VvE in de clinch met eigenaren over accountantscontrole

De rechtbank Midden-Nederland heeft de Vereniging van Eigenaren (VvE) van een fors complex met 500 appartementen in acht flatgebouwen teruggefloten over de jaarcijfers. De Algemene Ledenvergadering (ALV) van de vereniging had besloten om de jaarcijfers niet langer van een controleverklaring te laten voorzien, maar de accountant jaarlijks om een rapport van feitelijke bevindingen ten aanzien van de jaarrekeningen te vragen.

Twee woningeigenaren die het daar niet mee eens waren – en daarnaast een geschil met de VvE hadden over de kosten van een grootschalige renovatie – spanden een zaak aan over het besluit. Met succes, want de rechtbank oordeelt dat met ‘controle van de jaarrekening door een register-accountant’ in de statuten een controle van de jaarrekening van de VvE door een accountant die resulteert in een controleverklaring is bedoeld, en niet het qua omvang en strekking veel beperktere onderzoek dat tot een rapport van feitelijke bevindingen leidt. Wat het geschil over de renovatiekosten betreft hebben de twee woningeigenaren overigens minder succes: de rechter bepaalt dat ze samen in totaal nog meer dan €40.000 verschuldigd zijn.

Uitspraak: ECLI:NL:RBMNE:2021:1702

De twee woningeigenaren hebben bij elkaar tien appartementsrechten in het megacomplex. De VvE is opgericht in 1973. In 1979 heeft als gevolg van een vergroting van het appartementencomplex een wijziging plaatsgevonden in de appartementsrechten. In verband daarmee is in een ‘Wijzigingsakte splitsing in appartementsrechten de dato 29 juni 1979’ het gehele complex nader onderverdeeld in 500 appartementsrechten in acht flatgebouwen. Alle eigenaren zijn lid van de VvE. In ALV’s nemen de eigenaren/leden van de VvE beslissingen over hun financiële bijdragen aan investeringen in, en onderhoud van het appartementencomplex.

Statuten en ALV-besluit

In artikel 33 van de statuten van de VvE is bepaald dat ieder jaar, binnen zes maanden na afloop van het boekjaar, een ALV wordt gehouden waarin de balans en de exploitatierekening van het afgelopen boekjaar worden behandeld en vastgesteld, mede ter bepaling van de definitieve bijdrage van iedere eigenaar. In artikel 40 lid 2 van de statuten is bepaald dat de balans en de exploitatierekening van de VvE worden gecontroleerd door een registeraccountant die door de ALV wordt benoemd. Tijdens de ALV van 29 februari 2020 is besloten tot benoeming van de accountant van de VvE voor het opstellen van rapporten van feitelijke bevindingen ten aanzien van de jaarrekeningen 2019 en latere boekjaren.

Gang naar de rechter

De twee woningeigenaren zijn het daar niet mee eens en stappen naar de rechter. Daar nemen ze het standpunt in dat de besluiten van de ALV tot goedkeuring (vaststelling) van de jaarrekeningen 2015 tot en met 2018 van de VvE nietig zijn omdat geen sprake is van een controle van die jaarrekeningen in overeenstemming met artikel 40 lid 2 van de statuten. Ook vinden zij dat het besluit van de ALV van 29 februari 2020 tot benoeming van een accountant voor het opstellen van rapporten van feitelijke bevindingen nietig is. De VvE is het met die standpunten niet eens. Volgens de VvE zijn de jaarrekeningen 2015 tot en met 2018 namelijk wel gecontroleerd door een accountant en zal dat ook het geval zijn bij de jaarrekeningen over 2019 en daarna.

Kan rapport van feitelijke bevindingen worden beschouwd als jaarrekeningcontrole?

De belangrijkste vraag waar de rechter zich over buigt is of een onderzoek door een accountant van de VvE, dat resulteert in een rapport van feitelijke bevindingen, kan worden beschouwd als een controle van de jaarrekening van de VvE door een accountant zoals is bedoeld in artikel 40 lid 2 van de statuten. De twee woningeigenaren vinden van niet, de VvE vindt van wel. Volgens de twee woningeigenaren gaat het erom dat binnen de accountancy een controle van de jaarrekening wordt beschouwd als een onderzoek door een onafhankelijk accountant die een controleverklaring afgeeft.

De VvE betoogt het volgende. Over 2016 tot en met 2018 heeft een AA een rapport van feitelijke bevindingen opgesteld op basis van concreet omschreven controlewerkzaamheden. De financiële administratie van de VvE betreft enkel het ontvangen van de lidmaatschapsbijdrage en het uitgeven daarvan aan onderhoud en investeringsdoeleinden. Deze administratie is dus zeer beperkt. De administratie is uitbesteed aan een professionele gecertificeerde VvE-beheerder (die zelf ook weer wordt gecontroleerd door een RA). Om deze redenen is tijdens een ALV in 2017 besloten om voor de jaren 2016 en later een rapport van feitelijke bevindingen te laten opstellen door een AA in plaats van een controleverklaring. Daarmee worden controlewerkzaamheden verricht, afgestemd op de feitelijke (financiële) activiteiten van de VvE. En ten behoeve van de twee woningeigenaren heeft de accountant geconcludeerd dat er geen sprake is van materiële onregelmatigheden betreffende de jaarstukken tot en met 2019.

Rechter geeft woningeigenaren gelijk

De rechtbank geeft de twee woningeigenaren op dit punt gelijk. Het uitgangspunt bij een bepaling in statuten is dat uitleg daarvan plaatsvindt naar objectieve maatstaven. Daarbij kan onder meer acht kan worden geslagen op de elders in de statuten gebruikte formuleringen en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden. Ook de bewoordingen van de eventueel bij de statuten behorende schriftelijke toelichting moet bij de uitleg van die statuten worden betrokken. Daarnaast geldt dat uitleg van statuten naar objectieve maatstaven niet moet plaatsvinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van die bewoordingen waarin het is gesteld. Wel is het zo dat de taalkundige betekenis die deze bewoordingen in het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, gelezen in de context van de statuten, bij de uitleg ervan van groot belang is. De rechtbank verwijst hiervoor naar het arrest van de Hoge Raad van 29 februari 2004, NJ 2005/493 (DSM/ [achternaam] ). De reden voor deze manier van uitleg is dat statuten bestemd zijn om de rechtspositie te beïnvloeden van derden, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of de formulering ervan, terwijl de onderliggende partijbedoeling voor die derden niet kenbaar is.

In dit geval moeten de woorden ‘controle van de jaarrekening door een register-accountant’ dus naar objectieve maatstaven worden uitgelegd. Daarbij is relevant dat er bij het opstellen van de statuten geen afzonderlijk document is opgesteld waarin de tekst van de statuten is verduidelijkt of toegelicht, en dat de statuten zijn opgesteld in 1979. De rechter constateert dat er grote verschillen bestaan tussen aan de ene kant een controle van de jaarrekening die resulteert in een controleverklaring van een accountant, en aan de andere kant de in dit geval uitgebrachte rapporten van feitelijke bevindingen. Het antwoord op de vraag wat is bedoeld in artikel 40 lid 2 van de statuten is dus van groot belang. Niet alleen voor de twee woningeigenaren, maar voor alle leden van de VvE. Dat belang wordt nog versterkt doordat in de periode waarop dit geschil ziet een start is gemaakt met de renovatie van ongeveer € 20 miljoen.

Bedoeling in statuten

Op grond van het hiervoor beschreven toetsingskader is de rechtbank van oordeel dat met ‘controle van de jaarrekening door een register-accountant’ in de statuten is bedoeld een controle van de jaarrekening van de VvE door een accountant die resulteert in een controleverklaring. De volgende omstandigheden – in hun samenhang bezien – zijn voor deze uitleg doorslaggevend:

1. De Nederlandse Orde van Accountants-administratieconsulenten (NOvAA) werd in 1948 opgericht. In 1962 trad de Wet op de Register-accountants in werking en toen werd de Orde Nederlands Instituut van Registeraccountants (NIVRA) opgericht. In 1979 waren er dus, net als nu, AA’s en RA’s. AA’s mochten ook toen dus worden ingeschakeld voor het opstellen van jaarrekeningen en voor onderzoeken daarvan. Controles van jaarrekeningen, resulterend in controleverklaringen, werden ook al in 1979 uitgevoerd, maar dat soort controles mocht toen uitsluitend door RA’s worden uitgevoerd. Daarom wijst de omstandigheid dat in de statuten de voorwaarde wordt gesteld dat de controle van de jaarrekening wordt uitgevoerd door een register-accountant erop dat het moet gaan om een controle die resulteert in een controleverklaring.
2. In artikel 33 van de statuten is bepaald dat de jaarrekening door de ALV wordt vastgesteld (goedgekeurd) mede ter bepaling van de definitieve bijdrage van iedere eigenaar. De VvE is met 500 appartementsrechten groot en was dat ook al in 1979. Onderhoud is iets wat steeds terugkeert en in 1979 moeten de opstellers van de statuten er rekening mee hebben gehouden dat er op de lange termijn ook (grootschalige) renovaties zouden plaatsvinden. Door de omvang van het appartementencomplex zijn de kosten van onderhoud en renovaties (zeer) hoog, en dat was ook in 1979 voorzienbaar. Gelet daarop, en op de verschillende reikwijdtes en doelen van de hierboven besproken onderzoeken door accountants, is het redelijk om aan te nemen dat de bedoeling van artikel 40 lid 2 van de statuten is om de leden van de VvE zoveel mogelijk zekerheid te geven over de juistheid van de kosten die zij moeten bijdragen aan onderhoud en renovaties. Daar past het beste een controle bij die resulteert in een controleverklaring.
3. De accountant die de rapporten van feitelijke bevindingen heeft opgesteld heeft opgemerkt dat hij géén accountantscontrole heeft toegepast en dat de jaarrekeningen als geheel níet onder de reikwijdte van zijn rapport vallen.
4. De VvE heeft vanaf het moment dat artikel 40 lid 2 van de statuten gold (1979) gedurende decennia (tot en met het boekjaar 2015) ieder jaar opdracht gegeven aan een register-accountant voor controles die hebben geresulteerd in een controleverklaring.

De door de VvE aangevoerde omstandigheden leggen ten opzichte van die omstandigheden onvoldoende gewicht in de schaal, oordeelt de rechtbank. Besluiten van de ALV die ertoe strekken dat ten aanzien van de jaarrekeningen van de VvE géén controle door een accountant plaatsvindt, resulterend in een controleverklaring, zijn dus in strijd met artikel 40 lid 2 van de statuten. Dat leidt ertoe dat zij nietig zijn. Dat volgt uit artikel 2:14 lid 1 BW.