Geen recht op btw-aftrek bij aankoop luxe appartement, BV maakt zakelijk gebruik niet aannemelijk

De activiteiten van een BV die in 2013 is opgericht bestaan uit het verwerven, ontwikkelen en realiseren van registergoederen. In 2019 koopt de BV een appartement met een gebruiksoppervlakte van 160 m2 dat deel uitmaakt van een appartementencomplex en bestaat uit een zestal appartementen met bijbehorende overige ruimtes. Uit de aankoopakte blijkt dat de appartementen allemaal een woonbestemming hebben en uitsluitend voor woondoeleinden zijn bestemd.

Vanaf 1 april 2019 verhuurt de BV het appartement aan een dochter-BV, die geen personeel in dienst heeft, als kantoorruimte. In de aangifte omzetbelasting over de periode maart 2019 brengt de BV de op de aanschaf van het appartement betrekking hebbende omzetbelasting van € 295.041,- in vooraftrek. De inspecteur vraagt de BV de aftrek van de omzetbelasting te onderbouwen. De inspecteur geeft aan dat het appartement alle kenmerken van een woning bezit en dat het aan de BV is om aan te tonen dat het gehele appartement in het geheel niet als woning gebruikt wordt of gebruikt gaat worden en weigert vervolgens de aftrek.

Verhuur onroerende zaken in principe vrij van heffing OB

Omdat de inspecteur geen teruggaf verleent gaat de BV in beroep bij de rechtbank Noord-Nederland waarbij het de vraag is of de BV recht heeft op aftrek van de ter zake van de aanschaf van het appartement aan haar in rekening gebrachte omzetbelasting. De rechtbank overweegt dat volgens artikel 11, eerste lid, onderdeel b, van de Wet OB, de verhuur van onroerende zaken in beginsel vrijgesteld is van de heffing van omzetbelasting. Als de huurder het gehuurde echter gebruikt voor doeleinden waarvoor een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek van voorbelasting bestaat, kunnen huurder en verhuurder samen opteren voor een met omzetbelasting belaste verhuur.

Voor de rechtbank staat het vast dat het appartementencomplex bestaat uit appartementen die een woonbestemming hebben en dat de BV met de ondertekening van het koopcontract heeft verklaard voornemens te zijn het appartement conform deze bestemming te gebruiken. Daarbij is het feitelijk gebruik van het appartement bepalend voor de vraag of opteren voor een met omzetbelasting belaste verhuur mogelijk is.

Appartement voor zakelijke doeleinden gebruikt

De BV stelt zich op het standpunt dat het appartement door de middellijk enig aandeelhouder van de BV uitsluitend voor zakelijke doeleinden is gebruikt. De dga maakt enkele dagen per week gebruik van het appartement als hij voor zakelijke besprekingen in de Randstad moet zijn. Hij ontvangt er zakelijke relaties, gebruikt het als uitvalsbasis voor zakelijke afspraken en overnacht er als hij meerdere dagen achter elkaar afspraken heeft.

Ter onderbouwing van haar standpunt dat het appartement niet als woning wordt gebruikt, overlegt de BV een plattegrond van een casco-appartement en verklaringen van diverse zakelijke relaties omtrent vergaderingen die in het appartement hebben plaatsgevonden. De lijst met zakelijke besprekingen die in 2020 in het appartement zouden zijn gevoerd is niet gestaafd door primaire vastleggingen, zoals bijvoorbeeld een agenda.

De stelling dat het appartement enkel zakelijk werd gebruikt en deels niet was ingericht, is verder niet met foto’s onderbouwd. De BV heeft slechts twee foto’s overgelegd, één van een klein bureau en één van een tafel met zes stoelen. De BV heeft nagelaten om foto’s te overleggen van de overige ruimten en van de volledige inrichting van het appartement. De rechtbank is van oordeel dat de BV niet aannemelijk heeft gemaakt dat het appartement niet (mede) als woning, maar enkel zakelijk werd gebruikt.

Gelijkheidsbeginsel geschonden?

De rechtbank verklaart het beroep van de BV ongegrond en de BV gaat daarop in hoger beroep voor het hof Arnhem-Leeuwarden. Daarbij is niet alleen in geschil de aftrekbaarheid van de voorbelasting maar ook of de inspecteur het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden door aftrek van voorbelasting te weigeren. Het hof is, net als de rechtbank, van oordeel dat de BV niet aannemelijk gemaakt dat het appartement niet als woning wordt gebruikt. Anders dan uit de plattegrond volgt, is sprake van een appartement met een woonkamer, drie slaapkamers en twee badkamers.

Daarbij merkt het hof op dat de agenda met zakelijke besprekingen achteraf is opgesteld en dat de originele agenda niet door de BV is overlegd. Gelet hierop is het voor het hof niet mogelijk zich aan de hand van de agenda een voldoende beeld te vormen van het gebruik van het appartement. Daarnaast weegt voor het hof in het oordeel mee dat de dochter-BV geen personeel heeft en dat de middellijk enig aandeelhouder van de BV als enige een sleutel van het appartement heeft en als enige op elk gewenst moment van het appartement gebruik kan maken. Voor het hof is niet aannemelijk geworden dat het appartement uitsluitend voor representatieve doeleinden en als kantoor werd gebruikt en niet tevens als woning diende; de inspecteur heeft terecht de aftrek van voorbelasting geweigerd.

De BV stelt zich op het standpunt dat desondanks toch aftrek van voorbelasting moet worden verleend wegens schending van het gelijkheidsbeginsel. Zij voert, onder verwijzing naar twee in hetzelfde appartementencomplex gelegen appartementen, aan dat in de meerderheid van de met de BV vergelijkbare gevallen aftrek van voorbelasting is toegestaan.

Geen vergelijkbare gevallen

De inspecteur betwist dat de door de BV genoemde gevallen vergelijkbaar zijn, nu de (indirecte) eigenaren van die appartementen blijkens de Basisregistratie Personen op een ander woonadres staan ingeschreven. Eén van deze (indirecte) eigenaren bewoont zelfs een appartement in hetzelfde appartementencomplex, beide appartementen zijn als kantoor ingericht en één van de appartementen beschikt niet over een keuken.

Het hof is van oordeel dat de BV niet is geslaagd in de op haar rustende bewijslast. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de (indirecte) eigenaren van de andere appartementen, in tegenstelling tot de enig aandeelhouder van de BV over woonruimte elders beschikten, waardoor het mede gebruik van deze appartementen als woning minder voor de hand lag. Verder beschikt het kantoorappartement van deze (indirecte) eigenaar niet over een keuken, hetgeen eveneens een relevant verschil is in vergelijking met het appartement van de BV. Naar het oordeel van het hof faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel daarmee.

Niet toegestaan informatie achter te houden

De BV stelt in verband met haar beroep op het gelijkheidsbeginsel dat de inspecteur ten onrechte niet de in het dossier aanwezige informatie over de door haar genoemde gelijke gevallen heeft overgelegd. Voor het hof verklaarde de inspecteur over informatie uit de BRP te beschikken waaruit blijkt dat de uiteindelijke (indirecte) eigenaren van de appartementen op een woonadres van het aangekochte appartement stonden ingeschreven. De stelling van de inspecteur dat hij de BRP-informatie en het e-mailbericht niet kon overleggen, omdat deze (privacy)gevoelige informatie bevatten, maakt het voor het hof niet anders.

Het hof is van oordeel dat als de inspecteur van mening is dat een bepaald stuk geheime informatie bevat, dan ligt het op zijn weg om een verzoek tot beperkte kennisneming of geheimhouding te doen (artikel 8:29 van de Awb). Het staat hem niet vrij om deze informatie voor de BV en de rechter achter te houden. De klacht van de BV dat de inspecteur het bepaalde artikel 8:42, eerste lid, van de Awb heeft geschonden is terecht en daarom krijgt de BV een proceskostenvergoeding van € 1.814,-.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2025:5444