Al vele jaren loopt de wetgever met de gedachte om een btw-herziening te introduceren op diensten aan onroerende zaken. Van 5 maart tot 2 april 2024 vond hiertoe een internetconsultatieronde plaats, waarbij het ministerie van Financiën een nieuw conceptwetsvoorstel heeft ingebracht.
In 2017 werd al een voorstel gedaan om de btw op diensten aan onroerende zaken te herzien. Dat voorstel werd destijds niet doorgevoerd vanwege bezwaren uit de praktijk, met name vanwege de complexiteit van de regeling. Hierbij werd aangesloten bij criteria uit de inkomsten- en vennootschapsbelasting. Op 12 april jl. vond er bij het ministerie van Financiën in Den Haag een stakeholderbijeenkomst plaats tussen het ministerie en diverse vertegenwoordigers van brancheorganisaties van belastingadviseurs en uit het bedrijfsleven.
Inmiddels is het wetsvoorstel ook onderdeel van de “Voorlopige inhoud pakket en wetsvoorstel Belastingplan 2025“ (gepubliceerd op 16 april jl.). Kortom, de kans neemt toe dat de praktijk nu ook daadwerkelijk te maken gaat krijgen met een dergelijke regeling. De regeling bevat enkele specifieke aspecten en uitdagingen, die hierna toelichting krijgen.
Aanleiding invoering regeling
Als reden voor invoering van de regeling worden short-stayconstructies met vastgoed genoemd, zowel bij de internetconsultatieronde als bij de toelichting op de ‘Voorlopige inhoud pakket’ en het wetsvoorstel Belastingplan 2025. In de toelichting hierop wordt aangegeven: “Om dit tegen te gaan, wordt een aftrekherziening op bepaalde onroerende investeringsdiensten voorgesteld”. Overigens klinken er vanuit de praktijk wel geluiden of het bestrijden van misbruik via short-stayconstructies niet ook op een andere – voor de rest van de markt minder bezwarende – manier zou moeten kunnen. Voor het bestrijden van een bepaalde situatie zadelt deze nieuwe regeling immers in één klap iedereen op met de aspecten van deze nieuwe regeling.
Vereenvoudigde toets met ruime(re) werking
De nu voorgestelde nieuwe regeling bevat feitelijk nog maar twee criteria. Er moet sprake zijn van:
- diensten aan onroerende zaken zoals het vernieuwen, vergroten, herstellen of vervangen en onderhouden van een onroerende zaak of delen ervan, inclusief materialen, installaties, machines en werktuigen die opgaan in de dienst of, na installatie of montage, als onroerend kwalificeren; en
- waarbij de vergoeding voor deze diensten ten minste € 30.000 bedraagt;
Door deze criteria is de werking van de regeling dermate ruim, dat de situaties zonder short-stay, die ook door deze voorgestelde regeling worden geraakt (alleen al door extra administratieve lastendruk), veel omvangrijker zijn dan de situaties met short-stay, waar de regeling voor bedoeld lijkt te zijn. De herzieningstermijn is in het conceptwetsvoorstel bepaald op “elk van de vier (4) boekjaren volgende op dat waarin de ondernemer de dienst gaat gebruiken”. Kortom, een herzieningstermijn die gelijkloopt aan de nu al geldende herzieningstermijn voor roerende zaken. Artikel 13 van de Uitvoeringsbeschikking OB 1968 wordt dan dienovereenkomstig aangepast.
Overgangsrecht en splitsingsvraagstukken
In de toelichting op het nieuwe conceptwetsvoorstel wordt ook een overgangstermijn genoemd: “Om ondernemers in de gelegenheid te stellen op deze wijziging te anticiperen, treedt deze maatregel per 1 januari 2026 in werking. Dat betekent dat de herzieningsregeling van toepassing is op de bedoelde diensten aan onroerende zaken die vanaf deze datum in gebruik zijn genomen.” Kortom, het moment van ingebruikname van deze dienst(en) gaat dan een belangrijke rol spelen. Een aandachtspunt daarbij is wanneer een dienst in gebruik wordt genomen, onder meer als deze dienstverlening ook na ‘ingebruikname’ bijvoorbeeld nog doorloopt.
De vraag gaat dan ook spelen óf en onder welke condities er sprake is van één (samengestelde) dienst of wellicht van meerdere gelijktijdige of opeenvolgende afzonderlijke diensten. Dit is van belang vanwege het drempelbedrag van € 30.000 per dienst. De regeling lijkt aan te sluiten bij elke afzonderlijke dienst met een bepaald drempelbedrag en niet bij de gezamenlijke diensten per afzonderlijke onroerende zaak. Dit is af te leiden uit de Memorie van toelichting: “Het is niet wenselijk dat een ondernemer die over een periode van vijf jaar los van elkaar meerdere (zeer) kleine verbouwingen laat uitvoeren, wordt geconfronteerd met evenzovele verschillende herzieningstermijnen. Een grens van € 30.000 per investeringsdienst aan een onroerende zaak mitigeert dit.”
In de praktijk van alledag spelen splitsingsvraagstukken overigens nu ook al, en met name bij degene die de prestatie verricht. In de nieuwe regeling wordt dat nu ook een belangrijk aandachtspunt voor de ontvanger van de prestatie.
Nieuwe regeling ook btw-richtlijnproof?
De nieuwe regeling raakt ook de dienst aan onroerende zaken die geen langdurig nut oplevert, maar feitelijk in dat betreffende boekjaar wordt verbruikt, mits de aanschafprijs minimaal € 30.000 bedraagt. Maar is de nieuwe regeling dan wel in overeenstemming met de Btw-richtlijn? Met name omdat de regeling feitelijk alleen een kwantitatieve toets kent, namelijk een aanschafbedrag van minimaal € 30.000. Een kwalitatieve toets wordt niet aangelegd. Artikel 190 van de Btw-richtlijn biedt lidstaten de mogelijkheid om ook een herzieningsregeling toe te passen op zogenoemde investeringsdiensten. Het moet dan wel gaan om diensten die kenmerken hebben die vergelijkbaar zijn met de kenmerken die doorgaans worden toegeschreven aan investeringsgoederen. Feitelijk een kwalitatieve toets, waarbij het zal gaan om de duurzame aard en waarde.
Uit de zaak Kozuba (HvJ 16 november 2017; C-308/16), waarin het ging om de vraag naar het begrip ‘verbouwing’, blijkt verder dat het HvJ geen bezwaar had tegen het door Polen ingestelde kwantitatieve criterium, maar daar wel een kwalitatief ‘mits’ aan verbond. In casu lijkt die ‘mits’ in de voorgestelde Nederlandse regeling geheel te ontbreken. Maar sluit de regeling dan wel aan bij de bedoeling van artikel 190 van de Btw-richtlijn?
Administratieve lastendruk en drempelbedrag
Als de nu voorliggende regeling wordt ingevoerd, zal de administratieve lastendruk voor het bedrijfsleven substantieel toenemen. Alle diensten aan vastgoed vanaf het drempelbedrag, ongeacht of deze een langdurige waarde of langdurig nut opleveren, zullen geadministreerd moeten gaan worden. Als de regeling al zou worden ingevoerd, zou de administratieve pijn voor het MKB in elk geval worden verzacht bij een veel hoger drempelbedrag. In casu geldt dat ondernemers echt niet gaan ‘construeren’ voor een belang van circa € 6.000 (21% van € 30.000). Hoewel niet iedere ondernemer daarbij gebaat zal zijn, geldt wel dat een veel hogere drempel, van stel € 150.000, al veel administratieve pijn voor het MKB zou wegnemen.
Nieuwe vraagstukken over splitsing prestaties
De voorgestelde regeling oogt simpel door de invoering van een kwantitatieve toets, maar zal in de praktijk nieuwe splitsingsvraagstukken oproepen. Alsmede de vraag of er sprake is van prestaties aan vastgoed en of er überhaupt sprake is van een onroerende zaak. In de markt zal naar verwachting ook een beweging gaan ontstaan om diensten aan vastgoed meer gesplitst te gaan leveren. En aangezien de regeling naar het lijkt vanuit elke afzonderlijke dienst moet worden bezien, en niet vanuit het vastgoed waaraan de dienst wordt verricht, gaat dat weer allerlei vraagstukken opleveren.
Huurdersinvesteringen
In de nieuwe regeling is vooralsnog niets geregeld inzake huurdersinvesteringen, waarvoor de huurder bij einde huur niet afzonderlijk wordt vergoed. Verwacht zou toch mogen worden dat als de huurder met – of vanuit – het betreffende vastgoed belaste prestaties heeft verricht, de aftrek op de huurdersinvesteringen ook bij vertrek binnen de herzieningsperiode in stand blijft. Als de verhuurder een vergoeding betaalt, speelt deze kwestie niet, aangezien dan belast afscheid wordt genomen van de investeringen.
Verkoop oud vastgoed binnen herzieningstermijn investeringsdiensten
Punt van aandacht betreft ook een verkoop van oud vastgoed, waarvan de reguliere herzieningstermijn al is verlopen, maar waarop nog herziening rust vanwege kostbare investeringsdiensten. Onder de voorgestelde nieuwe regeling kan men die herziening vanwege kostbare investeringsdiensten alleen voorkomen door bij verkoop voor het gehele pand te opteren voor een met btw belaste levering. Hierdoor zou dan bij een koper voor de gehele aanschafprijs van het pand een 10-jaars herziening gaan lopen, uitsluitend om een wellicht relatief beperkte herziening op kostbare diensten bij de verkoper te voorkomen. Het devies hierbij is dan ook om als verkoper en koper de belangen goed af te wegen, om te voorkomen dat voor een klein belang een geheel nieuwe herziening van 10 jaar gaat lopen. En dat over de gehele aankoopprijs.
Wellicht kan bij overdracht van panden in verhuurde staat nog gebruik worden gemaakt van de regeling van artikel 37d Wet OB 1968 voor de overgang van een geheel of gedeelte van een algemeenheid van goederen. Een optie is dan niet nodig en ook niet mogelijk. In die situatie moet de verkoper de koper wel informeren over eventueel lopende herziening qua termijnen en bedragen, zoals dat overigens bij herziening op onroerende zaken zelf nu ook al het geval is.
Het scenario
De voorgestelde regeling grijpt vrij diep in voor het bedrijfsleven, waarbij er tal van nieuwe vraagstukken gaan ontstaan. De drang naar het (op)splitsen van dergelijke diensten zal ook gaan toenemen. Daarbij is het nog maar de vraag of de regeling überhaupt wel btw-richtlijnproof is. Kortom, als deze regeling wordt ingevoerd, ontstaan er gedurende een reeks van jaren voor het bedrijfsleven weer allerlei administratieve uitdagingen. Bovendien is het ook nog onzeker of de regeling wel standhoudt.
mr. H.J. Steller RB is btw-adviseur en docent voor Fiscount en is tevens lid van en docent voor het Register Belastingadviseurs.
Heb je ondersteuning nodig bij btw-vraagstukken? Neem contact op met de btw-sectie van Fiscount.
Geef een reactie