Recent is het ministerie van Financiën een internetconsultatie gestart over een wetswijzing in de overdrachtsbelasting om situaties te bestrijden waarin onroerend goed via aandelentransacties wordt overgedragen zonder heffing van omzetbelasting en zonder heffing van overdrachtsbelasting. In dit artikel behandelen wij de wetswijziging en schetsen wij de gevolgen voor de Nederlandse praktijk.
De voorgestelde wetswijziging heeft betrekking op de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting. Op basis van die wetswijziging is die vrijstelling niet langer van toepassing bij de verkrijging van aandelen in een vastgoed-BV. Dat wil zeggen dat bij de verkrijging van een kwalificerend aandelenbelang (= een belang van 1/3e of meer) in een onroerendezaakrechtspersoon als bedoeld in artikel 4 WBR 1970, na de wetswijziging overdrachtsbelasting is verschuldigd.
De voorgestelde ingangsdatum van de wetswijziging is 1 januari 2024.
Aanleiding en doel wetswijziging
Een aandelentransactie is vrijgesteld van omzetbelasting. Daarnaast is op basis van de zogenaamde doorkijkarresten van de Hoge Raad de samenloopvrijstelling van toepassing op de verkrijging van nieuw onroerend goed via aandelen. Deze niet-heffing van zowel omzetbelasting als overdrachtsbelasting betreft een belastingbesparing die de wetgever wenst te bestrijden. Daarnaast beoogt de wetgever een gelijker speelveld te creëren tussen bedrijven die direct nieuw onroerend goed aankopen (belast met omzetbelasting en geen overdrachtsbelasting o.b.v. samenloopvrijstelling) en bedrijven die nieuw vastgoed aankopen door middel van aandelen in een vastgoed-BV (geen omzetbelasting en geen overdrachtsbelasting o.b.v. samenloopvrijstelling).
Gevolgen Nederlandse praktijk
De voorgenomen wetswijziging kan ingrijpende gevolgen hebben op vastgoedaandelentransacties en voor het toe- of uittreden bij samenwerkingsverbanden.
Vastgoedaandelentransacties
Deze wetswijziging heeft gevolgen voor bedrijven, zoals projectontwikkelaars, die nieuw onroerend goed (laten) bouwen binnen een BV en de aandelen in die BV (en daarmee het onroerend goed) vervolgens overdragen, alsmede voor de verkrijger van die aandelen (en daarmee dus de verkrijgers van het onroerend goed). Bij vastgoedaandelentransacties waar momenteel een beroep kan worden gedaan op de samenloopvrijstelling is na de wetswijziging 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd. Na de wetswijziging is een beroep op de doorkijkarresten (momenteel opgenomen in de goedkeuring in paragraaf 2.2.7 in het besluit van 16 maart 2017 genaamd ‘Overdrachtsbelasting en omzetbelasting, samenloop’) dus niet langer mogelijk.
Toe- of uittreding samenwerkingsverbanden
De voorgenomen wetswijziging heeft daarnaast ook gevolgen voor de goedkeuring voor toepassing van de samenloopvrijstelling bij toe- of uittreding bij een samenwerkingsverband zonder rechtspersoonlijk zoals de maatschap, vennootschap onder firma (vof) en commanditair vennootschap (cv), zoals opgenomen in paragraaf 2.2.8 van het hiervoor genoemde besluit. Het kabinet is voornemens om, als het wetsvoorstel wordt aangenomen, ook deze goedkeuring in te trekken. Reden hiervoor is dat op die manier aandelentransacties en transacties met deelgerechtigdheden na de voorgestelde wetswijziging gelijk behandeld worden.
Overige situaties – overdracht zonder heffing van btw en overdrachtsbelasting
De wetswijziging heeft geen gevolgen voor andere situaties waarin nieuw onroerend goed wordt overgedragen zonder heffing van omzetbelasting en zonder heffing van overdrachtsbelasting. Denk aan de overdracht van onroerend goed binnen fiscale eenheid omzetbelasting of de overdracht van een (gedeelte) van een onderneming op grond van art. 37d van de Wet OB 1968. Dit blijft vooralsnog dus mogelijk.
Wel gaat het kabinet monitoren of partijen bij vastgoedaandelentransacties vaker gaan samenwerken zodat ieder minder dan 1/3e belang verkrijgt om op die manier buiten de heffing van overdrachtsbelasting te blijven. Bij waarneembare significante gedragseffecten, zal het kabinet heroverwegen om in de overdrachtsbelasting-wetgeving de zogenaamde ‘samenwerkende groep’ te introduceren.
Kanttekening
Deze wetswijziging leidt tot een hogere effectieve belastingdruk bij btw-aftrekgerechtigde verkrijgers dan bij de directe verkrijging van het onroerend goed. De aankoop van nieuw onroerend goed via aandelen wordt na de wetswijziging namelijk belast met overdrachtsbelasting. Bij directe verkrijging van het onroerend goed is dat niet het geval. Deze overkill is in het wetgevingsproces ook onderkend. Uit de toelichting op het concept wetsvoorstel blijkt echter dat in het kader van duidelijke, werkbare en uitvoerbare wetgeving er voor is gekozen om hier geen rekening mee te houden.
Wij vinden dat dit afdoet aan het doel van de voorgestelde wetswijziging, namelijk het creëren van een gelijker speelveld tussen directe overdracht van nieuw onroerend goed en overdracht via aandelen. Dit is mogelijk op te lossen door aan de concept-wettekst een tekstonderdeel toe te voegen waaruit blijkt dat de samenloopvrijstelling alleen dan niet van toepassing is indien bij de directe verkrijging van het nieuwe onroerend goed geen btw-aftrekrecht bestaat.
Zelfs als voornoemde overkill wordt vermeden door het wetsvoorstel wat handiger te formuleren, zien wij nog steeds een probleem in de voorgenomen wetswijziging. De wetgever stelt namelijk dat de overdracht van aandelen in een vastgoed-BV zonder heffing van btw en overdrachtsbelasting plaatsvindt, maar het is onjuist dat er op het onroerend goed (dat voor niet-aftrekgerechtigde doeleinden wordt gebruikt) geen btw drukt. De betreffende BV kan de btw op de aanschaf van de grond en/of stichtingskosten van het pand namelijk niet in aftrek brengen. Dergelijke structuren leiden dus zeker wel tot een substantiële btw-druk op de onroerende zaken. Een aanvullende heffing van overdrachtsbelasting kan daardoor zelfs leiden tot een effectieve belastingdruk op het onroerend goed die hoger is dan 21%!
Anja Adriaensen-Vriends is senior belastingadviseur | btw-specialist bij Van Oers Accountancy & Advies.
Geef een reactie