Zeker sinds de recentere aanpassingen wordt box 3 steeds interessanter, maar de afwegingen worden niet eenvoudiger. In dit artikel besteden we aandacht aan de afwegingen die thans een rol spelen bij het beantwoorden van bovenstaande vraag.
1. Hoe wordt de schuld voor de eigen woning in box 1 behandeld?
Wil de lening ten behoeve van de eigen woning kwalificeren voor box I dan moet zij voldoen aan de volgende voorwaarden:
- de lening is schriftelijk overeengekomen;
- de lening wordt minimaal annuïtair in maximaal 360 maanden afgelost;
- aan de verplichting tot aflossen wordt voldaan (jaarlijkse toets);
- in bepaalde gevallen geldt er een verplichting informatie te verstrekken aan de Belastingdienst. Dit loopt via de aangifte inkomstenbelasting. Deze informatieverplichting geldt voor leningen bij niet-administratieplichtigen. Administratieplichtigen zijn bijvoorbeeld banken en niet-administratieplichtigen zijn bijvoorbeeld de eigen BV of familieleden. Als bijvoorbeeld de eigenwoninglening wordt afgesloten bij de eigen BV of een familielid dan moet dit worden aangegeven in de aangifte inkomstenbelasting.
Daarnaast spelen de navolgende elementen een rol.
Het eigenwoningforfait is belast tegen het tabeltarief (het hoogste tarief is 49,5%). De hypotheekrente is aftrekbaar, maar de aftrek is gemaximeerd tegen het tarief van de eerste schijf, voor 2025 is dit 36,97 procent.
Het eigenwoningforfait is voor 2025 als volgt:
Zoals je ziet is het eigenwoningforfait voor zogenaamde villa’s vanaf een waarde boven de 1.330.000 euro fors hoger. Momenteel zijn er belastingplichtigen die hiertegen bezwaar aantekenen en het is afwachten wat de Hoge Raad hiervan gaat vinden. Er komt geen massale be-zwaarprocedure, dus belastingplichtigen zullen hier zelf over moeten door procederen.
Ook de Wet Hillen, die stamt uit 2025, speelt nog een rol. Als een belastingplichtige geen of weinig rente betaalt omdat hij/zij geen of een kleine eigenwoningschuld heeft, dan is het eigenwoningforfait meestal hoger dan de aftrekbare kosten voor de eigen woning. Op grond van de Wet Hillen heeft de belastingplichtige dan recht op een aftrek, omdat er geen of een kleine eigenwoningschuld is. Ook deze regeling is versoberd. Vanaf 1 januari 2019 wordt de aftrek voor de kleine woningschuld over dertig jaar afgebouwd. Het percentage neemt ieder jaar af met 3,33. Vanaf 1 januari 2048 vervalt de aftrek helemaal. Dit betekent dat belastingplichtige in 2025 nog maar 76,67 procent van het verschil tussen zijn eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor de eigen woning als aftrek krijgt.
Dan kennen we ook nog de bijleenregeling, die best wel complex kan zijn. In het kort gezegd komt deze regeling erop neer dat ervan wordt uitgegaan dat bij aankoop van een nieuwe eigen woning de overwaarde die is vrijgekomen bij de verkoop van de oude eigen woning (kort gezegd de netto-opbrengst die hoger is dan de bestaande eigenwoningschuld) in de nieuwe eigen woning wordt geïnvesteerd. Alleen de rente van de hypo-theeklening die nodig is om het resterende deel van de koopsom te financieren, is nog aftrekbaar. Word er meer geleend dan valt dat deel van de schuld automatisch in box 3.
2. Hoe wordt de schuld voor de eigen woning in box 3 behandeld?
De schuld in box 3 verlaagt het box 3-vermogen. Realiseer je dat als het box 3-vermogen nul of negatief is er per saldo geen box 3-heffing is.
In box 3 wordt in het forfaitaire stelsel de rente afgetrokken tegen een percentage van 2,62 (2025). Dit percentage kan overigens nog veranderen, want dit wordt eerst in het eerste kwartaal van 2026 definitief vastgesteld. Als er wordt gekozen voor het ‘werkelijke rendement’ dan komt de werkelijk betaalde rente in aftrek.
3. Factoren die een rol spelen bij de keuze
Hieronder een schematisch overzicht van de afwegingen, waarbij we ook een kolom hebben toegevoegd als er voor box 3 wordt gekozen voor het werkelijk rendement. Dat maakt het allemaal nog uitdagender.
4. Boxhoppen
Met nieuwe hypotheekschulden en hypotheekschulden die zijn aangegaan vanaf 2013 kun je, zoals dat zo mooi heet, boxhoppen. Je kunt ze van box 1 naar box 3 verschuiven of vice versa door te sleutelen aan de voorwaarden. Voldoet de lening niet aan een van voornoemde voorwaarden, dan kwalificeert zij niet als eigenwoninglening in box I, maar als ‘gewone’ schuld die valt in box III. Je kunt in latere jaren in beginsel weer terug naar box 1 door weer te voldoen aan de betreffende voorwaarde(n). Het eenvoudigst is het zo te sleutelen aan de aflossingsverplichting dat er niet wordt voldaan aan de aflossingseis. Als je niet voldoet aan de aflossingsverplichting, dan valt de schuld in box 3. Voldoe je in latere jaren weer aan de aflossingsverplichting dan valt de schuld vanaf dat jaar weer in box 1. Let op er zit geen terugwerkende kracht in. Je hebt dus flexibiliteit, maar het blijft wel een kwestie van rekenen en goed overwegen, waarbij ook andere zaken een rol kunnen spelen.
Tot slot
Wat was die oude leuze van de Belastingdienst ook al weer: “Leuker kunnen we het niet maken …”
Zoals je ziet is er de nodige flexibiliteit, maar ook de nodige complexiteit. Het blijft een kwestie van rekenen en door de bomen het bos blijven zien. Daarnaast maken de veranderingen en de aankomende veranderingen, zoals wat er gaat gebeuren met de hypotheekrenteaftrek en wat uiteindelijk het nieuwe box 3-stelsel gaat worden, het er niet minder uitdagend op. Dit kan zo maar weer leiden tot andere afwegingen. Fiscaal is het steeds meer zaak flexibel te blijven.
Tekst : Andor Valkenburg, belastingadviseur bij Newtone.
Deze bijdrage komt uit het AV-Top 50 magazine van december 2025. Het volledige magazine vind je hier (gratis download): https://www.accountancyvanmorgen.nl/kennisdoc/av-3-2025-av-top-50/
Geef een reactie