Een vastgoedverhuurder eiste bij de rechter achterstallige huur van een ijscozaak, die door de coronacrisis tijdelijk zijn deuren had moeten sluiten en zijn omzet had zien kelderen. Ook vond de verhuurder dat de TVL volledig gebruikt moest worden om de huur te betalen.
Gesloten door corona
IJswinkel Dolce & Gelato aan de Nieuwendijk 163 in Amsterdam betaalt € 13.791,73 per maand aan huur, inclusief btw. Door de coronacrisis bleven toeristen weg en werd de zaak verlieslatend. Met NOW- en TVL-steun lukte het de ondernemer zijn hoofd boven water te houden. Maar door de sluiting en het uitblijven van inkomsten was een huurachterstand ontstaan van ruim 60.000 euro. Verhuurder Nedstede eiste bij de rechter, verwijzend naar de huurovereenkomst, een onmiddellijke betaling van het openstaande bedrag. De ijszaak op zijn beurt vroeg de rechter de huurprijs met 50% de verlagen.
Pleidooi ondernemer
De ondernemer beargumenteerde zijn eis aldus: de rechter is bevoegd (huur)contracten te wijzigen als sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW, althans van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. De ijswinkel is afhankelijk van de verkoop aan met name toeristen en andere bezoekers van de binnenstad van Amsterdam. Deze zijn als gevolg van de coronamaatregelen massaal weggebleven. Als gevolg daarvan was het openhouden van de winkel gedurende langere perioden verlieslatend, reden waarom de winkel gedurende bepaalde perioden gesloten (in 2020 deels verplicht als horeca-onderneming) dan wel beperkt geopend is geweest. De aard van de producten in de winkel brengt mee dat een bezorgservice geen bestaansmogelijkheid heeft. Het verkopen van andere producten is niet rendabel en bovendien contractueel verboden. Het gevolg van een en ander was een aanzienlijke omzetdaling. De ondernemer vond daarom dat hij aanspraak maakt op een evenredige huurprijsvermindering.
Pleidooi verhuurder
Verhuurder Nedstede betwistte echter dat er sprake was van een gewijzigde omstandigheid of gebrek waardoor een vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd zou zijn, althans waarvan de gevolgen voor rekening van Nedstede zouden behoren te komen. De verhuurder voerde onder meer aan dat partijen reeds een regeling hadden getroffen betreffende de gevolgen van de coronamaatregelen voor de huur van de maanden april tot en met juni 2020. Daarmee zou de ondernemer, aldus Nedstede, afstand gedaan hebben van het wettelijke recht op huurverlaging. Verder vond de verhuurder de sluiting van de winkel een onverplichte eigen keuze. Omzetfluctuaties zijn voor risico van de ondernemer, aldus Nedstede, die eraan toevoegde dat de ondernemer ook niet méér huur betaalde toen er grote drommen toeristen naar de hoofdstad kwamen. Mocht de rechter al tot een huurverlaging besluiten, aldus de verhuurder, dan zou de huurachterstand eerst uit TVL, NOW en soortgelijke uitkeringen dienen te worden afgelost.
Oordeel rechter
De rechter vond dat was aangetoond dat de ijszaak door de coronacrisis veel omzet was misgelopen omdat toeristen uit Amsterdam zijn weggebleven. Eerdere uitbraken van besmettelijke ziekten, aldus de rechter, hadden ernstige gevolgen, maar zijn niet te vergelijken met de gevolgen die het coronavirus met zich heeft meegebracht en thans nog steeds veroorzaakt. De rechter vindt dat uit niets was gebleken dat de huurder, door huurafspraken te maken, afstand had gedaan van het recht op huurverlaging op basis van artikel 6:258 BW. Dat sluiting van de winkel een onverplichte eigen keuze van de ondernemer was en hij niets, althans te weinig heeft gedaan om alternatieve omzet te genereren, vond de rechter ook niet aangetoond. Het direct in mindering brengen van de TVL op de te betalen huur zoals door Nedstede werd bepleit, zou onvoldoende recht doen aan de doelstelling van de TVL (het voorkomen dat een bedrijf ten onder gaat aan de gevolgen van een langdurig omzetverlies, waarvoor over het algemeen méér nodig zal zijn dan dat de huur kan worden betaald). Verder zou, wanneer de TVL geheel ten goede zou komen aan de verhuurder, ook onvoldoende recht worden gedaan aan het uitgangspunt dat de gevolgen van de coronacrisis in beginsel door beide partijen moeten worden gedragen. De NOW uitkering zal buiten beschouwing blijven, nu deze expliciet is geoormerkt als een tegemoetkoming in de loonkosten.
Huurverlaging
De kantonrechter stelde vast dat de ijszaak recht heeft op een verlaging van de huurprijs vanaf het tweede kwartaal van 2020 tot en met het eerste kwartaal van 2021. In plaats van bijna 180.000 euro huur hoeft de ijzaak maar ruim 100.000 euro huur te betalen, een korting op de huurprijs van 35%. Ook werd de verhuurder veroordeeld tot betaling van de proceskosten van circa 2000 euro. Het is nog niet bekend of Nedstede in hoger beroep gaat.
Lees hier de uitspraak.
Geef een reactie