The Sting huurt al sinds 2000 het winkelpand; sinds 2013 wordt het onderverhuurd aan concerngenoot Costes. Die constructie wordt in 2015 vastgelegd in een nieuw huurcontract. Bij het uitbreken van de coronapandemie in 2020 vraagt The Sting aan de verhuurder of de huurprijs (ruim € 35.000 per maand) niet met 50% kan worden gematigd in verband met de omzetderving als gevolg van de overheidsmaatregelen. Daar gaat de verhuurder echter niet mee akkoord. Aan onderhuurder Costes wordt door The Sting wel een huurkorting verleend van in totaal ruim € 189.000 en aan de hoofdhuurder wordt een tijdlang slechts de helft van de huursom overgemaakt.
Kantonrechter: huur moet 100% worden betaald
De kantonrechter oordeelt in 2023 echter dat The Sting gewoon alsnog de volledige huur moet betalen over de periode tot en met de laatste lockdown, die begin 2022 eindigde; de omzetderving kan alleen worden toegerekend aan exploitant en onderhuurder Costes. Van The Sting zijn geen cijfers bekend, zodat niet kan worden vastgesteld dat die ook inkomsten is misgelopen.
Hoofd- en onderhuur verschillende verhoudingen
In hoger beroep stelt het gerechtshof vast dat onderverhuur wettelijk gezien niet schriftelijk hoeft te worden vastgelegd en dat de verhuurder herhaaldelijk verzoeken om Costes als huurder in de plaats van The Sting te stellen, heeft afgewezen. Het bezwaar van de verhuurder dat er geen onderhuurfacturen zijn, wordt verworpen. Uit onder meer de administratie blijkt voldoende dat er onderhuur is betaald.
Wel zijn de hoofd- en onderhuur twee te onderscheiden rechtsverhoudingen, gaat het hof verder. In de onderhuur is The Sting de verhuurder en Costes de huurder en de hoofdverhuurder mocht weigeren dat een ander als huurder in de plaats van The Sting werd gesteld. ‘Dat The Sting de contractuele wederpartij van [de hoofdverhuurder] is gebleven, berust uiteindelijk op haar eigen keuze. Ongeacht de argumenten die The Sting daartoe hebben gebracht, geldt ditzelfde voor haar keuze om de inhoud van de onderhuurovereenkomst aan te laten sluiten bij de hoofdhuur.’ Het hof is niet gevoelig voor het argument dat beide kledingmerken onder hetzelfde concern vallen; het gaat om twee verschillende rechtsverhoudingen en beide merken zijn twee aparte rechtspersonen.
Nadeel onderhuurder is ook nadeel onderverhuurder
De verhuurder betoogt dat The Sting voor de omzet niet afhankelijk is van de komst van publiek, maar beweert ten onrechte dat moet worden aangetoond dat er coronamaatregelen van kracht zijn geweest: feiten van algemene bekendheid hoeven niet te worden bewezen.
Verder geldt het verhuurde pand in de huurovereenkomst als winkelpand voor de verkoop van kleding: die is nadrukkelijk afhankelijk van de komst van publiek en dat is door de onderverhuur niet veranderd. Dat Costes het winkelpand niet of slechts in geringe mate heeft kunnen exploiteren en daardoor nadeel heeft geleden, is ook bepalend voor het nadeel van The Sting als huurder in de hoofdhuur. Dat nadeel moet in redelijkheid en billijkheid worden gesteld op de huurkorting die onderhuurder Costes heeft gekregen, want die vormt ‘het nadeel wegens een onvoorziene omstandigheid die de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties zo ernstig verstoort, dat [de hoofdverhuurder] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak mag maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs door The Sting en de rechter de hoofdhuurovereenkomst kan aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.’
Nadeel verdeeld over verhuurder en huurder
Het nadeel moet wel worden verdeeld over The Sting en de verhuurder en het hof bepaalt die verdeling op 35%-65%. The Sting is onderdeel van een groter geheel en heeft in de coronaperiode bovendien nog nieuwe panden aangehuurd. Die kan het nadeel makkelijker opvangen dan de verhuurder, die volledig afhankelijk is van de huuropbrengsten. Daarom heeft The Sting recht op vergoeding van 35% van de gegeven huurkorting van in totaal ruim € 189.000.
Het hof verlaagt ook het bedrag aan nog openstaande huur van ruim € 110.000 naar een kleine € 80.000. De verhuurder heeft tegen de door The Sting opnieuw berekende huurachterstand namelijk geen verweer gevoerd. Daarnaast matigt het hof de in rekening gebrachte boetes wegens niet-betaalde huur met 50%.
Geef een reactie