Een bv koopt een voormalige verslavingskliniek van een stichting. Hoewel het college van b&w van de gemeente toestemming verleent om het zogenaamde kettingbeding te schrappen, zodat het pand als woonobject kan worden verkocht, oordeelt Hof Arnhem-Leeuwarden dat het woningtarief niet van toepassing is.
De bv is van mening dat hij bij de aankoop van het pand ten onrechte 6% overdrachtsbelasting is betaald. De voorganger van de stichting heeft de grond ten behoeve van de bouw van een verslavingskliniek gekocht van de gemeente. In de bouwovereenkomst is een kettingbeding opgenomen met de strekking dat de te bouwen opstal moet worden ingericht als een verslavingskliniek.
Kettingbeding
In 2019, een jaar voor de aankoop van het pand, verleent het college van burgemeester en wethouders toestemming om het kettingbeding door te halen, waardoor het pand als woonobject kan worden verkocht en gebruikt.
De stichting wil het pand in verkoop brengen als woonobject en de meerwaarde bij de verkoop als woonobject investeren in de sloop en nieuwbouw van een andere locatie. Het gaat er nu om of de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging door de bv kan worden aangemerkt als een woning als bedoeld in artikel 14, lid 2 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, waardoor het verlaagde tarief van 2% op de verkrijging van toepassing is.
Het standpunt van de bv is dat de in de onroerende zaak aanwezige ruimtes zonder verbouwingen in gebruik kunnen worden (en zijn) genomen als onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur). Daardoor zou het vervallen van het door de gemeente ingestelde kettingbeding moeten worden gezien als een transformatie van de voormalige zorgbestemming in een woonbestemming.
Kliniek is gebouwd om zorg in te verlenen
De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat sprake is van een niet-woning omdat de kliniek gebouwd is om zorg in te verlenen en niet om in te wonen. Het vervallen van het kettingbeding doet daar niet aan af.
De overdrachtsbelasting bij aankoop van woningen bedraagt 2% en volgens artikel 14, lid 2 van de WBR moet onder woningen worden verstaan onroerende zaken die ten tijde van de juridische eigendomsoverdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Bij twijfel daarover is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Onroerende zaken die zijn bestemd voor gebruik als een hotel/pension, asielzoekerscentrum, verpleeginstelling, verzorgingsinstelling, ziekenhuis of internaat zijn in ieder geval niet als woning aan te merken.
Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat aansluiting moet worden gezocht bij het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd, in dit geval: verslavingszorg. Naar het oordeel van het hof blijkt uit de feiten dat de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd als gebouw waar zorg, in dit geval verslavingszorg, wordt verleend. De kenmerken van het gebouw, zoals de aanwezigheid van behandel- en spreekkamers en een instellingskeuken, wijzen daar onmiskenbaar op.
Onzelfstandige kamerbewoning
Nu dit is vastgesteld is het aan de bv om aannemelijk te maken dat de onroerende zaak op het tijdstip van de eigendomsoverdracht wel naar zijn aard tot woning is bestemd. Als argument voert de bv aan dat dat de onroerende zaak vanaf de stichting niet alleen geschikt was voor het gebruik als zorgcentrum, maar tevens al volledig geschikt was voor onzelfstandige kamerbewoning.
Het hof refereert nog aan een uitspraak van de Hoge Raad dat aan eisen of beperkingen die uit publieke (of zoals in dit geval: civielrechtelijke) voorschriften voortvloeien pas mede betekenis kan worden toegekend als de bouwkundige staat en kenmerken van het bouwwerk geen uitsluitsel bieden.
Van dat laatste is in dit geval echter geen sprake. Tot het moment van de verkrijging door de bv hebben geen verbouwingen plaats gevonden. De bv heeft de onroerende zaak gekocht zoals deze oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd.
Ook na het verval van het kettingbeding wijzen de bouwkundige staat en kenmerken van de onroerende zaak er nog steeds op dat het als zorginstelling moet worden aangemerkt en desgewenst ook zonder aanpassingen als zodanig weer in gebruik kan worden genomen.
De bouwkundige staat en kenmerken geven in dit geval dus uitsluitsel: er is op het moment van de eigendomsoverdracht sprake van een zorginstelling.
Het beroep op het gelijkheidsbeginsel van de bv door te verwijzen naar andere panden waarvoor het tarief voor de verkrijging van een woning is toegepast faalt wegens het gebrek aan feitelijke onderbouwing.
Geef een reactie