• Nieuws
    • Accountancy
    • Fiscaal
    • Vaktechniek
  • Blog
  • Thema
    • AV3: ICT en Kengetallen
    • AV2: Bedrijfsoverdracht
    • Checkpoints
    • Corona
    • AV1: Lifestyle en carrière
  • Partners
  • Software
  • Opleidingen
  • Vacatures
    • Kantoren
  • Kennisdocs
  • Events
    • Nationale salarisdag
  • AV Top 50
    • AV-Top 50 | 2022
    • AV-Top 50 | 2021
  • Over ons
  • Adverteren
  • Vrienden
  • Contact
  • Nieuwsbrief
  • STAP-budget
  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn
  • Mail
  • Spring naar de hoofdnavigatie
  • Door naar de hoofd inhoud
  • Spring naar de eerste sidebar
  • Spring naar de voettekst
  • Over ons
  • Adverteren
  • Vrienden
  • Contact
  • Nieuwsbrief
  • STAP-budget
Accountancy Vanmorgen

  • Nieuws
    • Accountancy
    • Fiscaal
    • Vaktechniek
  • Blog
  • Thema
    • AV3: ICT en Kengetallen
    • AV2: Bedrijfsoverdracht
    • Checkpoints
    • Corona
    • AV1: Lifestyle en carrière
  • Partners
  • Software
  • Opleidingen
  • Vacatures
    • Kantoren
  • Kennisdocs
  • Events
    • Nationale salarisdag
  • AV Top 50
    • AV-Top 50 | 2022
    • AV-Top 50 | 2021
Home » Martijn Peeters en Hans Dekker: Woningen de heilige graal voor de (particuliere) beleggers?

Martijn Peeters en Hans Dekker: Woningen de heilige graal voor de (particuliere) beleggers?

Blog, Branches

22 maart 2016 door Accountancy Vanmorgen

Accountancy Vanmorgen

Spaarrentes zijn extreem laag. Sommige specialisten nemen zelfs het woord negatieve rente in hun mond. Veel obligaties kennen al een negatief rendement. Op de beurs zijn vaak daarentegen goede resultaten te behalen. Wereldwijd hebben aandelen in de periode vanaf 2009 tot en met 2015 een rendement gehaald van meer dan 12% per jaar. Maar inmiddels lijkt ook dit sprookje over. Waarin moet de vermogende particulier dan beleggen?

Steeds meer zien we dat vermogende particulieren gaan beleggen in woningen. Recent werd bekend dat de huren in de vrije sector in Rotterdam gestegen zijn met 3,4%. Daarnaast is de woningmarkt in Amsterdam al hectischer dan voor de crisis. Is beleggen in woningen dan de heilige graal waar de vermogende particulier naar op zoek is?

Rendement en kosten
Beleggingsrendement bestaat uit twee onderdelen, direct rendement en indirect rendement. Het directe rendement bij verhuurde woningen bestaat uit de huur, het indirecte rendement uit stijging van de waarde van de woning. Als we kijken naar het directe rendement moeten we de huur afzetten tegen de investering, dus de koopprijs van de woning (plus de aankoopkosten). De brutohuur varieert ongeveer tussen de 5% en 6% per jaar van de waarde van de woning. Het directe rendement is afhankelijk van de verhuurde woning. Duurdere woningen zullen over het algemeen een hoger direct rendement hebben.

In Nederland kennen we twee vormen van verhuur van woningen, geliberaliseerde huur en huur onder het puntensysteem. Aan de hand van dit puntensysteem wordt bepaald wat de huur van een woning mag zijn. Als de huur lager is dan de liberalisatiegrens, € 710 per maand, mag de huur niet hoger zijn dan de door het puntensysteem vastgestelde huur. De huurder kan eenvoudig aanpassing van de huur eisen. Is de huur op basis van dit puntensysteem hoger dan de eerdergenoemde grens, dan is het aan huurder en verhuurder om vast te stellen wat de huur is. Door dit puntensysteem kan de verhuurder niet altijd zelf de huur bepalen. Op dit directe rendement komen wel nog een aantal kosten in mindering. Op de eerste plaats de onroerende zaak belasting. Deze is sterk afhankelijk van de gemeente waarin de woning staat. Daarnaast moet de woning verzekerd worden. De premies zijn iets hoger voor verhuurde woningen ten opzichte van zelf bewoonde woningen, maar zullen niet meer dan 0,2% van de waarde van de woning zijn. Hiermee zijn belangrijkste jaarlijkse kosten besproken. Maar er zijn ook kosten die niet jaarlijks terugkomen. Dit zijn:
–      Makelaarskosten voor bemiddeling bij het zoeken van een nieuwe huurder;
–      Onderhoudskosten voor de woning.

Veel beleggers zullen een makelaar inhuren om een nieuwe huurder te vinden. Sinds een aantal jaar mogen deze kosten niet aan de huurder worden doorbelast. Hoe vaak deze kosten terugkomen is afhankelijk van hoe lang de huurder in de woning blijft. Deze kosten zijn ongeveer € 1.000,-. Ook deze kosten zullen geen zwaarwegend argument zijn om niet te beleggen in woningen. De onderhoudskosten zijn veel moelijker in te schatten. De kosten zijn afhankelijk van de onderhoudsstaat van de woning. In veel gevallen wordt gerekend met 1% per jaar.

Risico
Als we met alle hiervoor genoemde kosten rekening houden, is het directe rendement na kosten ongeveer 3,5% tot 5% per jaar. Dit is/lijkt een mooi rendement ten opzichte van obligaties of een spaarrekening.
Maar de belegger in een woning moet nog rekening houden met waardeveranderingen. In de periode 1985 tot en met 2015 zijn woningen gemiddeld 4,5% meer waard geworden in Nederland. Echter, regionaal zijn de verschillen erg groot. Woningen in Zuid-Limburg werden gemiddeld 3,5% meer waard, terwijl woningen in Amsterdam in dezelfde periode 5,2% meer waard werden.
Zoals we uit de beleggingstheorie weten, moeten we ook kijken naar het risico van een bepaalde belegging. Als we kijken naar de prijsontwikkeling van woningen in Nederland (1985 tot en met 2015) zijn er maar een paar jaar met een negatieve waardeontwikkeling, namelijk 2010 en 2012 tot en met 2014. In die periode werden woning in Nederland gemiddeld bijna 16% minder waard. Bij beleggen wordt risico gemeten door de standaarddeviatie. Deze is standaarddeviatie is laag, namelijk 5,3%. De standaarddeviatie van woningen is hiermee lager dan de standaarddeviatie van 10 jarige Nederlandse staatsobligaties.

Specifieke risico’s
Hiermee lijkt het beleggen in woningen buitengewoon aantrekkelijk. Echter, er zijn een aantal risico’s die niet nog besproken zijn. Op de eerste plaats het risico van de waardeontwikkeling van de specifieke woning die is aangekocht. Stel een belegger koopt een woning. Na een aantal jaar wordt naast de woning een AZC gevestigd. Dit zal een negatief effect op waardeontwikkeling hebben. Bij het beleggen in aandelen of obligaties adviseren we klanten voldoende te spreiden. Bij het kopen van woningen wordt goed spreiden lastig, gezien de gemiddelde koopsom van een woning.
Steeds vaker komt in het nieuws dat er in woningen een hennepplantage wordt aangetroffen. Dit komt relatief vaak voor in verhuurde woningen. Doorgaans wordt de woning hierbij behoorlijk vernield. De huurder is dan of in geen velden of wegen te bekennen of is een kale kip waarvan niet te plukken valt. De herstelkosten zijn dan voor de belegger.
Waar gebruik van de woning voor criminele activiteiten wellicht een uitzondering is, geldt dit niet voor slijtage van de binnenkant van de woning. In het algemeen geldt hierbij dat huurders minder zorgvuldig omgaan met een woning dan de eigenaren van een woning.
Onderhoud van een woning is redelijk goed in te schatten. Lastiger is het om rekening te houden met verborgen gebreken. De herstelkosten kunnen dan wellicht verhaald worden op de verkoper. Waarschijnlijk gaat het verhalen van de kosten tot kosten leiden.
Als een verhuurder vertrekt, moet de belegger op zoek gaan naar een nieuwe huurder. Hierdoor kan er leegstand ontstaan. Een korte periode van leegstand is waarschijnlijk niet erg, maar wat als de leegstand langer dan één of twee maanden duurt? Daarnaast kunnen huurders stoppen met betalen van de huur. De huurders uit de woning zetten, valt niet mee gezien de huurbescherming en ook hier zitten weer kosten aan vast.
Deze huurdersbescherming speelt ook een rol bij het liquide maken van de belegging. Een woning die verhuurd wordt, is minder courant dan een woning vrij van huur. Daarnaast kan er enige tijd duren voordat een woning verkocht is, ondanks dat deze leeg staat. Hierdoor kan een belegger niet eenvoudig zijn belegging omzetten in liquiditeiten.
Laatste punt dat we hier vermelden is de vrije tijd die het verhuren van woningen kost. Het zoeken van huurders en het regelen van onderhoud vergt tijd van de belegger. Ook al doet de belegger de feitelijke werkzaamheden niet zelf, hij zal wel iemand moet zoeken en aansturen die de werkzaamheden voor hem uitvoert. Deze tijdsinspanning zal meer uren van de belegger vergen dan een jaarlijks onderhoudsgesprek met zijn vermogensbeheerder.
De verhuurder kan er ook voor kiezen om het beheer uit te besteden. De huur wordt dan maandelijks op de rekening van de verhuurder bijgeschreven en alle contacten met betrekking tot de verhuur lopen via de beheerder. De kosten van dit beheer bedragen ongeveer 10% van de huur. Eventuele bijkomende kosten, zoals bijvoorbeeld reparaties en kosten voor het via een juridische procedure innen van de huur worden separaat doorbelast.

Conclusie
Conclusie? Beleggen in woningen kan een aantrekkelijk rendement opleveren. Het risico van een waardedaling lijkt mee te vallen. Echter beleggen in woningen brengt een aantal zeer specifieke risico’s met zich mee. Deze risico’s zijn veel minder goed in kaart te brengen dan de risico’s bij andere beleggingen. Ook is de belegging niet eenvoudig liquide te maken. Daarnaast zal een belegger voldoende tijd vrij moeten en willen maken voor het beleggen in woningen.

Over de auteurs:
Martijn Peeters MFP FFP is financieel planner bij Koenen en Co, daar houdt hij zich bezig met de financiële toekomst van ondernemers. Dit artikel is geschreven op persoonlijke titel.
Mr. Hans Dekker FFP is opleidingsprofessional en docent bij Dukers & Baelemans. Hij houdt zich met name bezig met het onderwerp toekomstvoorzieningen.

Categorie: Blog, Branches Tags: beleggen, financial planning, vermogensbeheer

Tags: beleggen, financial planning, vermogensbeheer

Gerelateerde artikelen

20 december 2022

Hoe werkt zakelijk beleggen?

1 december 2022

Rampzalig beleggingsjaar voor huishoudens

23 juni 2021

Meeste bedrijven hadden geen extra extern vermogen nodig vanwege corona

26 januari 2021

Frauderende vermogensbeheerder krijgt jarenlange celstraf opgelegd

Geef een antwoord Reactie annuleren

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Meest gelezen

  • Limburgse bakker niet blij met Flynth: ‘maken zich druk over aardbeien in de winter’
  • NOB adviseert ook bezwaar tegen nieuwe definitieve aanslagen box 3
  • Vennoten voldoende gewaarschuwd voor risico’s oplopende rekening-courantschuld
  • ‘Als je zindelijk bent, word je aangenomen’

Partnercarrousel

Bezwaar en beroep instellen tegen NOW loont vaak – maar niet altijd
Exact logo
Compliancy moet, maar tegen welke prijs?
7 tips om het jaar goed te starten met je bedrijf
AV-Top 50 | Boekhoudsoftware met een ziel
PSD2, wat moet je ermee?
Yuki logo 042021
Met datagedreven management het personeelstekort te lijf
Caseware nieuw aug 2022
CaseWare komt met nieuw product AUDIT+
Het einde van de schoenendoos?
De cloud maakt het werk van de accountant écht leuker
Visma Pinkweb logo
Wat staat er in een ICT-calamiteitenplan?
Vijf backoffice-tools voor het moderne administratiekantoor
Add-on in KING Software maakt bestandsuitwisseling tussen accountant en klant eenvoudiger
Het Cloud document management systeem, speciaal voor de accountancy

Loket.nl de meest betrouwbare online applicatie voor HR en …  

Vier salarissoftware trends voor 2023
Oriënteert je klant zich op nieuwe software? Alarmbellen!

Met Hyarchis Comply zijn we al 12 jaar actief in de …  

Klop & Partners is opgericht in het jaar 1982 als …  

Een tekort aan medewerkers, hoe los je dat op? | 5 tips
Hé accountant, hoe staat het met jouw Cybersecurity?
Meer dan 80% van de accountants heeft onvoldoende kennis van cybersecurity en NIS2-regelgeving
Sdu

GAC is leverancier van Microsoft Dynamics 365 …  

Loondoorbetaling zieke AOW’er van 13 naar 6 weken: het wat en waarom
Uitbreiding NT Middelgroot faciliteert aanleveren van één dataset aan KvK en bank voor middelgrote ondernemingen
Gijzelsoftware grijpt accountantskantoren (zo verklein je de kans op een aanval)
Hoe Rijkse Accountants & Adviseurs zichzelf en ondernemers helpt met WeFact
Uw accountantskantoor altijd alle cijfers bij de hand
Fiscount en Markus Verbeek Praehep gaan opleidingsaanbod combineren
Als accountant afscheid nemen van ‘uurtje-factuurtje’?
Deadline renseigneringsverplichting nadert: nog veel onduidelijkheid
Hoe krijg je als controller grip op de uitdagingen van de huidige arbeidsmarktcrisis?
Ondernemers verwachten meer van hun adviseur, is ‘dropshipping’ de oplossing?
Spannende tijden voor zelfstandigen in de accountancysector: de laatste stand van zaken
Koen Scheepers adviseur bij Credion
De valkuilen bij een turboliquidatie

Checkpoints van Fiscount en AV

Abonneer nieuwsbrief AV

Vacatures

Senior manager Accountancy general practice samenstelpraktijk te Arnhem
Klop
Senior external auditor/aankomend vennoot
Klop
Werkperiode Junior assistent accountant samenstelpraktijk
Scab
Officemanager
van Helder
Werkstudent accountancy MKB
Moore MTH
Manager audit
Moore MTH
Director accountancy & advies
Baker Tilly
Relatiebeheerder/teamleider agro • Kesteren
WEA Deltaland
Beginnend Belastingadviseur (32-40 uur) – Beverwijk of Haarlem
De Hooge Waerder
Vennotabel RA external auditor te Amsterdam
Klop & Partners
Docent Accountancy (1,0 fte)
Hogeschool van Amsterdam
Relatiebeheerder MKB
Moore MTH
Controleleider
WEA Gouda
Senior Supervisor Assurance- Amersfoort, Arnhem, Hoofddorp en Utrecht
CROP
Beginnend assistent-accountant MKB duaal
Moore MTH
Vaktechnisch Profesional – Amersfoort
CROP
Gevorderd assistent Accountant Samenstelpraktijk (min. 24 uur per week) – Amersfoort, Ede, Hoofddorp en Utrecht
CROP
Relatiebeheerder Accountancy & Advies | 24-40 uur per week
CROP
Vacature accountant
WEA Deltaland
Meewerkstage Accountancy
Flynth
Vennotabel Directeur audit RA
Klop
Adviseur Corporate Finance (32-40 uur) – Alkmaar
De Hooge Waerder
Ondernemende Belastingadviseur (32-40 uur)
Boon Accountants Belastingadviseurs/ Boon Registeraccountants
Assistent-Accountant (gevorderd) / aankomend adviseur mkb – Zwolle
KRC Van Elderen
Senior Manager Samenstelpraktijk
RSM
Belastingadviseur Agro
Flynth
Voorzitter en een lid Raad van Commissarissen Countus Groep B.V.
Countus Groep B.V.
Externe Accountant
Coney Minds
(Senior) Manager Accountancy & Advies
HLB Witlox Van den Boomen
Senior Assistent Accountant Audit
Flynth
Senior financial auditor
Gemeente Haarlem
Fiscalist (24-40 uur) – Alkmaar
De Hooge Waerder
Assistent Accountant Audit
HLB Witlox Van den Boomen
Vennotabel AA/RA manager te Aalsmeer
Klop & Partners
Junior Assistent Accountant Samenstelpraktijk ( min. 24 uur per week)- Amersfoort, Ede, Hoofddorp en Utrecht
CROP
Ervaren Assistent-Accountant (32 – 40 uur)
Jongejan & Partners
Assistent Accountancy en Advies
HLB Witlox
Junior Tax Consultant | Employer Tax Advisory Services. – Amersfoort, Arnhem, Ede, Hoofddorp of Utrecht
CROP
Manager Accountancy en Advies
HLB Witlox Van den Boomen
Opdrachtmanager Accountancy & Advies
Witlox van den Boomen
Zelfstandig assistent accountant
CROP
Tax Consultant | Employer Tax Advisory Services – Amersfoort, Arnhem, Ede, Hoofddorp of Utrecht
CROP
(zelfstandig) Assistent-accountant
van de Kamp & van Gelder
Financieel administratief medewerker
Scab
Accountant manager audit in Rotterdam
Moore DRV
Assistent Accountant (24 – 40 uur)
Flynth
Relatiebeheerder / Accountant MKB
Moore MTH
Director accountancy & advies
Baker Tilly
Controleleider Audit
Flynth
Accountant AA (Nijmegen)
Konings & Meeuwissen
Gevorderd Assistent Accountant
Moore MTH
Supervisor Assurance – Amersfoort
CROP
Assistent Accountant
Marshoek
Data-Scientist (medior)
Coney Minds
Controleleider Audit (Zwolle)
KRC Van Elderen
Accountant Agro
Flynth
Relatiebeheerder / Accountant MKB
Moore MTH
Intern Controller/ Auditor
Gemeente Heerde
Senior accountant relatiebeheerder mkb in Rotterdam.
Moore DRV
Medewerker Belastingadvies
Flynth
Assistent Accountant (24 – 40 uur)
Flynth
Belastingadviseur BTW – Venlo
Flynth
Senior assistant audit in Zeeland
Moore DRV
Manager audit
Moore MTH
Staff Assurance- Amersfoort, Ede en Utrecht
CROP
Senior Assistent Accountant Audit
HLB Witlox Van den Boomen
Vacature gevorderd assistent accountant
WEA Deltaland
Supervisor audit in Oud-Beijerland
Moore DRV
Staff Assurance | WO starter- Amersfoort
CROP
(senior) Medewerker aangiftepraktijk
Scab
Senior accountant relatiebeheerder mkb in Bergen op Zoom
Moore DRV
Vacature Manager Assurance
CROP
Supervisor audit in Brabant
Moore DRV
Ervaren assistent-accountants samenstelpraktijk (dit betreft meerdere vacatures)
WEA Gouda
ASSISTENT-ACCOUNTANT (24 – 40 uur)
Jongejan & Partners
Cost Accountant
Top Onions
Assistent Accountant Agro
Flynth
Relatiebeheerder / Accountant MKB
Moore MTH
Gevorderd assistent-accountant MKB
Moore MTH
Assistent-Accountant (gevorderd) – Wezep
KRC Van Elderen
Accountant RA (Nijmegen)
Konings & Meeuwissen
Medewerker Facturatie
Flynth

Accountancy Vanmorgen (AV) is het platform voor accountants en iedereen die geïnteresseerd is in nieuws, trends, ontwikkelingen, achtergronden en wetenswaardigheden in en rond accountancy en ondernemerschap.

Accountancy Vanmorgen is een uitgave van MOCuitgevers.

 

Categorie

  • Nieuws
  • Blog
  • Partners
  • Software
  • Opleidingen
  • Vacatures
  • AV-events

Info

  • Over ons
  • Adverteren
  • Vrienden
  • Contact
  • Shop
  • Algemene voorwaarden MOCuitgevers
  • Annuleringsvoorwaarden
  • Privacybeleid
  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn
  • Mail
Cookies
Om u beter van dienst te kunnen zijn, maakt Accountancy Vanmorgen gebruik van cookies. Klik op instellingen om de cookie instellingen te wijzigen.
  • Ik ga akkoord
  • Instellingen
  • Functionele cookies zijn noodzakelijk voor de werking van deze website.
  • We gebruiken Google Analytics, netjes geanonimiseerd.
  • We gebruiken de marketing cookies om gepersonaliseerde advertenties te tonen.
  • Annuleren
  • Ik ga akkoord

Instellingen