Vastgoedtransacties hebben specifieke kenmerken en brengen ook dilemma’s met zich mee, zoals: wanneer wordt opgetreden als ondernemer? Dat aspect is cruciaal. Rechtspraak maakt duidelijk dat mensen vaak eerder als ondernemer kwalificeren dan gedacht.
Normaal vermogensbeheer omvat het beheer van privévermogen zonder substantiële economische handelingen te verrichten. Dit kan bijvoorbeeld het aanhouden van vastgoed als belegging zijn, waarbij er geen verdere bewerkingen, splitsingen, of commerciële exploitaties plaatsvinden. Incidentele verkopen zonder actieve handeling behoren tot dit normale beheer. Volgens de rechtspraak is normaal vermogensbeheer van privévermogen (behoudens verhuur; zie hierna) geen economische activiteit in de zin van de BTW en leidt dit niet tot ondernemerschap. Maar zodra een eigenaar economische activiteiten ontplooit die verder gaan dan dit ‘passieve’ beheer van privévermogen, is er wel degelijk sprake van ondernemerschap voor de BTW.
Passieve verhuur: een bijzondere BTW-positie
Hoewel de verhuur van onroerend goed tegen vergoeding (bijvoorbeeld door particulieren vanuit box 3 voor de inkomstenbelasting) vaak wordt gezien als passief, kwalificeert de verhuurder toch als ondernemer voor de BTW. Dit komt doordat verhuur op basis van de Wet OB ook zonder actieve exploitatie kwalificeert als economische activiteit. Weliswaar is er bij diverse verhuursituaties geen BTW verschuldigd, zoals bij verhuur van woningen vanwege een vrijstelling, maar de verhuurder is wel ondernemer voor de BTW. In een situatie waarin het label van een bepaalde onroerende zaak wijzigt naar bijvoorbeeld een bouwterrein, dan is bij de verkoop daarvan BTW verschuldigd – ook al was de verhuur altijd zonder BTW.
Incidenteel actief handelen leidt tot BTW-ondernemerschap
Bij andere vastgoedactiviteiten dan verhuur is het onderscheid tussen passief aanhouden als eigenaar en actief exploiteren van belang voor de BTW-kwalificatie. Vooral bij incidentele transacties die in beginsel niet tot BTW-plicht leiden, maar die door actief handelen toch in de BTW-sfeer kunnen komen. Dit aspect speelt met name bij vermeend particulier handelen door natuurlijke personen, en minder bij vennootschappen die als actieve ontwikkelaar optreden. De laatste zijn zich veelal wel bewust van hun optreden als ondernemer voor de BTW. Maar ‘particulieren’ menen bij verkoop van vastgoed buiten de BTW te vallen, bijvoorbeeld omdat het box-3-vermogen betreft.
Het Hof van Justitie EU heeft inzake het mogelijk bestaan van ondernemerschap voor de BTW bij ‘privévermogen’ echter al meerdere malen overwogen dat de loutere uitoefening door de eigenaar van zijn eigendomsrecht op zich niet als economische activiteit (lees: kwalificatie als BTW-ondernemer) wordt beschouwd. Maar geeft het hof ook aan dat wanneer deze persoon met het oog op het sluiten van deze verkopen actief stappen onderneemt door middelen in te zetten, die vergelijkbaar zijn met de middelen die een fabrikant, handelaar of dienstverrichter aanwendt? In die gevallen moet deze persoon alsnog worden beschouwd als een persoon die een economische activiteit in de zin van de BTW uitoefent. Als voorbeelden van deze actieve stappen worden de uitvoering van werken genoemd om deze terreinen bouwrijp te maken en het gebruik van beproefde verkooptechnieken.
Toch BTW-heffing
In de nationale rechtspraak zien we van het voorgaande in de afgelopen jaren ook steeds meer terug. Daaruit blijkt dat een particulier die incidenteel vastgoed verkoopt maar daarbij actief optreedt, toch te maken kan krijgen met BTW-heffing. Actieve handelingen die in de nationale rechtspraak tot ondernemerschap hebben geleid zijn onder meer: inspanningen jegens een gemeente om de bestemming te wijzigen, onderzoeken (zoals van flora en fauna) in verband met die bestemmingswijziging, afspraken met de gemeente via een anterieure overeenkomst en het op commerciële wijze op de markt brengen. Daarbij is het aantal verkopen en de omvang daarvan op zich niet van doorslaggevend belang.
Wanneer de verkoper kwalificeert als BTW-ondernemer en een bouwterrein of een nieuw gebouw levert, dan is 21% BTW verschuldigd. Als dat niet (tijdig) wordt onderkend, loopt de verkoper het risico van een naheffing van BTW.
Verkoop vastgoed na (vrijgestelde) verhuur
Een belangrijk aandachtspunt binnen vastgoedexploitatie betreft verder de verkoop van vastgoed, die volgt op een periode van verhuur. Ongeacht het feit of die verhuur belast of vrijgesteld was. Zoals eerder aangegeven, leidt verhuur in beginsel tot ondernemerschap voor de BTW. Een daaropvolgende verkoop gebeurt dan ook in de BTW-sfeer als een laatste liquidatiehandeling van de BTW-onderneming. Maar ook als er enige tijd is verstreken na het beëindigen van de verhuur kan deze verkoop soms toch nog worden aangemerkt als een zogeheten laatste liquidatiehandeling binnen het BTW-ondernemerschap. Dit is met name het geval als uit de feiten en omstandigheden blijkt dat de verhuur is geëindigd om over te gaan tot verkoop, waardoor er een duidelijk causaal verband is.
Snellere kwalificatie dan voorheen
De criteria inzake het kwalificeren als ondernemer voor de BTW zijn de afgelopen jaren door de rechtspraak verder aangescherpt. Daardoor komen incidentele maar actieve verkopen door een natuurlijk persoon vanuit het privévermogen sneller in de BTW-sfeer. Helaas wordt in de praktijk vaak niet op tijd beseft dat vrijgestelde verhuur plaats heeft in de BTW-sfeer en dat verhuur tot ondernemerschap voor de BTW leidt, ook al is er dan (nog) geen BTW verschuldigd. Bij het veranderen van het BTW-label, bijvoorbeeld van weiland naar bouwterrein, gevolgd door verkoop is er ineens wél BTW verschuldigd. Dit risico bestaat ook als er enige tijd zit tussen einde huur en verkoop, afhankelijk van de feiten en omstandigheden.
Mr. H.J. Steller RB is BTW-adviseur en docent voor Fiscount en is tevens lid van en docent voor het Register Belastingadviseurs
Geef een reactie