Martijn Peeters en Hans Dekker: Woningen de heilige graal voor de (particuliere) beleggers?

Steeds meer zien we dat vermogende particulieren gaan beleggen in woningen. Recent werd bekend dat de huren in de vrije sector in Rotterdam gestegen zijn met 3,4%. Daarnaast is de woningmarkt in Amsterdam al hectischer dan voor de crisis. Is beleggen in woningen dan de heilige graal waar de vermogende particulier naar op zoek is?

Rendement en kosten
Beleggingsrendement bestaat uit twee onderdelen, direct rendement en indirect rendement. Het directe rendement bij verhuurde woningen bestaat uit de huur, het indirecte rendement uit stijging van de waarde van de woning. Als we kijken naar het directe rendement moeten we de huur afzetten tegen de investering, dus de koopprijs van de woning (plus de aankoopkosten). De brutohuur varieert ongeveer tussen de 5% en 6% per jaar van de waarde van de woning. Het directe rendement is afhankelijk van de verhuurde woning. Duurdere woningen zullen over het algemeen een hoger direct rendement hebben.

In Nederland kennen we twee vormen van verhuur van woningen, geliberaliseerde huur en huur onder het puntensysteem. Aan de hand van dit puntensysteem wordt bepaald wat de huur van een woning mag zijn. Als de huur lager is dan de liberalisatiegrens, € 710 per maand, mag de huur niet hoger zijn dan de door het puntensysteem vastgestelde huur. De huurder kan eenvoudig aanpassing van de huur eisen. Is de huur op basis van dit puntensysteem hoger dan de eerdergenoemde grens, dan is het aan huurder en verhuurder om vast te stellen wat de huur is. Door dit puntensysteem kan de verhuurder niet altijd zelf de huur bepalen. Op dit directe rendement komen wel nog een aantal kosten in mindering. Op de eerste plaats de onroerende zaak belasting. Deze is sterk afhankelijk van de gemeente waarin de woning staat. Daarnaast moet de woning verzekerd worden. De premies zijn iets hoger voor verhuurde woningen ten opzichte van zelf bewoonde woningen, maar zullen niet meer dan 0,2% van de waarde van de woning zijn. Hiermee zijn belangrijkste jaarlijkse kosten besproken. Maar er zijn ook kosten die niet jaarlijks terugkomen. Dit zijn:
–      Makelaarskosten voor bemiddeling bij het zoeken van een nieuwe huurder;
–      Onderhoudskosten voor de woning.

Veel beleggers zullen een makelaar inhuren om een nieuwe huurder te vinden. Sinds een aantal jaar mogen deze kosten niet aan de huurder worden doorbelast. Hoe vaak deze kosten terugkomen is afhankelijk van hoe lang de huurder in de woning blijft. Deze kosten zijn ongeveer € 1.000,-. Ook deze kosten zullen geen zwaarwegend argument zijn om niet te beleggen in woningen. De onderhoudskosten zijn veel moelijker in te schatten. De kosten zijn afhankelijk van de onderhoudsstaat van de woning. In veel gevallen wordt gerekend met 1% per jaar.

Risico
Als we met alle hiervoor genoemde kosten rekening houden, is het directe rendement na kosten ongeveer 3,5% tot 5% per jaar. Dit is/lijkt een mooi rendement ten opzichte van obligaties of een spaarrekening.
Maar de belegger in een woning moet nog rekening houden met waardeveranderingen. In de periode 1985 tot en met 2015 zijn woningen gemiddeld 4,5% meer waard geworden in Nederland. Echter, regionaal zijn de verschillen erg groot. Woningen in Zuid-Limburg werden gemiddeld 3,5% meer waard, terwijl woningen in Amsterdam in dezelfde periode 5,2% meer waard werden.
Zoals we uit de beleggingstheorie weten, moeten we ook kijken naar het risico van een bepaalde belegging. Als we kijken naar de prijsontwikkeling van woningen in Nederland (1985 tot en met 2015) zijn er maar een paar jaar met een negatieve waardeontwikkeling, namelijk 2010 en 2012 tot en met 2014. In die periode werden woning in Nederland gemiddeld bijna 16% minder waard. Bij beleggen wordt risico gemeten door de standaarddeviatie. Deze is standaarddeviatie is laag, namelijk 5,3%. De standaarddeviatie van woningen is hiermee lager dan de standaarddeviatie van 10 jarige Nederlandse staatsobligaties.

Specifieke risico’s
Hiermee lijkt het beleggen in woningen buitengewoon aantrekkelijk. Echter, er zijn een aantal risico’s die niet nog besproken zijn. Op de eerste plaats het risico van de waardeontwikkeling van de specifieke woning die is aangekocht. Stel een belegger koopt een woning. Na een aantal jaar wordt naast de woning een AZC gevestigd. Dit zal een negatief effect op waardeontwikkeling hebben. Bij het beleggen in aandelen of obligaties adviseren we klanten voldoende te spreiden. Bij het kopen van woningen wordt goed spreiden lastig, gezien de gemiddelde koopsom van een woning.
Steeds vaker komt in het nieuws dat er in woningen een hennepplantage wordt aangetroffen. Dit komt relatief vaak voor in verhuurde woningen. Doorgaans wordt de woning hierbij behoorlijk vernield. De huurder is dan of in geen velden of wegen te bekennen of is een kale kip waarvan niet te plukken valt. De herstelkosten zijn dan voor de belegger.
Waar gebruik van de woning voor criminele activiteiten wellicht een uitzondering is, geldt dit niet voor slijtage van de binnenkant van de woning. In het algemeen geldt hierbij dat huurders minder zorgvuldig omgaan met een woning dan de eigenaren van een woning.
Onderhoud van een woning is redelijk goed in te schatten. Lastiger is het om rekening te houden met verborgen gebreken. De herstelkosten kunnen dan wellicht verhaald worden op de verkoper. Waarschijnlijk gaat het verhalen van de kosten tot kosten leiden.
Als een verhuurder vertrekt, moet de belegger op zoek gaan naar een nieuwe huurder. Hierdoor kan er leegstand ontstaan. Een korte periode van leegstand is waarschijnlijk niet erg, maar wat als de leegstand langer dan één of twee maanden duurt? Daarnaast kunnen huurders stoppen met betalen van de huur. De huurders uit de woning zetten, valt niet mee gezien de huurbescherming en ook hier zitten weer kosten aan vast.
Deze huurdersbescherming speelt ook een rol bij het liquide maken van de belegging. Een woning die verhuurd wordt, is minder courant dan een woning vrij van huur. Daarnaast kan er enige tijd duren voordat een woning verkocht is, ondanks dat deze leeg staat. Hierdoor kan een belegger niet eenvoudig zijn belegging omzetten in liquiditeiten.
Laatste punt dat we hier vermelden is de vrije tijd die het verhuren van woningen kost. Het zoeken van huurders en het regelen van onderhoud vergt tijd van de belegger. Ook al doet de belegger de feitelijke werkzaamheden niet zelf, hij zal wel iemand moet zoeken en aansturen die de werkzaamheden voor hem uitvoert. Deze tijdsinspanning zal meer uren van de belegger vergen dan een jaarlijks onderhoudsgesprek met zijn vermogensbeheerder.
De verhuurder kan er ook voor kiezen om het beheer uit te besteden. De huur wordt dan maandelijks op de rekening van de verhuurder bijgeschreven en alle contacten met betrekking tot de verhuur lopen via de beheerder. De kosten van dit beheer bedragen ongeveer 10% van de huur. Eventuele bijkomende kosten, zoals bijvoorbeeld reparaties en kosten voor het via een juridische procedure innen van de huur worden separaat doorbelast.

Conclusie
Conclusie? Beleggen in woningen kan een aantrekkelijk rendement opleveren. Het risico van een waardedaling lijkt mee te vallen. Echter beleggen in woningen brengt een aantal zeer specifieke risico’s met zich mee. Deze risico’s zijn veel minder goed in kaart te brengen dan de risico’s bij andere beleggingen. Ook is de belegging niet eenvoudig liquide te maken. Daarnaast zal een belegger voldoende tijd vrij moeten en willen maken voor het beleggen in woningen.

Over de auteurs:
Martijn Peeters MFP FFP is financieel planner bij Koenen en Co, daar houdt hij zich bezig met de financiële toekomst van ondernemers. Dit artikel is geschreven op persoonlijke titel.
Mr. Hans Dekker FFP is opleidingsprofessional en docent bij Dukers & Baelemans. Hij houdt zich met name bezig met het onderwerp toekomstvoorzieningen.