BV mag vertrouwen ontlenen aan Vastgoedbesluit bij verhuur woning aan dga

Een BV is ondernemer voor de omzetbelasting en een dga houdt alle certificaten van aandelen van de BV en is ook enig bestuurder. De BV neemt deel via verschillende tussenhoudsters in actieve (vastgoed) ondernemingen, maar bezit en exploiteert zelf geen vastgoed.

Op 1 september 2020 koopt de BV een woning voor een bedrag van € 2.010.000,-. De BV laat de woning in 2020 en 2021 verbouwen en opnieuw inrichten  en meubileren. Vervolgens verhuurt de BV de woning aan haar dga voor een periode van een jaar. De dga gebruikt de woning in de verhuurperiode van 1 september 2021 tot en met 31 augustus 2022 slechts 32 dagen verspreid over meerdere periodes. In de aangiften omzetbelasting over het eerste kwartaal en het tweede kwartaal 2021 brengt de BV de voorbelasting in aftrek die betrekking heeft op de verbouwing van de woning.

Naheffingsaanslag en geen teruggaaf

Omdat de huurovereenkomst is gesloten voor een periode langer dan 6 maanden, is volgens de inspecteur geen sprake van verhuur voor korte duur en bestaat er geen recht op aftrek van omzetbelasting voor de kosten die zijn gemaakt voor (de verbouwing van) de woning. Daarom legt hij een naheffingsaanslag van € 125.393,- voor het eerste kwartaal 2021 op en geeft hij een beschikking ‘geen teruggaaf’ voor het tweede kwartaal 2021 af. De BV maakt bezwaar voor de rechtbank Gelderland.

De rechtbank oordeelt dat de verhuur van de woning niet valt onder artikel 11, lid 1, letter b, onder 2o, van de Wet OB. De BV kan echter wel vertrouwen ontlenen aan het Vastgoedbesluit dat de levering en verhuur van onroerende zaken regelt. De vraag is dan ook of de verhuur valt onder artikel 11, lid 1, letter b, onder 2o, van de Wet OB, de kort-verblijf-uitzondering, ook wel short stay genoemd. En of de BV vertrouwen mag op het Vastgoedbesluit.

Soortgelijke functie

De rechtbank overweegt dat volgens artikel 11, lid 1, letter b, onder 2o, van de Wet OB de verhuur van onroerende zaken zijn vrijgesteld, met uitzondering van de verhuur binnen het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen, die daar slechts voor een korte periode verblijf houden. Artikel 135 van de Btw-richtlijn bepaalt dat de lidstaten vrijstelling verlenen voor de verhuur van onroerende zaken en dat van de vrijstelling is uitgesloten het verstrekken van accommodatie, als omschreven in de wetgeving van de lidstaten, in het hotelbedrijf of in sectoren met een soortgelijke functie. Dat geldt dan voor verhuuraccommodatie in vakantiekampen of op kampeerterreinen.

De rechtbank stelt vast dat de BV de persoonlijke holding is van de dga en dat deze vennootschap voorafgaand aan de verhuur van de woning aan de dga geen activiteiten ontplooide die kunnen worden aangemerkt als hotel- of vakantiebestedingsbedrijf. De BV is dus geen hotel- of vakantiebestedingsbedrijf zoals bedoeld in artikel 11, eerste lid, letter b, onder twee, van de Wet OB en de tabelpost b.11.

Concurrentie met hotels

In het geval van de BV is de woning alleen verhuurd aan de dga en aan niemand anders. Hoewel de woning door de dga werd gebruikt als een vakantiewoning en dus niet om permanent in te wonen, was de woning niet beschikbaar voor anderen om te huren in de periodes dat de dga er niet wilde zijn. De dga verklaart tijdens de zitting dat zij, ondanks het hebben van slechts één huurder, wel degelijk in concurrentie treedt met hotel- en vakantiebestedingsbedrijven. De Hoge Raad heeft in zijn arrest hierover bepaald dat als de verblijfsruimte ter beschikking wordt gesteld, anders dan in het kader van het hotelbedrijf en als daarmee wordt voorzien in een behoefte aan accommodatie waarop ook hotelbedrijven zich richten, met die bedrijven in concurrentie wordt getreden.

Het argument van de BV, dat de dga de woning huurt en geen andere vakantiewoning meer huurt, terwijl hij dat voordien wel regelmatig deed als hij met zijn gezin aan zee wilde zijn, acht de rechtbank echter niet voldoende om aan te nemen dat sprake is van in concurrentie treden met het hotel- en vakantiebestedingsbedrijf. Doorslaggevend daarvoor is namelijk dat de woning niet is aangeboden op de markt van hotel- en vakantiebestedingsbedrijven en dat de BV door het exclusieve gebruiksrecht van de dga ook feitelijk niet concurreert met hotels en vakantiebestedingsbedrijven.

De conclusie van de rechtbank op basis van de wet en jurisprudentie is dat de BV met de verhuur van de woning geen soortgelijke functie uitoefent als het hotel- en vakantiebestedingsbedrijf, omdat geen sprake is van concurrentie daarmee. De BV valt daardoor niet onder de short-stay-uitzondering, zodat de verhuur volgens de hoofdregel is vrijgesteld van omzetbelasting en de omzetbelasting op de verbouwingskosten dus niet voor aftrek in aanmerking komt.

Middelpunt maatschappelijk leven

Daarop stelt de BV dat zij op basis van de tekst van paragraaf 7.4.1 van het Vastgoedbesluit erop mocht vertrouwen dat de verhuur van de woning onder de short-stay-uitzondering viel en dus belast was met omzetbelasting. Zij benadrukt dat uit de tekst van het Vastgoedbesluit volgt dat het erom gaat dat de gasten feitelijk minder dan zes maanden in de accommodatie verblijven, dat het een gemeubileerde accommodatie is en dat de gasten het middelpunt van hun maatschappelijk leven niet daarnaar verplaatsen.

De inspecteur stelt zich op het standpunt dat de BV aan het Vastgoedbesluit niet het in rechte te beschermen vertrouwen heeft kunnen ontlenen dat de verhuur van de woning belast was met omzetbelasting. De toelichting van de staatssecretaris in het Vastgoedbesluit sluit uitdrukkelijk aan bij de begrippen hotelbedrijf of soortgelijk bedrijf en hij schrijft dat het moet gaan om “het tijdelijk verstrekken van accommodatie die plaatsvindt op overeenkomstige wijze als in het hotelbedrijf”. Daarmee beperkt hij de uitzondering op de vrijstelling tot dit type bedrijven, die dit soort prestaties verrichten als onderdeel van hun bedrijfsvoering. De inspecteur beaamt dat de BV wel voldoet aan de in het Vastgoedbesluit genoemde voorwaarde dat sprake was van verblijf voor een korte periode.

Duur feitelijk verblijf doorslaggevend

De rechtbank is van oordeel dat de betreffende tekst van het Vastgoedbesluit naar objectieve beschouwing redelijkerwijs zo moet worden opgevat dat de duur van het feitelijke verblijf volgens het besluit doorslaggevend is, ook als sprake is van een langer durende exclusieve huurovereenkomst van een woning zonder recreatiebestemming. De rechtbank acht het, gelet op het door de dga opgemaakte overzicht en zijn verklaring tijdens de zitting, aannemelijk dat hij en zijn gezin gedurende het jaar van de huurovereenkomst steeds feitelijk kort in de woning hebben verbleven, variërend van enkele dagen tot twee weken zomervakantie.

Naar het oordeel van de rechtbank geeft de tekst van het Besluit namelijk aan dat het in een geval als dit, waarin de huurder het middelpunt van zijn maatschappelijk leven niet naar de woning heeft verplaatst, alleen gaat om de duur van het feitelijke verblijf. Er is in de tekst geen aanknopingspunt te vinden voor gevallen waarin het feitelijke verblijf niet aaneengesloten plaatsvindt, terwijl de huurovereenkomst wel langer duurt, zoals in het geval van de BV.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden neemt het oordeel van de rechtbank over en voegt daaraan toe dat de term ‘sectoren met een soortgelijke functie’ ruim moet worden uitgelegd. Deze term heeft namelijk tot doel het belasten van het tijdelijk verstrekken van accommodatie die plaatsvindt op overeenkomstige wijze als in het hotelbedrijf. Het gemeenschappelijke kenmerk van de in de richtlijnbepaling bedoelde accommodatie is dat het gaat om verblijfsruimten die zijn ingericht om daarin kort te verblijven, zonder dat de tijdelijke bewoner is belast met de zorg voor de inventaris.

Bij een accommodatie voor het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf gaat het om accommodatie die de verhuurder in gemeubileerde/ingerichte staat aan de gasten verhuurt. Dit maakt, naar het oordeel van het hof, dat de BV erop mocht vertrouwen dat bij een feitelijk verblijf van minder dan zes maanden door de huurder in een ter beschikking gestelde gemeubileerde woning waarbij de huurder niet wordt belast met de zorg voor de inventaris sprake was van short stay verhuur.

Vertrouwensbeginsel

Het hof is van oordeel dat de verhuur van de woning niet valt onder de short stay van artikel 11, lid 1, letter b, onder 2, van de Wet OB, omdat de BV geen hotel-, pension, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf is of daaraan soortgelijk is. Dit brengt echter niet met zich dat de BV geen beroep op het vertrouwensbeginsel kan doen. Het hof is van oordeel dat de nationale wetgeving niet dusdanig duidelijk en voorspelbaar is dat de BV had kunnen en moeten beseffen dat zij in redelijkheid niet mocht rekenen op nakoming van hetgeen staat vermeld in het Vastgoedbesluit.

Hierbij acht het hof van belang dat de nationale wetgeving de soortgelijke sectoren niet benoemt en ook niet meteen duidelijk is wat daarmee wordt bedoeld. Dit terwijl jurisprudentie duidelijk maakt dat onder omstandigheden verhuur van een woning onder short stay kan vallen en dat dus verhuur van een woning kan vallen onder aan hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf soortgelijke sectoren. Bovendien is juist onduidelijk wanneer sprake is van verblijf voor korte periode.

De BV mocht er daarom vanuit gaan dat de toelichting die op deze twee punten in het Vastgoedbesluit door de staatssecretaris is gegeven juist is. In ieder geval is die uitleg niet duidelijk in strijd met de nationale wetgeving. Het hof merkt ten slotte op dat de nationale wet in ieder geval niet zodanig duidelijk en voorspelbaar is, dat de rechtbank op die grond het beroep van de BV op het vertrouwensbeginsel heeft afgewezen.

Het hoger beroep van de inspecteur wordt daarmee ongegrond verklaard.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2025:4941