PwC: explosieve stijging belastingdruk bij opvolging bedreigt familiebedrijven in vastgoed

Familiebedrijven buiten de vastgoedsector betalen in 2026 in eenzelfde vermogenspositie slechts acht respectievelijk zes procent belasting bij overdracht. De enorme stijging vormt een bedreiging voor de toekomst en investeringsmogelijkheden in de maatschappelijke opgaven rond betaalbare woningen en duurzaam vastgoed in Nederland.

Dit blijkt uit het PwC-rapport ‘Overbelaste overdracht – de cumulatieve uitwerking van fiscale maatregelen bij de overdracht op investeringen en continuïteit van familievastgoedbedrijven in Nederland’. Volgens Philip Vossenberg, Tax partner en Family Capital leader bij PwC, zijn de gevolgen van deze wijzigingen breder dan alleen hogere belastingafdrachten: “Ze hebben impact op bedrijfscontinuïteit, investeringskracht in de Nederlandse vastgoedmarkt en belangrijke maatschappelijke doelen zoals wonen, verduurzaming, leefbaarheid en gebiedsontwikkeling.”

Rol van familievastgoedbedrijven

Familievastgoedbedrijven onderscheiden zich door langdurige exploitatie van verhuurd vastgoed met actief beheer, transformatie en ontwikkeling. Hun regionale betrokkenheid en het combineren van beheer, ontwikkeling en investering binnen één organisatie zorgen voor stabiliteit in een krappe markt. Barbara Baarsma, hoofdeconoom bij PwC en hoogleraar aan de UvA, benadrukt dit: “Nu particuliere verhuurders afnemen, zijn familievastgoedbedrijven essentieel voor continuïteit. Ze investeren veel in het middenhuursegment en ontwikkelen woningen boven winkels in binnensteden. Dit zijn projecten met een lange looptijd; de opbrengst wordt pas na jaren zichtbaar. Andere investeerders tonen daar minder interesse in.”

Wetgeving en fiscale gevolgen

Wetgeving kwalificeert verhuurde objecten sinds 2024 altijd als beleggingsvermogen. Daardoor vallen familievastgoedbedrijven buiten bedrijfsopvolgingsregelingen en is er geen gespreide betaling mogelijk. Bij aandelenoverdracht komt er bovendien vaak overdrachtsbelasting bij, wat de totale fiscale last verder verhoogt. “Het verschil tussen actief ondernemerschap en passief beheer verdwijnt”, aldus Vossenberg. “Dat doet geen recht aan het ondernemerschap van deze bedrijven. Actief beheer, transformatie en ontwikkeling vereisen organisatiekracht, arbeid, kapitaal, ondernemingsrisico en vakmanschap.”

Liquiditeitsproblemen en continuïteitsrisico’s

Door het ontbreken van een doorschuif- en uitstelregeling moeten familievastgoedbedrijven belastingen bij overdracht snel betalen, terwijl het vermogen meestal vastzit in illiquide vastgoed. Dit bedreigt de continuïteit. Zonder liquide middelen blijft vaak alleen een gedwongen verkoop van vastgoed over, meestal onder druk, wat leidt tot lagere opbrengsten in vergelijking met een zorgvuldig getimede verkoop. Deze fiscale lasten beperken niet alleen de opvolging, maar ook de investeringscapaciteit van familievastgoedbedrijven. Baarsma: “Om ruimte te houden voor toekomstige belastingclaims stellen zij investeringen uit of versoberen deze, wat gevolgen heeft voor verduurzaming, onderhoud, stedelijke ontwikkeling en betaalbare huurwoningen.”

Beleidsvoorstellen ter verbetering

Het PwC-rapport schetst verschillende beleidsvoorstellen om de negatieve effecten te verminderen zonder het wetgevingsdoel te verliezen. “Een generieke uitstelregeling en het uitbreiden van overlijdensdividend naar schenkingssituaties kunnen gedwongen verkoop voorkomen”, stelt Vossenberg. “Ook het openstellen van bedrijfsopvolgingsfaciliteiten voor ondernemende familievastgoedbedrijven en een versoepeling van de overdrachtsbelasting bij herstructureringen kunnen helpen bij betere opvolging.”

Met het rapport wil PwC zichtbaar maken wat de gevolgen zijn van huidige beleidskeuzes voor continuïteit, investeringskracht en maatschappelijke waarde. Baarsma: “We pleiten niet voor afschaffing van belastingheffing, maar willen het debat met feitelijke informatie verrijken. Ons doel is om bij te dragen aan goed geïnformeerde beleidskeuzes en familievastgoedbedrijven handvatten te bieden om tijdig voorbereid te zijn op de fiscale en financiële gevolgen van bedrijfsopvolging.”

Het rapport is hier te vinden.