een resterende aftrektermijn van 30 jaar en een aflossingstermijn van 360 maanden.

Zowel Rob als Renske heeft dus vanaf 2031 nog wel degelijk recht op hypotheekrenteaftrek, ieder voor eigen bedragen en termijnen.

Misverstand 2: als je een partner hebt, kun je de termijn verdubbelen naar 60 jaar

De aftrekbare rente eigen woning kan bij partners worden toegedeeld aan degene die hier het grootste fiscale voordeel mee kan bereiken. Soms wordt daarom geopperd dat je eerst bij de ene partner 30 jaar zou kunnen aftrekken en dan vervolgens nog eens 30 jaar bij de andere (ervan uitgaande dat de eigenwoningregeling dan nog bestaat). Maar zo werkt het niet.

Voorbeeld 
Tijdens hun huwelijk hebben Rob en Renske de renteaftrek steeds bij Rob in aanmerking genomen, omdat hij deze rente kon aftrekken in de hoogste schijf. Dit betekent echter niet dat Renske niet geacht wordt haar renteaftrektermijn te hebben gebruikt in die periode. Eveneens betekent dit niet dat Rob voor het volledige bedrag van de schuld (eerst € 200.000, later € 350.000) al renteaftrek geacht wordt te hebben gehad. Zijn renteaftrekverleden is dus zoals bij het voorgaande voorbeeld vermeld. 

De toedeling van de aftrekpost in de aangifte aan Rob neemt niet weg dat het gaat om Renskes recht op renteaftrek. Deze renteaftrek wordt nog steeds geacht te zijn genoten door de belastingplichtige die eigenaar van (het deel van) de woning en leningnemer van de schuld is. Twee keer 30 wordt hier dus geen 60. Het gaat namelijk om twee keer 50% van 30, wat opgeteld weer 30 is!

Misverstand 3: de renteaftrektermijn is gekoppeld aan de aflossingstermijn

Sinds 2013 is er sprake van twee 30-jaarsperiodes. Nieuwe leningen moeten in maximaal 360 maanden (=30 jaar) ten minste annuïtair worden afgelost. Dit staat los van de renteaftrekperiode. Omwille van de duidelijkheid zullen we de aflossingstermijn vanaf nu de 360-maandenperiode noemen en de aftrektermijn de 30-jaarsperiode. 

Voorbeeld
Renske gaat in 2025 verhuizen naar een kleinere woning. De kinderen zijn inmiddels de deur uit. Voor het gemak gaan we uit van een verhuizing per 1 juli jl. Aangezien de prijzen nogal zijn gestegen, kost deze kleinere woning toch nog meer dan de vorige. Haar totale eigen woningschuld is nu: € 400.000 (na aftrek bijleensaldo). Deze schuld is nu als volgt opgebouwd:

• € 100.000 aflossingsvrij met een resterende aftrektermijn tot 1 januari 2031;
• € 75.000 aflossingsvrij met een resterende aftrektermijn tot 1 juli 2033;
• € 125.000 annuïtair (was € 175.000) met een resterende aftrektermijn tot 1 januari 2046 en een resterende aflossingstermijn van 246 maanden (= ook 1 januari 2046);
• € 50.000 met een nieuwe aflossingstermijn van 360 maanden. De renteaftrek over dit deel eindigt echter ook op 1 januari 2046 (dus na 246 maanden), want de renteaftrektermijn van 30 jaar wordt niet gestuit door deel-aflossingen. Dat geldt dus ook voor de annuïtaire aflossingen. Renske wordt dus geacht gedurende de afgelopen 9,5 jaar renteaftrek te hebben gehad over de volle € 175.000 startwaarde van de annuïtaire schuld.

Binnen één leningdeel kun je dus geconfronteerd worden met meerdere resterende renteaftrektermijnen, terwijl de aflossingstermijn wel per leningdeel geldt.

Conclusie

Het is een stuk ingewikkelder om de resterende renteaftrektermijn te bepalen dan men op het eerste oog vaak denkt. Dit staat nog los van de juiste aflossingstermijn. Hoelang we hier nog mee geconfronteerd worden – en hoe dit in de praktijk zal worden toegepast – is vooralsnog koffiedik kijken.

Mr. Mariëtte Rodenburg RB is als fiscalist en trainer verbonden aan Fiscount.