Volgens René van der Paardt, fiscalist en voormalig hoogleraar fiscale economie aan de Erasmus Universiteit Rotterdam, draait het bij herontwikkeling om de vraag of een pand fiscaal als bestaand blijft gelden of als nieuw moet worden aangemerkt. Maar in de praktijk is die grens niet altijd scherp. “Bij volledige sloop en daaropvolgende nieuwbouw zal de levering al snel in de btw-sfeer terechtkomen. Maar juist in de tussenvarianten ontstaat discussie. Wanneer is een pand nog bruikbaar als bestaand gebouw, en wanneer niet meer? En wanneer is er eigenlijk sprake van een bouwterrein?” En precies die tussenvarianten hebben tot rechtszaken geleid. “Er zijn uitspraken waarin wordt gekeken naar wat er feitelijk met het pand is gebeurd. Blijft de constructie staan, of wordt die aangetast? Dat soort elementen zijn bepalend, maar leveren geen zwart-witregels op. Dat maakt het voor de praktijk lastig, want je wilt vooraf graag weten waar je aan toe bent.”
Fiscale gevolgen
De financiële impact van fiscale kwalificatie kan bovendien groot zijn. “Als sprake is van levering van een bouwterrein of nieuw onroerend goed, dan is die levering in beginsel belast met btw en geldt er een samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting,” legt hij uit. “Blijft het een bestaand gebouw, dan speelt btw bij de levering meestal geen rol, maar is er wel overdrachtsbelasting verschuldigd. De btw op de verbouwingskosten is dan meestal niet aftrekbaar. Per saldo toch voordeliger dan btw op de verkoopprijs. Die btw is voor beleggers die woningen verhuren niet aftrekbaar, wat direct doorwerkt in het rendement.”Bij de transformatie van een kantoorpand naar appartementen kan het bijvoorbeeld doorslaggevend zijn of de bestaande constructie in stand blijft. “Als het pand fiscaal als bestaand wordt aangemerkt, betalen kopers overdrachtsbelasting in plaats van btw. Voor particuliere kopers kan dat natuurlijk een groot verschil maken.”Tegelijkertijd waarschuwt Van der Paardt: “Je hebt te maken met feiten en omstandigheden, en met rechtspraak die zich blijft ontwikkelen, en dat is onzeker.”
2%-tarief bij sloop of nieuwbouw
Ook rond het verlaagde overdrachtsbelastingtarief bij woningen spelen actuele vraagstukken. Zo was er recent een zaak waarin een koper een woning kocht, deze direct sloopte en vervolgens een nieuwbouwwoning liet bouwen. De vraag: geldt het 2%-tarief voor eigen bewoning, of het hogere tarief?De Belastingdienst vond dat het lage tarief niet van toepassing was, omdat de koper niet éérst in de bestaande woning ging wonen. “Maar de rechtbank oordeelde anders en keek naar de intentie: het voornemen om op die locatie te gaan wonen”, verklaart Van der Paardt. “Daarmee kon het 2%-tarief toch worden toegepast. De uitkomst is overigens nog niet definitief, er loopt nog hoger beroep. Maar dit soort uitspraken geven wel richting aan de praktijk.”
Btw-aftrek bij kantoor aan huis
Ook op kleinere schaal spelen fiscale afwegingen een rol. Zo is er recente rechtspraak over een ondernemer die een deel van zijn woning als kantoor inricht en dat deel btw-belast verhuurt aan zijn eigen bv. In dat geval kan de btw op dat deel van de woning aftrekbaar zijn, mits de ruimte daadwerkelijk en uitsluitend zakelijk wordt gebruikt. “Als je een ruimte specifiek inricht en alleen maar zakelijk gebruikt en verhuurt aan de bv, dan is dat wel degelijk een deel van de woning dat btw-belast wordt gebruikt,” aldus Van der Paardt. Volgens hem is het dan ook logisch dat de btw op dat kantoorgedeelte aftrekbaar is.
Vraagstukken in de praktijk
Voor accountants en fiscalisten zijn dit vraagstukken die direct spelen in de praktijk. “Zij zullen met dit soort vragen te maken krijgen bij klanten,” zegt Van der Paardt. Daarbij maakt de omvang van het project weinig uit. “Het kan namelijk zowel bij kleine projecten als bij grote projecten spelen.” Juist omdat de uitkomst afhankelijk is van feiten en omstandigheden en rechtspraak niet altijd eenduidig is, maakt dit goed advies noodzakelijk.
Wil je deze vraagstukken ook beter leren doorgronden? Kom dan naar de cursus Fiscale aspecten van vastgoed. In deze cursus behandelen René van der Paardt, Aimée van der Paardt en Tom Berkhout de fiscale spelregels rond vastgoed: van aankoop en exploitatie tot herontwikkeling en verkoop. Meer weten? Meld je snel aan via deze link.
Geef een reactie