Met de inflatiecorrectie, ofwel de jaarlijkse aanpassing volgens de consumentenprijsindex (CPI-index), is op zich niets mis. Onderwerp van geschil zijn de bedingen die voorschrijven dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd met de consumentenprijsindex + maximaal x%. In de handleiding bij het model van de Raad voor Onroerende Zaken werd geadviseerd om dit vast te leggen op 5%. Het betreft hier huurcontracten in de vrije sector (de geliberaliseerde huur). In diverse zaken waarbij grote vastgoedbeleggers zijn betrokken is geoordeeld dat dit oneerlijk is in de zin van de Europese Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn) en daarom vernietigd moet worden. Een geldige – in de overeenkomst genoemde – reden voor deze verhoging ontbreekt, waardoor er sprake is van willekeurigheid. De huurder heeft bovendien vaak niet de praktische mogelijkheid om de overeenkomst op te zeggen.
Wat zijn de gevolgen?
Zowel de indexeringsclausule (CPI-index) alsook de 5% verhoging is in een reeks van Amsterdamse vonnissen vernietigd. Dus een gedeeltelijke vernietiging van alleen de extra verhoging passen de rechtbank(en) hier niet toe. Huurders kunnen daarmee een beroep doen op terugbetaling en verrekening. Daardoor valt de huurprijs niet alleen terug tot de aanvangshuurprijs, maar ook toekomstige verhogingen op grond van de betreffende clausule zijn vervolgens van de baan. Toetsing van oneerlijke bedingen is hier aan de orde als er sprake is van algemene bepalingen in een overeenkomst tussen een consument en verkoper in de zin van die Richtlijn. Maar hoe zit het dan als er sprake is van een particuliere verhuurder die een of meer woningen niet bedrijfsmatig verhuurt?
Verhuurder verhuurt niet bedrijfsmatig
De rechtbank moet opnieuw oordelen in een zaak waarin het hiervoor genoemde omstreden beding voorkomt:
“Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft (…) wordt de huurprijs voor het eerst per 01-03-2019 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%”.
De huurder slaagt er hier niet in om zijn gelijk te halen. De rechtbank oordeelt dat de Richtlijn alleen van toepassing is op een huurovereenkomst tussen de huurder en een verhuurder die in het kader van een bedrijfs- of een beroepsactiviteit handelt. De betreffende verhuurder heeft gewoond op de plek waar later een appartementencomplex is gebouwd. In verband met de bouw van dat complex is hij naar een andere woning verhuisd. Omdat hij wellicht in de toekomst nog eens terug zou willen naar de plaats waar hij dus vroeger had gewoond, besloot hij een appartement te kopen in het nieuw gerealiseerde complex en dit te verhuren.
De verhuurde woning is het enige vastgoed dat de verhuurder in zijn bezit heeft naast de eigen woning en er is daarom niet gehandeld in het kader van een beroep of bedrijf. Om die reden wordt het huurprijsverhogingsbeding niet buiten toepassing verklaard. Wel is de verhuurder hier (uiteraard) gebonden aan de ministeriële regeling, die de stijging van de huurprijs beperkt over de afgelopen periode. Deze is immers vanaf mei 2021 gemaximeerd.
Servicekosten verhuurder terecht in rekening gebracht
Ook strijden partijen over de servicekosten. In de overeenkomst is vastgelegd dat de huurder een bedrag van € 200 per maand aan servicekosten moet betalen. Hij heeft dat bedrag ook altijd betaald. Volgens hetzelfde contract zou echter een vergoeding voor servicekosten ‘niet van toepassing’ zijn. De huurder stelt dan ook dat hij het bedrag van € 200 per maand onverschuldigd heeft betaald. De verhuurder is niet al te zorgvuldig omgesprongen met de formulering van de overeenkomst.
Hij wilde hiermee tot uiting brengen dat een bedrag is verschuldigd voor een vaste bijdrage in de kosten, die samenhangen met de aan de VvE te betalen bijdrage van het appartementencomplex. De verhuurder komt hiermee weg, maar kan niet simpelweg verwijzen naar het overeengekomen bedrag van € 200 per maand. Het moet hierbij gaan om de werkelijke kosten van de geleverde diensten en dit moet men aantonen aan de hand van een te verstrekken overzicht van kosten. Een verhuurder mag hier niet aan verdienen.
Conclusie
Dit is goed nieuws voor particuliere verhuurders van geliberaliseerde huurwoningen. Ook al omdat in deze lijn in enkele andere uitspraken is geoordeeld. Niet helemaal duidelijk is echter waar de grens ligt bij niet bedrijfsmatige huur. In deze uitspraak was er sprake van de verhuur van één woning. Maar gaat het argument ook op als er sprake is van niet bedrijfsmatige verhuur door een particulier van een paar woningen? Voor de bedrijfsmatige verhuurders blijft het spannend hoe de toekomst eruitziet. Tegen uitspraken van de rechtbank Amsterdam is hoger beroep aangetekend en er zijn aan de Hoge Raad ook (prejudiciële) vragen gesteld.
mr. Richard Lukken is werkzaam als juridisch adviseur arbeids- en huurrecht + trainer bij Fiscount
Wil je meer weten over de nieuwe maatregelen binnen het huurrecht? Volg dan de cursus ‘Nieuwe maatregelen binnen het huurrecht’ tijdens de kennismarathon.
Geef een reactie