Landbouwgrond verpachten – let op het netto-rendement!

Veel gestopte boeren zullen hun land verpachten aan andere agrariërs die het land gaan gebruiken. Verpacht je als natuurlijk persoon landbouwgrond aan een agrariër, dan moet je goed letten op de belastingheffing die je over de grond betaalt. Anders gezegd: je zult alert moeten zijn op wat je netto binnenkrijgt.

Het rendement op pachtgrond

Het rendement op pachtgrond wordt veelal gemaximeerd door de pachtprijsnormering. Hierdoor wordt een concreet plafond aangebracht in de pachtprijs, van 2% van de waarde in het vrije verkeer. De pachtprijs ligt echter regelmatig lager. Overigens is die pachtprijsnormering bij een geliberaliseerde pacht van 6 jaar of korter niet van toepassing. De pachtprijs per regio is momenteel niet hoog, zoals straks in het rekenvoorbeeld naar voren komt.

Heffing in box 3

Normaliter zou je voor grond jaarlijks de waarde in box 3 opgeven en na toepassing van het forfaitaire rendement belasting betalen. Dat zou een jaarlijkse taxatie vereisen. Gelukkig is goedgekeurd dat er mag worden aangesloten bij de waarde, die is gebaseerd op de agrarische grondprijsmonitor in het kadaster. Voor elk van de 66 landbouwgebieden wordt een normwaarde vastgesteld. Op basis van de looptijd van het pachtcontract mag er nog een waardedruk op deze normwaarde worden toegepast, zodat de heffing in box 3 iets wordt beperkt.

De waarde van verpachte landbouwgrond is niet gelijk aan de waarde van vrije landbouwgrond, dus mag er bij tijdelijke pacht een waardedruk van 2% per pachtjaar worden toegepast. Voor niet-eindige pacht (20 jaar of langer) wordt een waardedruk van 40% toegepast. De insteek van het forfaitaire rendement in box 3 is om zowel de genoten opbrengst in de vorm van geldstromen te benaderen als de waardestijging. Deze waardestijging zal voor grond vaak de inflatie zijn en deze wordt pas naar zeer lange tijd gerealiseerd. In de tussentijd betaal je al wel jaarlijks belasting.

Netto-opbrengst valt tegen

Laten we een gebied pakken als de veenkoloniën. Op basis van een rekenvoorbeeld wordt duidelijk wat dit netto oplevert voor de verpachter. De regionorm voor landbouwgrond lag in 2019 rond de €580 per hectare, de normwaarde op €59.000 per hectare. Laten we ervan uitgaan dat de verpachter 10 hectare grond verpacht. Wat levert dit de verpachter dan op?

De bruto-opbrengst is vrij simpel: €5.800, maar de box-3 -heffing is wat complexer. Voor box 3 wordt in 2019 voor de heffing uitgegaan van de 2^e schijf (€143.300 – €1.979.472) met partner. Het forfait bedraagt 4,4513%, dus de werkelijke heffing is 1,34% van het vermogen. Uitgaande van een 20- jarige pacht wordt de waarde in box 3: € 590.000 * 60 % = €354.000. De box-3-heffing wordt dan dus €4.743. Van de bruto-opbrengst van €5.800 zullen, naast de box-3-heffing, ook nog kosten af moeten (denk aan de watersysteemheffing en beheerkosten).

Politiek aan zet

Het nettorendement zal, afhankelijk van het gebied, maar net positief zijn. Soms zal dit zelfs negatief zijn. De Federatie Particulier Grondbezit heeft hierover al meerdere keren bij de politiek aan de bel getrokken. Uiteraard is hier de eventuele latere onbelaste verkoopwinst van uitgezonderd. Menig verpachter zal een jaarlijks nettorendement van nul niet aantrekkelijk vinden, zelfs niet als een latere verkoopwinst onbelast genoten kan worden.

Waarom dan jarenlang verpachten? Verkoop zou om die reden veel logischer zijn. Het is aan de politiek om dit op te lossen. Het feit dat de opbrengst mede door wetgeving laag is – maar er tegelijkertijd voor de belastingheffing van een onhaalbaar rendement wordt uitgegaan – zal voor menig boer (net als voor menig spaarder) niet fair voelen. In de loop der tijd zijn er wel verschillende voorstellen gedaan. Zoals heffing naar het werkelijke rendement of het toepassen van de landbouwvrijstelling op de waardeontwikkeling van de grond. Of een variant op de leegwaarderatio, zoals die voor verhuurde woningen in box 3 van toepassing is, om de verpachter beter te compenseren voor de lagere opbrengst van verpachte grond.

Dan maar de bv in?

Het zou een oplossing kunnen zijn om verpachte grond in de bv in te brengen. Dan is er sprake van belastingheffing over de werkelijke opbrengsten bij de bv. De vraag is wel of de extra administratieve kosten hiervan opwegen tegen de baten. Bovendien moet niet worden vergeten dat dan ook de werkelijke waardestijging belast zal worden, net als op termijn de waardestijging door het eindigen van de pachtovereenkomst.

Of toch een maatschap?

Een andere methode om belastingheffing over de werkelijke opbrengsten te forceren, is om het geheel in de winstsfeer te houden. Een samenwerking in de vorm van een maatschap met de pachter pakte in deze zaak, die voorkwam bij Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, goed uit voor de bedrijfsopvolging. Een dergelijke samenwerking zou als voordeel kunnen hebben dat er in box 1 heffing over het werkelijke rendement wordt betaald en dat er mogelijk gebruik kan worden gemaakt van de landbouwvrijstelling voor de waardeontwikkeling van de grond.

Inventariseer de mogelijkheden

Een positief rendement behalen na belastingheffing is zeker niet eenvoudig voor de agrariër die zijn grond alleen nog maar wil verpachten. De opbrengst is gemaximeerd en de belastingheffing hoog. Breng met uw klant altijd goed de verschillende mogelijkheden in kaart. Een samenwerkingsverband met de pachter of verkoop van de grond kan lucratiever zijn dan de grond gaan verpachten. Dit dient bij voorkeur voor de staking van het bedrijf goed in kaart gebracht te worden, zodat er een weloverwogen keuze kan worden gemaakt.

Martijn Paping, MSc is als fiscalist en trainer verbonden aan Fiscount.

Op de hoogte blijven van de fiscale aandachtspunten bij taxeren van agrarisch vastgoed en de landbouwvrijstelling? Volg de cursus Transacties agrarisch vastgoed en de landbouwvrijstelling (inclusief praktijkopdracht).