Het arrest biedt belangrijke duidelijkheid over de invulling van het werkelijke rendement in box 3.
Achtergrond
De zaak draait om een echtpaar met een tweede woning, die zij niet verhuren of als belegging gebruiken. De inspecteur had hun box 3-inkomen voor 2019 vastgesteld op basis van het forfaitaire rendement volgens de Wet rechtsherstel box 3. Het echtpaar vond echter dat slechts het werkelijk behaalde rendement mocht worden belast, zonder de ongerealiseerde waardestijging van hun tweede woning.
Het Hof stelde het echtpaar in het gelijk en oordeelde dat ongerealiseerde waardestijgingen niet tot het werkelijke rendement mochten worden gerekend. Ook wees het Hof een voordeel wegens eigen gebruik van de woning af. De staatssecretaris ging in cassatie.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad vernietigt de uitspraak van het Hof en oordeelt dat ongerealiseerde waardeveranderingen van vermogensbestanddelen, zoals een tweede woning, wel deel uitmaken van het werkelijke rendement. Hierbij moet de waarde aan het begin en het einde van het jaar worden vergeleken, met gebruik van de WOZ-waarden. Voor woningen die in de loop van het jaar worden gekocht of verkocht, geldt een tijdsevenredige berekening.
Met betrekking tot het eigen gebruik van een onroerende zaak stelt de Hoge Raad dat dit voordeel in theorie tot het rendement behoort, maar dat de vaststelling ervan keuzes vergt die de rechter niet kan maken. Daarom wordt dit voordeel in praktijk op nihil gesteld.
Gevolgen
Op basis van de regels voor ongerealiseerde waardeveranderingen en eigen gebruik berekent de Hoge Raad het werkelijke rendement van het echtpaar opnieuw. Dit blijkt lager dan het forfaitaire rendement dat eerder door de inspecteur was vastgesteld. De Hoge Raad verleent nader rechtsherstel en past de heffing van inkomstenbelasting aan op basis van het lagere werkelijke rendement.
Deze uitspraak verduidelijkt de toepassing van werkelijke rendementen in box 3 en wijst erop dat bepaalde aspecten, zoals eigen gebruik, aan de wetgever zijn om te regelen.
“Hoge raad oordeelt dat ongerealiseerde waardeveranderingen van vermogensbestanddelen, zoals een tweede woning, wel deel uitmaken van het werkelijke rendement”. Hoe kan iets wat je niet hebt gerealiseerd deel uit maken van een werkelijk rendement?
Dan is het dus nog steeds fictief rendement! Alleen nu worden de bedragen hoger vanwege de nog komende fictieve waardestijgingen.
Met aandelen doet zich vergelijkbaars voor, als je niet verkoopt is er geen rendement, ook met beleggingen in munten
Gelukkig word ik hier in Portugal op werkelijk rendement belast.
Wat ik me afvraag is het volgende:
Je koopt een aandeel voor 10.
Een jaar later is dat aandeel 15 waard.
Dan ga je dus belasting betalen over 5 aan ongerealiseerde winst.
Maar dan:
-Wat als de koers een jaar later is gedaald naar 8? Krijg je dan het jaar daarop een korting van 7 op je belastbare som? Hoe zit het met je belasting die je betaald hebt? krijg je die terug?
-Wat als je besluit een paar maanden in het nieuwe jaar te verkopen op 14? (40% rendement, netjes). Hoe word je dan belast?
Vermogensaanwas is een belasting die alle rechtvaardigheid naast zich neerlegt. Wat ben ik blij dat ik mijn beleggingen buiten de EU heb en belasting betaal in Portugal: Een goed jaar wat meer, een slecht jaar wat minder, maar alleen gerealiseerde winst!
Ja hr Jansen, de pluk ze kaal principes van de belastingdienst kent ondoorgrondelijke wegen. Ik zou ze een doos gebakken lucht sturen nav van een aanslag.
Het werkelijke rendement nemen is het hogere doel straks maar dan voor het gemak even de kosten buiten beschouwing laten. In de echte wereld werkt het zo, behalve voor de belastingdienst. Belasting heffen over kosten hoe verzin je het.
Indirect rendement gaan belasten is belasting gaan heffen over inkomsten die helemaal niet bestaan. Bizar ook dat de de HR oordeelt dat de WOZ waarde van de 2e woning voor eigen gebruik ineens voor nihil zou meewegen als vermogensbestand voor Box 3 terwijl de 2e woning die je voor een vriendenprijsje verhuurt voor de volle 100% van de WOZ waarde meetelt als vermogensbestand.
Het per 01012023 nagenoeg afschaffen van de leegwaarderatio voor verhuurde woningen heeft ertoe geleid dat verhuurders van sociale woningen = lage huren en ander verhuurders die laagnormale huren heffen ineens ipv 51% ( igv een jaarhuur tussen 1 – 2% van de WOZ waarde op de pd) nu minimaal 78% van de WOZ waarde moeten opgeven = kassa roverheid die met een absurde argumentatie voor dat besluit kwamen aanzetten. Deze verhuurders moeten geld gaan bijpassen ipv dat ze er extra inkomsten voor hun levensonderhoud mee kunnen genereren. Dus worden ze zo gedwongen tot verkoop. Het is absurd dat de HR dit soort uitspraken doet. Aandelen kun je per stuk verkopen en weer terugkopen. Met onroerend goed gaat dat niet zo. Onroerend goed kun je alleen maar belasten obv het verkoopbedrag en nooit op een waardevermeerdering die helemaal niet bestaat wanneer je niet verkoopt.
Straks gaat diezelfde roverheid je na verkoop van een woning ook nog belasten voor het fictieve bedrag dat je er als huurinkomsten uit zou hebben kunnen genereren wanneer je de woning niet zou hebben verkocht.
Zo denken ze daar dus…..100% KASSA!!
Pierre, en zo voel ik me dus ook dankzij de roverheid.
Asociaal, want nu wordt ik gedwongen mijn huurder eruit te gooien en het huis zo door mogelijk te verkopen…of terug te verhuizen en te gaan LAT-ten met mijn vrouw en kind!!!
Asociaal…
Dit is exact wat ik heb moeten doen. Ik heb me weer ingeschreven in mijn oude woning, nadat ik een jaar met mijn vrouw in een ander huis heb gewoond.
In de GBA sta ik nu op ons oude adres en mijn vrouw op het nieuwe adres.
Een lat relatie dus op papier.
Al die absurde regels leveren altijd het tegenovergestelde op van wat ze beogen aan te pakken.
Ik ben het helemaal met je eens, wij zijn verhuurders van drie woningen. Ik vertik het om meer huur te gaan vragen aan mijn huurders, omdat de overheid van mening is te gaan roven. Waarom zal ik meer gaan vragen als de sociale woningen bouw. Maar het is een hard gelag , wij zijn ook geen filantropen. De overheid en met name de belastingdienst is helemaal van het padje, bij het criminele af. Ons werkzame leven hard en veel gewerkt, spaarzaam geweest en altijd netjes belasting betaald. Maar we krijgen steeds meer het gevoel dat we door onze eigen overheid bestolen worden. Het is dat we het niet over ons hart kunnen krijgen om onze huurders uit de woningen te jagen. Waar moeten ze naar toe ?? Wacht tijden van 8 jaar, geen koop huis te vinden. De overheid moet er weer zijn voor de eigen bevolking. Dienen i.p.v stelen.
Grote bijkomend probleem is dat je een huurder met huurbescherming er praktisch niet uitkrijgt. Bovendien ben je afhankelijk van ambtenaren die WOZ aanslag opleggen en die doen soms aparte dingen. Verhuurd appartement steeg in 1 jaar van € 194.000 naar € 272000. Na bezwaar verlaagd naar € 256.000.
Jaar daarop vastgesteld op € 196.000 en nu weer € 220.000′. Belasting valt dan toch niet op te brengen. Bij verkoop in verhuurde staat levert het misschien slechts 60% op.Maar wel kijken naar waarde in verhuurde staat.( Volgens Hugo de Jonge is dit doorgaans aan elkaar gelijk). Met 2 flats nog erger. Tweede hypotheek nemen op eigen woning?
Als je het eigen gebruik wil belasten, het genot van de zaak dus, dan moet je ook de vroegere genotsmomenten belasten. Voorbeeld. Iemand gaat 10 jaar op een rij op een dure vakantie. 175000 euro uitgegeven. Een ander gaat niet op vakantie, spaart 175000 euro en koopt er
een vakantiewoning voor. Zelfde genot in een ander tijdvak.
De politiek geeft dus een waardeoordeel over genot.
Verschil is dat die persoon altijd 19-21% BTW heeft af mogen tikken over die 175k dus ca 34k aan belasting.
Weer een tv aflevering voor Oplichters..
En als de huizenmarkt instort !! En dat deze ongerealiseerde stijgingen dan ongerealiseerde dalingen worden. Dan besluit onze overheid hoogstwaarschijnlijk dat deze regeling komt te vervallen. Of gaan wij dan belastinggeld terugkrijgen ??
De hele omvorming wordt gewoon een sigaar uit eigen doos. Sterker nog. Ik verwacht dat onze overheid nog meer poen uit box 3 gaat halen !
Het zat er aan te komen voor bezitters van een tweede woning.Deze Rijken die zorgden dat de woning nood werd veroorzaakt melden door hun. We gaan zien dat op grote schaal deze tweede woningen van de hand gaan en laten we hopen dat dit gepaard gaat met waarde van de woning. Dat het voor starters een beging van het nieuwe jaar geeft om een woning te verkrijgen voor een betaalbare bedrag.
En wij dan? Wij verhuren een huisje om ons karige pensioen iets aan te vullen. Wij zijn echt niet die “rijken” zoals jij zegt….
Dit kun je vergeten. De woning wordt verkocht voor de marktwaarde en de starter kan dat vaak niet lenen. Hij/zij moet dan over een grote spaarpot beschikken om deze woning te kunnen kopen.
Het dubbele in deze is dat grote pensioenbelegers op grote schaal wel met belastingvoordelen in vastgoed mogen beleggen, en individuele personen (bijv zzp’ers) juist zwaar worden belast, waardoor het onmogelijk wordt gemaakt voor hen.
De overheid wil afdwingen dat je als individu meebetaalt aan collectieve potjes, waarbij het rendement voor 50% naar diezelfde overheid gaat.
Hoezo, woningnood veroorzaakt door mensen met 2e of 3e woning. Deze woningen worden immers verhuurd. Omdat het vaak sociale huur betreft verdwijnen deze nu van de huurmarkt. Dus huurders de dupe.
Er is gewoon een tekort aan woningen en of dit huurwoningen of koopwoningen zijn maakt in wezen niet uit. Overigens zijn lasten sociale huurders meestal lager als die van kopers.
Ik zit te wachten op het moment dat er belasting gaat worden geheven op je overwaarde. Net zoals bijvoorbeeld erfbelasting.
Wordt er hier ( de nominale waarde stijging) met de jaarlijkse inflatie rekening gehouden? Dwz wordt er hier inflatie correctie toegepast of alleen met de nominale waarden gehandeld?
Klopt!
Zoals in veel landen wordt de “capital gain” belast. Je koopt voor 2 ton en verkoopt voor 3 ton, dan heb je 1 ton verdient en betaal je daar belasting over. Met werken verdien je en betaal je daar belasting over. Het is niet zo raar. Nederland was een uitzondering.
Nogmaals een pleidooi om niet naar het rendement op vermogen te kijken, maar naar de omvang. Eigen woningen horen daar ook bij, maar dan kan de vrijstelling hoger. Ook andere waardevolle bezittingen zoals houd, kunst etc maken onderdeel uit van vermogen.. betalen naar vermogen..