Hypotheekverstrekkers hebben de hypotheekrentetarieven verhoogd sinds het begin van de oorlog in het Midden-Oosten. Een belangrijke reden daarvoor is de stijging van de rentes op de geld- en kapitaalmarkt. Dit komt doordat de energieprijzen sterk gestegen zijn en beleggers verwachten dat dit voor hogere inflatie en rentes van centrale banken gaat zorgen.
Verhoging ECB
Waar er vóór de oorlog verwacht werd dat de Europese Centrale Bank de rente dit jaar gelijk zou houden, is de verwachting van beleggers nu dat de ECB de rente wel twee keer zal verhogen. Dat zorgt ook voor een hogere langetermijnrente, die belangrijk is voor de aangeboden hypotheekrentes, al bewegen ze niet een op een mee.
De belangrijkste kapitaalmarktrente voor hypotheken, de 10-jaars swaprente, ligt op het moment van schrijven zo’n 35 basispunten hoger dan aan het begin van de oorlog. De mediane aangeboden hypotheekrentetarieven voor 10 jaar vast met NHG stegen mede daardoor met zo’n 25 basispunten van 3,60 % naar 3,85 %. Maar vanwege de eerdere rentedaling in februari, staan de hypotheekrentarieven slechts iets hoger dan de 3,8 % van begin dit jaar.
Vooral starters geraakt
Vooral starters worden geraakt door deze renteverhogingen, omdat zij tegen de huidige hypotheekrentetarieven geld lenen bij de aankoop van een eerste woning. Hogere rentes werken daarbij door in hogere rentelasten, en verslechteren daarmee de betaalbaarheid van koopwoningen. Voor een hypotheek ter hoogte van € 350.000 scheelt de rentestijging ongeveer € 50 bruto per maand. Na hypotheekrenteaftrek bedraagt dat verschil zo’n € 22 netto per maand in het eerste jaar na aankoop. Daarnaast verlaagt de rentestijging de maximale hypotheek voor starters. De stijging van de hypotheekrente verlaagt de maximale hypotheek met zo’n 3 %.
Effect op woningmarkt beperkt
Daarmee is het effect op de woningmarkt vooralsnog beperkt. De impact op de betaalbaarheid en leencapaciteit van starters is op dit moment nog klein. Doorstromers worden nog minder geraakt, omdat zij de oudere, vaak lagere rente kunnen meenemen bij de aankoop van een nieuwe woning. En omdat de hypotheekrentes nauwelijks hoger staan dan eerder dit jaar, valt de impact voor beide groepen mee. Ook vergeleken met de Russische inval in Oekraïne vier jaar geleden is de rentestijging nog zeer beperkt. Toen steeg de inflatie tot boven de 10 % en moest de Europese Centrale Bank de rente tot wel 4 % verhogen om de hoge inflatie te bestrijden. Zover is het nu nog lang niet.
Wat rentes verder stijgen?
Wel brengen eventuele verdere rentestijgingen en de grotere economische onzekerheid risico’s met zich mee voor de woningmarkt. Mochten de kapitaalmarktrentes verder doorstijgen – dat verwachten wij overigens niet – dan vergroot dat de kans dat hypotheekverstrekkers de tarieven verder verhogen. Dat maakt de impact voor huizenkopers en de bredere woningmarkt groter. Een verdere hypotheekrentestijging die samenvalt met grotere economische onzekerheid, zou het sentiment kunnen verslechteren, waardoor kopers voorzichtiger worden. Als gevolg van de forse rentestijging in 2022 nam het vertrouwen in de koopwoningmarkt flink af, wat destijds bijdroeg aan de afkoeling van de woningmarkt.
Bron: ING Research
Geef een reactie