Eigenwoninglening toch in box 3?

Op het gebied van de eigenwoninglening is de laatste tijd het nodige veranderd. De belangrijkste aandachtspunten:

• verplichte aflossing, minimaal annuïtair;
• in de 52%-schijf daalt het percentage waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken met ingang van 2014 jaarlijks met 0,5%, totdat de 38% is bereikt. Daardoor kan in 2016 de hypotheekrente in de 52%-schijf tegen 50,5% worden afgetrokken en in 2017 tegen 50%;
• het huurwaardeforfait voor woningen met een WOZ-waarde hoger dan € 1.050.000 bedraagt voor het meerdere boven € 1.050.000 met ingang van 2016 en verdere jaren: 2,35%.

Op basis van deze gegevens, in combinatie met de huidige lage rentestand, is het lang niet altijd meer evident dat een eigenwoninglening in box 1 fiscaal gezien het voordeligst is. Er zijn op dit moment gevallen waarbij het, vanuit fiscaal oogpunt, aantrekkelijker is om de lening in box 3 te hebben.

Belastingplichtigen hebben het voor sinds 2013 aangegane leningen zelf in de hand of een lening ten behoeve van de eigen woning kwalificeert voor box 1 of box 3. Dit wordt hierna verder uitgewerkt. Daarna volgen twee voorbeelden (uitgaande van de box-3-hefffing met ingang van 2017) die aanschouwelijk maken dat de lening ten behoeve van de eigen woning zich onder omstandigheden fiscaal prettiger thuis voelt in box 3 dan in box 1.

Kwalificatie lening

Wil de lening ten behoeve van de eigen woning kwalificeren voor box 1, dan moet deze sinds 2013 aan een aantal voorwaarden voldoen:

• de lening is schriftelijk overeengekomen;
• de lening wordt minimaal annuïtair in maximaal 360 maanden afgelost;
• aan de verplichting tot aflossen wordt voldaan (jaarlijkse toets).

Voldoet de lening niet aan een van de voornoemde voorwaarden, dan kwalificeert deze niet als eigenwoninglening in box 1, maar als een ‘gewone’ schuld die in box 3 valt. Het is het eenvoudigst om te sleutelen aan de aflossingsverplichting, zodanig dat er niet wordt voldaan aan de aflossingseis. Met de versoepeling die het belastingplan 2016 heeft gegeven ten aanzien van de aflossingsverplichting, kunt u op grond van de huidige wetgeving in latere jaren altijd weer terugkeren naar of gaan naar box 1, simpelweg door aan de aflossingsverplichting te voldoen. Vanaf dat jaar valt de schuld dan weer in box 1. Met oude eigenwoningschulden die zijn aangegaan voor 2013 en die kwalificeren op grond van het overgangsrecht, is alloceren tussen de boxen denkelijk niet mogelijk. Op die schulden rust namelijk geen aflossingsverplichting en onder het oude regime had men de keuze niet.

Toch liever box 3?

Nu volgen twee voorbeelden die aangeven dat de lening ten behoeve van de eigen woning in box 3 fiscaal voordeliger is dan de schuld onderbrengen in box 1. Het eerste voorbeeld gaat over aanvullende financiering voor een verbouwing. Het tweede voorbeeld betreft de herfinanciering van een woning met een WOZ-waarde van € 1.500.000. Box-3-heffing vindt hier plaats op basis van de 2017-percentages.

Voorbeeld 1

Stel, de bekende heer X heeft:

• een eigen woning met een WOZ-waarde van € 350.000, schuldenvrij;
• een belast box-3-vermogen van € 100.000;
• een verbouwingsvoornemen dat € 60.000 gaat kosten;
• de keuze tussen een annuïtaire eigenwoningschuld (box 1) tegen 2% of een aflossingsvrije lening (box 3) tegen 2%.

Wat zijn de fiscale gevolgen van deze twee alternatieven?

Het is niet altijd voordelig om, zoals in dit voorbeeld, voor een verbouwing een eigenwoningschuld aan te gaan, die dan in box 1 valt. Dit is speelt met name bij belastingplichtigen die gebruik kunnen maken van de ‘Wet Hillen’[1] en belast vermogen in box 3 hebben. Door bijvoorbeeld voor een aflossingsvrije lening te kiezen, wordt er niet voldaan aan de criteria van een eigenwoningschuld en komt de schuld daarmee in box 3. In ons voorbeeld levert dit een fiscaal voordeel op van € 522 per jaar.

Voorbeeld 2

Stel, de niet minder bekende heer Y heeft:

• een woning met een WOZ-waarde van € 1.500.000 met een schuld van € 1.200.000 die moet worden geherfinancierd;
• een belastbaar box-3-vermogen van € 2.000.000;
• de keuze tussen een annuïtaire eigenwoningschuld (box 1) tegen 2% of een aflossingsvrije lening (box 3) tegen 2%.

Wat zijn de fiscale gevolgen van deze twee alternatieven?

De schuld onderbrengen in box 3 in plaats van in box 1 levert in dit voorbeeld een voordeel op van € 17.394 per jaar. Door de jaren heen wordt het voordeel wel lager, omdat de rente in de annuïteit per jaar afneemt ten faveure van de aflossing. Deze aflossingen zouden er echter, in combinatie met de beperking van het tarief waartegen aftrek van hypotheekrente plaatsvindt, ook toe leiden dat de teruggaaf inkomstenbelasting in box 1 daalt.

Het antwoord op de vraag die in het begin van dit artikel werd gesteld, luidt dus ‘ja’. De nieuwe regels met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek, de veranderingen in de box-3-heffing en de huidige lage rentestand maken dat we fiscaal anders moeten gaan denken over de hypotheekrenteaftrek.

Andor Valkenburg, belastingadviseur PKF Wallast, vestiging Amsterdam.

[1] Ingeval belastingplichtige geen of een kleine hypotheekschuld heeft, betekent dit dat zijn eigenwoningforfait hoger is dan zijn aftrekbare kosten zoals de hypotheekrenteaftrek. In dat geval heeft de belastingplichtige volgens de Wet Hillen uit 2005 in principe recht op een extra aftrekpost ter grootte van het verschil. Daardoor vallen het eigenwoningforfait en de aftrek tegen elkaar weg.