Hoge Raad gaat zich buigen over huurkorting wegens corona

De Hoge Raad zal zich gaan uitspreken over de vraag of huurprijsvermindering voor ondernemers die door de coronamaatregelen zijn getroffen op z’n plaats is en zo ja, aan de hand van welke criteria dat moet worden berekend. De rechtbank Limburg heeft daar prejudiciële vragen over gesteld in een zaak die een verhuurder heeft aangespannen tegen Heineken. Accountancy Vanmorgen zette onlangs op een rij wat er tot nu toe aan jurisprudentie is over huurkorting voor ondernemers die geen of weinig inkomsten hebben als gevolg van de coronamaatregelen. Veel rechters hebben zich het afgelopen jaar al uitgesproken, maar de rechtbank Limburg wil nu eerst duidelijkheid van de hoogste rechter.

Uitspraak: ECLI:NL:RBLIM:2021:2982

Heineken stelde huurkorting voor aan verhuurders

Heineken heeft ongeveer 130 eigen panden die zij rechtstreeks aan horecaondernemers verhuurt en ongeveer 600 panden die zijzelf huurt en weer onderverhuurt aan horecaondernemers. Daarin aangespoord door Koninklijke Horeca Nederland besloot de bierbrouwer om haar horecaklanten tegemoet te komen, onder andere door aan de klanten die van haar huren twee maanden huur (april en mei 2020) kwijt te schelden. In verband stuurde Heineken in april 2020 een generieke brief aan haar verhuurders, waarin wordt verzocht om akkoord te gaan met het voorstel om één van die twee maanden aan hen (de pandeigenaren) door te belasten. Dit zou dan gebeuren door middel van inhouding door Heineken van telkens een/zesde deel van de verschuldigde maandhuur over de periode juli tot en met december 2020.

Rechtszaak tegen Heineken, kantonrechter ziet onduidelijkheid

Het merendeel van de pandeigenaren reageerde volgens Heineken positief op dat plan, maar een Limburgse verhuurder van een horecapand ging niet akkoord. De bierbrouwer voerde het plan niettemin toch uit, waarop de verhuurder een rechtszaak tegen Heineken aanspande.

Genotsvermindering

De kantonrechter constateert dat in de reeds bestaande jurisprudentie, onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis, in veel gevallen wordt aangenomen dat de overheidsmaatregelen wegens corona leiden tot een genotsvermindering van het gehuurde die niet aan de huurder is toe te rekenen en aldus te kwalificeren is als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Dit wordt echter niet verder onderbouwd dan dat in de memorie van toelichting is bepaald dat met een gebrek niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak wordt bedoeld, maar dat het gaat om elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt (Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p.14). De dwingende overheidsmaatregelen zouden dan een dergelijke omstandigheid vormen. Daartegen kan worden aangevoerd dat de corona overheidsmaatregelen zien op de uitoefening van de horeca en niet op het gehuurde zelf. Het is dan ook de vraag of van een op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt als bedoeld in de MvT sprake is. Overigens ziet de kantonrechter in dit verband ook een parallel met het eveneens op genoemde pagina genoemde arrest dat wordt genoemd als voorbeeld van een geval waarin geen sprake was van een gebrek aan de gehuurde zaak (HR 17 juni 1949, 544 en 545).

Gebrek

Voorts wordt in de reeds bestaande jurisprudentie in de zaken waarin de rechter aanneemt dat de coronamaatregelen een gebrek vormen in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, doorgaans niet langs de weg van artikel 7:207 BW, maar langs de weg van 6:258 BW of 6:248 BW tot een huurkorting gekomen. Dat heeft veelal te maken met een beroep van de verhuurder op een bepaling in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden die huurprijsvermindering op grond van de gebrekenregeling uitsluit. Daarnaast lijkt met name artikel 6:258 BW een ruimer beoordelingskader te bieden dan art. 7:207 BW in de zin dat bij de gebrekenregeling de focus ligt op de aard en omvang van het gebrek en bij de onvoorziene omstandigheden rekening kan worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.

Juridische vormgeving niet helder

Hoewel er maatschappelijk een zekere behoefte wordt gevoeld om de enorme schade van de corona maatregelen voor winkeliers op een bepaalde manier te verdelen tussen huurders en verhuurders, is volgens de kantonrechter niet helder of en hoe dat juridisch vormgegeven kan en mag worden. Omdat de juridische inbedding bepalend is voor de maatstaven waarlangs deze en soortgelijke kwesties moeten worden beoordeeld, acht de kantonrechter het zinvol om daarover prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. Voorts zijn er over deze kwestie momenteel landelijk veel rechtszaken en de verwachting is dat er nog vele zullen volgen. Ook dat rechtvaardigt het stellen van prejudiciële vragen.

Prejudiciële vragen

De kantonrechter stelt de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?